担心房价下跌，该如何投资房产产生盈利？
2020-04-26 18:55
只需房价一跌，中产家庭的财物，分分钟缩水！
昨天，央行的一组数据，近乎引起了全网的戏弄。
当然，戏弄的，都暗含悲苦的心情。
“我国乡镇居民家庭户均总财物317.9万元！”——317.9万！央行的这个数据，说实话，是让许多人有“被均匀了”、“拖了后腿”的悲愤感。
这些人，有出世乡村、肄业和工作在城市的90后，有四五线小城市（含乡镇）的遍及居民，300多万，对于无家境支撑的外省年轻人，或许四五线小城市的居民而言，确实是一笔不小的财富了。
乡镇居民家庭户均总财物317.9万元——这个数据不实在吗？
我认为是实在的。
1，317.9万，是户均总财物，而不是净财物。
2，317.9万，是均匀数，而不是中位数。
要知道，300万多点的总财物，在一线城市，现在也就约等于四、五十平米的房子，在二线头部城市，也便是一百平米左右的房子。
所以，理论上，只需是在一线和二线头部城市拥有住宅的家庭，几乎都能到达317.9万户均总财物的水平。
贫富加剧了，你“被均匀了”——央行的这个调查陈述，提到“总财物最高的10%家庭，占比悉数样本家庭总财物的47.5%，接近一半。”—
▲总财物最高的10%家庭，占比悉数样本家庭总财物的47.5%
这也很正常。
比如，马云的家庭财物，一均匀，差不多5万个赤贫家庭，能到达317.9万的均匀水平。即便是北上深的一套大平层，算一算财物量，也能均匀10个赤贫家庭到达均匀值。
就不拉愁恨了，我只是想说明，央行的这个数据，仍是基本靠谱的，实质也没有造假的动机。
今日的文章，我想特别提示一下，央行的这个陈述，最令人担忧的地方：房价依赖度！
房价依赖度，这个词是我创造出来的，意思是指：我国居民的家庭财物，对房价的依赖程度。
这首要相关到两个部分：1，房价涨跌，对居民财富将发生巨大的改变；2，房价涨跌，对居民财富的安全度、负债率将发生巨大的改变。
央行的陈述，有两组数据，关系到“房价依赖度”：
1,乡镇居民家庭财物以实物财物为主，居民住宅财物占家庭总财物的比重为59.1%；
2,房贷是家庭负债的首要构成，占家庭总负债超过七成（为75.9%）。
这样的“房价依赖度”，放眼全球，几乎是最严重的了。
先说第1点，居民住宅财物占比家庭总财物的比重，咱们是59.1%，要知道，美国是多少，才30.6%！
还有，59.1%，这个居民住宅财物占比，是个均匀数，而不是中位数！究竟，在亿万富豪的财物结构里，住宅财物占比，一般都是个位数的。
所以，假如取中位数，或许一般中产家庭（家庭总财物在300-1000万）之间的样本进行剖析，我觉得，住宅财物占比家庭总财物的比重，至少要高达70%以上。
这还不严重吗？这还不忧虑房价吗？
只需房价一跌，中产家庭的财物，分分钟缩水！
再说第2点，房贷占到我国乡镇居民家庭总负债的75.9%，这个份额，也肯定是震惊全球了。
仍是再说一下，75.9%，这是个均匀数，不是中位数。真实的富豪家庭，或净财物超过3000万的高净值家庭，占比高的负债，该是企业经营相关借款，而绝对不可能是房贷。
那么，相同的问题来了，假如仍是取一般中产家庭进行样本剖析，那么，房贷占家庭总负债的份额，肯定不仅仅是75.9%了，而起码在90%以上了，部分家庭，乃至可能是100%了。
这还不令人忧虑吗？
这意味着，房价只需一跌，你的负债率就要大大上升——由于，房价一跌，你的财物缩水了，而你的负债却没有改变——财物是分母，负债是分子，分母变小，分子不变，负债率不就显着上去了。
而假如房价的跌幅一大，那么，有些中产家庭的财物，就不是简略缩水的问题了，而可能是腰斩的问题了。
我国中产家庭的“房价依赖度”，高得这么离谱，简直身家性命悉数押在房子上。
那仍是忧虑些房价吧，尤其是在经济预期不乐观的情况下，仍是提前做点准备为好，一般中产，3套房以上的，仍是尽快抛吧。1—2套的，负债过多的，那仍是谨慎些改善吧！
当然，这倒不是唱空房价，一二城市的房价，未来2—3年大跌的可能性，大概率是没有的。
可是，小跌，或许仅是不跌不涨横盘，那算上资金本钱，实质上，也要让业主们亏大发了。
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