房地产行业将迎来大规模洗牌，谁能胜出谁将出局？
2020-04-26 18:55
“2020年将是房地产市场收并购的一个大年，疫情的发生及其影响的不断分散，加速了这个进程。
据不完全统计，2020年一季度，以工商股权变更为时间节点，TOP10房企已完结超60宗收并购买卖，其间恒大、万科、融创占据前三位，在这些收并购中，有41%是新收买项目，剩余59%为增持项目股权。
从增持项目股权的情况，TOP10房企在增持后大多都对项目完成了90%以上的肯定控制权，这也意味着本来小股东的退出，其间不乏一些中小房企。经济环境的不确定性加速了中小型房企的套现离场。
如果说，以往的收并购，更多是“大鱼吃小鱼”，从2019年起，房地产行业的收并购开端呈现“大鱼吃大鱼”的现象，进入2020年，这样的情况将变得愈加频频，未来百强房企之间的大协作、大并购，也或许变得越来越多。
”
2020年，受疫情影响，行业资金链进一步承压，可持续增长面对挑战，尤其是部分中小型房企，资金链承压严重，短期内或将面对财务窘境。
从总体数据来看，2020年一季度，与房地产开发相关的收并购总数低于上一年同期，一方面是因为疫情影响，另一方面也与早期性价比较高的优质标的被不断消化，获取优质项目的难度加大有关。
除一季度已经交割完结的买卖外，2020年至今新增的收并购买卖也不少，包含世茂集团宣告收买福晟集团87个项目、绿城增持新湖中宝所持有的上海中瀚和浙江启丰35%股权、新加坡丰隆收买重庆协信等，2020年的三分之一还没过完，行业界的收并购已如火如荼。
01、2020年是收并购机遇之年
在刚刚曩昔不久的房企成绩发布会上，不少房企表明2020年是收并购的机遇之年，将会呈现一个大的并购潮。
中海地产董事局主席颜建国表明，多渠道获取土地是有必要的，希望能够添加这方面机遇。上一年中海地产新增的权益土地中，非公开市场渠道获取的份额达15%。
世茂集团在2019年成为地产界收并购的一匹黑马，2020年头，又宣告以最大股东的身份操盘收买福晟集团的87个项目。世茂房地产副主席、总裁许世坛在成绩会上表明，2020年拿地机遇会增多，但是一季度的土拍价格偏贵，因此今后依然会重视多元化拿地途径。
新城控股董事会主席兼非执行董事王晓松也表明他们每周都有周例会讨论收并购的项目，希望捉住疫情对融资构成的收紧情况，在收并购方面多排铺。
有房企加大收并购力度，也有房企不得不为曩昔的盲目买单，出售不合适的项目。2019年，禹洲地产曾出售过四个项目。对此，禹洲在其成绩会上表明，这是对过往盲目寻求过快增长而高本钱持有项目的错误纠正。未来禹洲当地要开端寻求赢利导向，2020年买地预算全口径500亿左右，不约束在公开市场拍卖拿地，会加大收并购、产城勾地和城市更新业务。
与大多数房企的积极不同，融创我国董事长孙宏斌以为，本年的并购机遇肯定比从前大许多，融创内部把它界说成洗牌年，远远超过任何一轮机遇，但是优质标的不是许多。现在呈现困难的公司，一类是因为这几年拿的地太贵了，公司流动性压力特别大，但又没有太大的价值，不是一个好的标的；第二类是公司持有的财物太重；还有一类是布局的三四线城市太多。目前融创的土贮存量大质量高，不需要在近几月抢地，会挑选判断更好机遇出手。曩昔几年，融创我国有超过60%的土储经过收并购方法获取，堪称业界“并购王”。
02、“大鱼吃大鱼”成新常态
事实上，自2016年以来，因为土地市场调控常态化，各城市在土地出让中设置不同程度的条件约束，叠加部分热门区域土地招拍挂市场竞争激烈，起拍价高居不下，房企拿地上对高门槛、高溢价的窘境。
越来越多房企经过收并购获取项目资源，扩大本身的土地储备。从当时参与收并购房企的战略目的来看，快速扩大土储与加速规划扩张是其最主要的动力。
如融创自2016 年开端削减在公开市场拿地，全面开启收并购拿地模式，全年新增土地土地储备5394 万平方米，其间收并购占到2/3。触及绿城、佳兆业、金科、雨润、万达文旅、乐视、泛海、新湖中宝、云南城投等多家知名企业及多起并购事件。
相比于融创超过60%土储来历于收并购，世茂的并购基因并不深，2019年头许世坛正式接过管理权杖后，企业再次向前十冲击，年内完结收买泰禾、万通、明发、粤泰等公司项目合计21宗并购买卖，触及买卖总价款202.14亿元。世茂更偏向于和其他企业大规划战略联合，2019年仅从泰禾和粤泰协作中就收成17宗项目，触及价款约148.59亿，占比高达四分之三。2020年伊始，世茂再次牵手福晟，以最大股东的身份操盘收买福晟集团的87个项目。
在行业增速放缓的背景下，经过收并购完成项目并表在某种程度上确实会成为房企完成出售规划扩张的快速通道。特别是收买一些在建项目，能够有效缩短项目的开发周期，快速构成出售，从而作用到企业成绩上。
我以为，目前一季度新增的收并购数量相对较少，部分仍是上一年连续下来的量，从二季度开端应该会呈现必定的提高，这主要是因为在疫情之后，会发生许多企业调整、清算，由此一来，协作和并购事例或许会添加，在行业预期下，部分房企经过收并购方法拿地和项目的份额或许会上升，收并购也将正成为规划房企开拓市场、获取土地储备的重要手法，“大鱼吃大鱼”的现象，也将成为新常态。
值得一提的是，收并购除了对房企的现金流有着高要求，也考验房企的运营、品牌建设、项目操盘等各方面能力，是一场综合实力的较量。房企在收并购前期应提前重视管理、方针、债务等多层面的危险要素，并做好预期危险的控制防备工作。
随着新冠疫情在全球延伸，全体经济形势也已进入前史低位，对规划房企而言，当下确实是寻求收并购、协作的好机遇，资金富余的房企可伺机而动，捉住窗口期。
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