恒大新战略的背后，许家印的思考
2020-04-02 15:23
01、昨日，在恒大年报会上，许家印宣布战略转型：高增长、控规划、降负债。
据许家印介绍，“高增长”便是要完成出售高速增长。恒大本年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿，按照64%的去化率保守估算，完结8000亿出售并无压力。到2022年，还要完成出售1万亿。
“控规划”便是要严控土地储备规划，完成土储负增长。恒大现在拥有近3亿平米的土储，未来三年每年要下降3000万平方米左右，到2022年下降到2亿平方米左右。
而“降负债”便是要把有息负债每年均匀下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
显然，无论是高增长仍是控规划，都是为降负债服务的。
对此，许家印有这样一番说法：“18年、19年，恒大出售回款每年维持在4500亿左右，如果本年完成出售8000亿，回款按7000亿计算，就会添加2500亿的出售回款。同时，恒大本年削减土地储备3000万平方米，就等于削减600亿的开销。这样一增一减，就一定能完成本年有息负债下降1500亿的方针。”
那么，恒大的负债情况究竟怎样？从财务指标看，恒大2019年全年完成合约出售额6011亿，核心赢利408.2亿，现金余额2287.7亿，资产负债率77.9%，净负债率159.3%，负债压力确实不低。
▲虽然恒大负债较高，但客观地说，恒大敢于直面高负债问题，敢于向世人宣示降负债的决计，就已经超越许多对负债问题遮遮掩掩的房企了。
02、其实，相比负债，恒大拥有强壮的出售才能、强壮的管控才能和团队执行力，个人觉得，并不用特别担心负债问题。
比方在本年年初，恒大发起了“网上出售”的颠覆性营销革命，截至3月底，恒大完成出售额1465亿，同比大增23%，出售回款1133亿，同比大增55%，刷新了恒大一季度出售及回款最高历史纪录，同时排名位列职业榜首。
由此，恒大若坚持现有的出售力度，拥有更足够的回款，更足够的现金流，大幅下降负债率并不难。
却是，从恒大说本年要出售8000亿、减去3000万平米的土储来看，恒大一方面是秉持着危机感，为其持续完成高质量开展增加更大的信心与底气。
是啊，虽说恒大依靠网络售房成功度过了疫情，可是看看整个职业，房市交易简直冰冻，不少房企陷入了寸步难行的境地。有着高负债的恒大，天然居安思危。
另一方面，恒大则是进入了一个收获的时节。
所谓“春种一粒粟，秋收万颗子”，此前的布局，未来的赢利，总是要变现的。趁着当下预判行情还不错，享用一下秋收的高兴，也是一个很不错的挑选。
03、说实话，在我的印象中，恒大一向都是一个很有大局观、很会观察大势的房企。
比方，在2015年，整个职业以去库存为基调的时分，恒大许家印却挑选了规划扩张，声称要在48天内上100个项目，2017年要完成3000亿元出售额，2020年要完成5000亿元出售额！复合增长率维持在30%！
这样的大手笔，登时在地产圈里炸开了。要知道，万科郁亮还在不久前发表“地产进入白银时代”的宣言，万达更是在不久后宣布去房地产化。
对此，我还记得，其时许多房地工业内人士吐槽恒大，说恒大太疯狂。
现在回头看呢？恒大5000亿的出售额，早在18年就完成了。
再比方，2017年，正是我国各大房企扩张最迅猛的时分。福晟在此期间拿了许多高价地，万达、复星在海外并购也很凶狠。唯一恒大，却挑选赎回永续债，仅半年时刻就把负债率大降三成。
由此出现的现象是，随着调控和降杠杆大潮降临，许多的地王被套牢；当国家开始排查金融风险，万达、复星等大批企业遭受影响，而恒大却始终能稳立潮头，乃至成了公认的去杠杆前锋。
如果说，踩对两年节奏是命运，那么恒大，踩对了最近五年、十年的节奏，这仍是命运吗？
那必定便是本事了。
由此，鉴于恒大在房地产方面的节奏一向踩得很好、大局观一向很稳，这一次，恒大宣布战略转型，我相同也不觉得有什么问题。
或许，房地产职业自身就有一个扩张-收缩的周期。所谓“胸怀大局把握大势着眼大事，因势而谋应势而动顺势而为”，恒大作为一个成长比较晚的公司，1997年才成立榜首个项目公司，在20多年来的一向都是追赶者的角色，在面临我国房地产的黄金20年，恒大的战略便是高负债，高增长。
而随着职业逐渐进入调控深水区，恒大净负债率从2016年的450%多，下降2017年的180%左右，再下降到2019年的150%左右，恒大提出“高增长、控规划、降负债”的战略转型，也就瓜熟蒂落了。
04、当然，恒大在房地产方面挑选轻装上阵，也并非没有其他的理由。比方，恒大可以省出更多资源支持新能源轿车工业。
▲现在，恒驰1行将发布，广东、上海工厂行将下半年竣工。恒驰轿车的出售网络和充电网络，恒大也预备好了，看起来，老许又是大干一场的节奏。
关于新能源轿车，大家都知道这是一个趋势。尤其是特斯拉上海工厂投入运营后，特斯拉电动车价格大幅下调，宛如鲶鱼效应，刺激了整个新能源轿车市场的开展。
由此，从这方面看，左手地产，右手恒驰，恒大在工业层面未雨绸缪，背后的大局观仍然值得咱们深思。
楼盘推荐：荆门东方雅居
- 刘全：中国楼市不能成为利益场！ 2020-04-02
- 恒大的新战略定了！许家印给算的一笔账，透露了恒大的未来 2020-04-02
- 严防境外输入，中国这条防线最容易被忽略 2020-04-02
- 置业顾问参考：天天忙却总是不开单？80%的原因是这四点！ 2020-04-02
- 降负债超预期！佳兆业八大硬核实力抢跑2020 2020-04-02
- 直击业绩会 | 高增长+控规模，恒大新战略按下“减负键” 2020-04-02
- 恒大的“正负极”战略！ 2020-04-02
- 净利超16亿大增23%， 弘阳地产双轮驱动战果显著 2020-04-02
- 碧桂园楚悦台
- 6000元/㎡
- 荆门-漳河新区-政务中心
- 开盘时间：2019-09-29
- 恒大云湖上苑
- 4300元/㎡
- 荆门-东宝区-长宁新城
- 开盘时间：2020-06-14
- 龙山中央商务区
- 5300元/㎡
- 荆门-漳河新区-万达商圈
- 开盘时间：2019-08-24
- 凯旋湾
- 5050元/㎡
- 荆门-高新区·掇刀区
- 开盘时间：2018-01-21
- 洋丰·凤凰香醍
- 5200元/㎡
- 荆门-漳河新区-万达商圈
- 开盘时间：2019-08-25
- 东方美地（四期沁园）
- 5650元/㎡
- 荆门-高新区·掇刀区
- 开盘时间：2019-10-20
- 弘景十里
- 4700元/㎡
- 荆门-高新区·掇刀区-植物园
- 开盘时间：2020-10-01
- 新鸥鹏教育城
- 4200元/㎡
- 荆门-东宝区-长宁新城
- 开盘时间：2020-10-06
- 碧桂园星湖湾
- 3800元/㎡
- 荆门-高新区·掇刀区
- 开盘时间：2021-04-15
- 恒大帝景
- 5840元/㎡
- 荆门-高新区·掇刀区
- 开盘时间：2017-09-24
