低利率政策环境下，个人如何投资房地产？
2020-04-26 18:55
毫无疑问，现在全球现已进入了低利率时代，在这样的大背景下，普通老百姓该怎么出资才干起到保值升值？
01
首要咱们看看房地产商场。关于出资房地产，我国人一向都是情有独钟。由于从98年“房改”以后，我国的房价步入了快速上涨的通道，使得出资房地产的人赚的盆满钵满。那么未来房地产终究是否能够出资？
国内的类似QE的操作是“降准降息”，理论上说，这样购房者应该能够更容易以更低的本钱借到钱，那房价不是应该会上涨吗？但我国房地产比较是一个复杂的问题，现在全国的全体供需趋于平衡，居民的负债率现已适当高了，加上部分一二线城市高房价发生一些负面效应等等问题，使得国家关于房地产的调控一向不敢放松。实际上，这次“降准降息”的资金也是希望引导到实体经济上去，而不是进入房地产商场。现在来看，资金流入房地产商场的途径管控很严格，所以这次的流动性宽松关于房地产的实际意义不大，房价不会因而而呈现上涨。
当然，信任最近咱们看到新闻，说深圳的房价仍然在涨。深圳其实是一个比较特别的当地，我国再也找不到一个经济规模如此大、人口如此许多，但辖区面积如此的小的大都市。供需矛盾一向都是房地产商场的顽疾。所以咱们千万不要认为深圳的涨了，其他当地就一定会涨，深圳便是个特例。
关于房地产是否能够出资？我的观点是这样的，国内的房价很难呈现像曩昔十年这样的涨幅了，可是呈现大跌（尤其是一二线城市）的可能性也很低，我国老百姓的70-80%的财物都在房地产里，假如呈现大跌，损害不可思议。从出资的角度来看，假如还想追求较高的回报率，房地产不一定是很好的出财物品，但作为财物配置，不失为一种挑选。但假如真的要配置房地产的话，主张挑选一二线城市的中心区域。国外发达国家曩昔的经历告知咱们，即使遇到极点情况（比方金融危机、经济衰退等），房价暴跌后，一二线城市的中心区域也是能够很快涨起来的。
02
再说说股票商场。
关于我国老百姓来说，出资途径比较少，除了买房子便是买股票，曩昔的10年，买房的赚的盆满钵满，买股票大多赔了不少。那么在当时的环境下，股票究竟能不能出资？
我认为咱们仍是要去认知股票上涨的逻辑。股票的短期上涨看什么？资金驱动。有人肯定会问，最近放了这么多水，为什么股票商场没涨？其实涨了，只是这个时间段现已过来。在新年之后开始交易的一段时间涨上去。可是跟着疫情在全球的暴虐，出资者忧虑是上市公司的生计问题，或是未来赢利增长的问题，所以又重新跌回去了。那么中长时间看什么？（这个时候假如真的要出资股票，主张要立足于中长时间持有）看上市公司给股东带来的回报。
“降准降息”关于股市肯定是利好的。商场有钱了，并且是很廉价的钱，肯定要找去向，流向房地产商场的途径被堵的很严，当然很大一部分会流向股市。所以短期来说，股票商场是有资金驱动的，但现在来看，这个驱动要素无法对冲出资商场对未来预期的失望。
但出资这事往往是逆人道的，往往商场惊惧的时候便是最好的时机。商场的惊惧导致大面积的跌落，许多人悍然不顾的抛售股票导致股价非理性跌落，这个时候许多公司的股价都会远远低于其内含价值。只需咱们认为疫情会在一段时间好转，经济就会渐渐恢复，一些好公司的股票价格肯定会回到合理水平。
从中长时间来说，QE对股市开展的根本逻辑也会发生深远影响。降息对股市的影响会体现在两方面：一方面是会下降的上市公司的资金本钱，然后改善赢利水平，提高每股收益；另一方面是降息会下降大类财物的收益率，然后下降出资商场的要求回报率。咱们知道股价最根本计算公式便是P=D/R，降息使得D在增长，R在下降，因而股市就有上涨的逻辑。
03
债券关于普通老百姓是不是算小众出财物品？我印象中，很少有人咨询我关于债券的出资策略。我知道组织出资者仍是有不少配了公司债券的，并且还有专门做债券出资的私募基金。作为直接出资的产品，债券关于普通老百姓来说的确触摸比较少，但实际上并非如此，咱们买的许多理财产品其实便是债券。现在的降息对债券有什么影响？
降息会导致资金本钱上升。假如在当时发债券，要想获取与之前相同的资金，利率就得更低。新发行的债券利率低了，那么原先发行的债券的价格会怎么走？旧债券就会经过账面价值的上涨来实现与商场利率的平衡。理论上讲，债券商场也会走牛的。假如在低利率环境下，债券不涨，就可能是出资者忧虑发行主体存在无法兑付的危险，高出那部分利率就算是危险溢价。
短期来说，降息对债券的影响便是这样的。那么现在适不适合出资债券？那么关于没有出资债券的老百姓该怎么挑选，是买新债券仍是买旧债券？这个问题也不是一下子能够回答清楚的，由于债券还涉及到期限的问题。首要，咱们得有一个这样的判别，短时间资金面很宽裕，那么关于期限比较短的债券，跟着资金本钱的下降还有可能价格继续上涨；而关于长时间债券，假如疫情往后利率会上升的，那么长时间债券的价格跟着资金本钱的升高会渐渐跌回去。但我个人判别，利率下降后再加息会慎之又慎的。由于这个世界的许多财物价格便是靠“水”撑起来的。
04
最后，想说的是期货外汇不是普通老百姓能够玩的东西，主张咱们远离。这两样出财物品的保证金准则遇到极点情况下，能够让出资者亏的一毛不剩。另外，这两样产品是一个要时刻重视短期走势的东西，不管是时间和专业性上都不太适合非专业人士。
在现在低利率的大背景下，再去押注房地产不一定是很正确的决策，假如要做财物配置，主张在一二线城市中心区域去挑选标的。关于股票商场，在当时股市大跌的时候，许多好公司的价格都在其内含价值以下，能够逐渐建仓一部分长时间持有，信任未来会有不菲的收益。现在出资股票便是在赌国运，与全体经济绑在一同，只要经济能回来，股市肯定能回来；当然假如经济回不来，每个人也都会遭殃的。
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