昨天是一季度的最终一天，我国恒大HK.3333（以下简称恒大）向商场交出了2019年成绩单，并在线上召开了成绩发布会。

在所有职业里，房企的马太效应最为显着，小弟都喜欢仿照老迈。所以，理解头部房企的财报，聆听头部房企高管在成绩会上的讲话，从头部房企的改变就能预测出2020年绝大部分房企的打法。
下面，咱们就来细品一下恒大2019年财报，以及成绩会的精彩内容吧。

PART1 土储，财报最亮眼数据

先来看一些重要的经营数据：

完结合约出售额6011亿元，同比增加9%； 
合约出售面积5846.3万平方米，同比增加11.5%； 
核心利润408.2亿元，同比下降48%； 
资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点； 
净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点； 
现金余额2287.7亿元，同比增加12%。

而整份财报，个人认为最亮眼的数据要数恒大土储。

在做出土地价格增加高于利息增加的判断后，恒大通过抓住我国房地产的黄金20年，储备了十分多的低价土地。
数据显示，2019年恒大总土地储备项目876个，分布于我国237个城市，总规划建筑面积2.93亿平方米，土地储备原值为人民币5273亿元。
房地产是一种以土地为载体的金融生意，土储能够说是房企的生命线，代表着房企的发展空间，正如恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧所比喻：“有面粉才干有面包。”未来房企的规划之争，实践便是土储之争。

过去比土储，主要比两方面，一是早年的堆集，二是新增的体量。不过，由于年代变了，未来或许不再是这种逻辑——早年堆集的土储不管你花了多少钱，或许过几年它就会增值变为一个合理的价格，但未来长周期下的土储，或许一两年都增值不了多少，一旦把财政本钱算上去，就会亏损。

所以未来比土储，国企或许还好，民企的话，除了比早年的堆集，还要比获取土储的本钱能力。这就又给予了恒大时机，财报显示，2019年，恒大共计购得土地储备153幅，新购土地储备建筑面积6703万平方米，平均本钱为2101元/平方米，简直便宜到令同行吐血。其中，一二线城市平均本钱为2252元/平方米，三线城市平均本钱为1749元/平方米。

不愁“面粉”，再加上产品力加持就能笑傲商场了。恒大的产品力一句话就能概括：坚持民生地产的战略 ，主打 刚需、性价比高 ，研制部门比较敏锐，总是能快速迭代出迎合商场改变的新产品 。恒大也现已用成绩证明了自己的产品力。

PART2 “三年降债4500亿”

成绩会最亮眼的内容则是，恒大董事局主席许家印宣告的“三年降债4500亿元”方案。
为何恒大现在的负债率会偏高呢？

由于2016年之前，恒大在职业中都是一个追逐者的角色。TOP3房企之中，万科1988年进入房地产，碧桂园1992年进入房地产，恒大直到1997年才成立榜首个项目公司。在这个追逐的过程中，公司只要采纳“高负债、高增加”的发展策略，才干充沛把握我国房地产的黄金二十年，才干在2016年取代万科成为职业规划老迈。

从2017年开始，恒大便宣告要由“三高一低”向“三低一高”改变。此次的成绩会则称，从2020年开始，恒大将全面实施“高增加、控规划、降负债”的战略转型，要用最大的决计、最大的力度，一定把负债降下来。

莫老爷对恒大的这个新战略是很有决心的。由于当一家企业的既定方针和战略方向现已确定，这时候检测的便是履行力的水平了，而恒大的履行力是所有房企中最值得推重的。

职业最早做产品标准化的房企便是恒大，在“黄金年代”冲规划的过程中，恒大形成了十分精细化的运营管理体系，所以恒大对人才最重要的要求之一便是超强的履行力。并且，恒大的企业作风是“精心策划、狠抓落实、就事高效”，这也要求职工必须与公司发展战略共同，站在一致战线，一致步伐去前进。

正是由于有着超强的履行力，恒大才干成为TOP3之中，起步最晚，发展却最快的那一家。2006年恒大只要十几亿出售额，如今却突破了6000亿元大关，十几年间几百倍的扩张速度，可谓奇迹。

2017年和2018年也是恒大降负债的两年，其负债率也的确都呈现大幅下降趋势，这也向咱们展现了，恒大“言必行，行必果”的魄力。
接下里，咱们就来看看新战略的详细履行操作方法吧：
榜首， “高增加”：出售破万亿“高增加”便是要完结出售高速增加，本年内部方针要完结出售8000亿元，到2022年要完结出售1万亿元。
第二，“控规划”：土地储备降至2亿平方米“控规划”便是要严控土地储备规划，完结土储负增加，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。
第三，“降负债”：有息负债下降4500亿“降负债”便是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。
或许又有人要问了，高增加、控规划，与降负债的逻辑关系是什么？
许家印在成绩会上算了笔账来答复：“2018年、2019年，恒大出售回款每年维持在4500亿元左右，假如本年完结出售8000亿元，回款按7000亿元计算，就会增加2500亿元的出售回款。一起，恒大本年削减土地储备3000万平方米，就等于削减600亿元的开销。这样一增一减，就一定能完结本年有息负债下降1500亿元的方针。”

其实，从本年上市房企的成绩会来看，“降负债”能够说是所有公司的主基调。由于，“房住不炒”短期内是不会懈怠了，在此背景下，想要通过高杠杆完结扩张现已很难走通，唯有高质量增加，才是企业的正确之选。

PART3 新战略成效初现

本年是恒大实施“高增加、控规划、降负债”战略转型的榜首年，在新战略的指引下，咱们来看看恒大一季度的商场表现。
恒大一季度的成绩可谓“开门红”：出售额1465亿元，同比大增23%；出售回款1133亿元，同比大增55%。跟同行比，这两项数据都是职业榜首，跟过去的恒大比，则改写了公司一季度最高的历史纪录。

恒大2020年的对外出售方针是6500亿元。而恒大在本年预备了1.32万亿元的货值，只要去化率50%，就能够完结这一方针，去化率到达60%，则能够完结对内的8000亿元指标。

谈及2022年恒大的万亿出售方针，夏海钧很有自信，他说：“职业集中度仍在提高，2006年至2020年间，恒大占全国房地产出售的份额由0.4%升至3.8%，2019年十大房企合计占12.6%左右，估计在未来的3至5年，还将增加20%左右的份额。”

除了回忆2019年的财报数据，以及宣告“高增加、控规划、降负债”的新战略，这场线上成绩会恒大管理层还向咱们展现了恒大的多元化业务成果，这儿莫老爷也简单跟咱们共享一下吧。

据恒大集团财政总监潘大荣介绍，过去一年，恒大在汽车产业投入147亿元，当中，第三方收买股权款82亿元、汽车基地土地开销22亿元、厂房机械开销15亿元以及研制费用开销22亿元。未来两年，恒大还将每年平均投资额100亿元左右，总共在200亿元。目前，恒大正在同步研制14款新车型，而恒驰1号方案本年亮相全系列产品，将从2021年起在全国量产。

文旅方面，恒大着重打造两大拳头产品“恒大童国际”和“恒洪流国际”。其中，“恒大童国际”现已完结15个项目的布局，估计2022年起陆续完结开业；“恒洪流国际”未来三年内则方案完结全国20-30个项目的布局。

此外，成绩会还提到了恒大最重磅的项目——坐落我国海南北纬18度的恒大海南海花岛项目。目前，该项目各业态外立面已完工，将有套40公里黄金海岸、海花岛海洋乐土、海花岛雪山水上王国、海花岛童话国际等主题，方案于2020年开业。

莫老爷还注意到了，3月30日恒大健康产业集团在线上召开的2019年成绩发布会：“到2019年底，恒大健康已在三亚、西安、南京、沈阳、呼和浩特等城市布局23个恒大摄生谷，方案未来3年布局到达70个项目以上。”

假如未来三年，恒大真的能完结自己今天定下的方针，莫老爷来给咱们勾勒一下，未来的咱们将看到一个怎样的恒大：在出售规划高增加的一起（年出售额到达10000亿元），负债额下降至4500亿元；新能源汽车上线8-10款爆款；海花岛、恒大童国际、恒洪流国际、恒大摄生谷等巨无霸项目，在全国各地齐齐开放，成为我国人民寻求美好生活的载体......
是不是很厉害？但这一切最终能否完结，还需交由时间去验证。咱们拭目以待吧。

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