最近许多朋友问我2020年该怎样买房，有没有一些实操性的主张。为了协助咱们买到好房，我写了这篇购房指南，内容非常精彩，希望你耐心看完并转发亲友，非常感谢。

01

关于楼市的未来 
1 、担心老龄化是多余的，由于老龄化是未来的问题，而房价上涨是今日的问题。不少人说00后出生人数比80、90后少了许多哦，房价是不是不涨了。 
其实现在买房的主力军并不是00后，而是80、90后。我国的房价有他们支撑着，再涨十几年不是问题。（00后出生人数减少并不能当即影响楼市，由于他们还没长大） 
20年后，我国房价也许真的不像今日涨得那么厉害了，由于那时咱们都老了。20年，假如你等得起，现在能够不买。我有一个朋友在2007年就一直问我相同的问题：本年适合买房吗？房价现已很高了。 
2、无论是西欧，仍是北美，日本，这些早就完成城市化的发达国家，许多产业落后的城市，很多的房子都空置废弃了，这种现象正在我国呈现，玉门现已发生了，鹤岗正在步玉门的后尘。 
我国内陆县城、乡村的房子今后也会很多旷费。昨晚有个朋友问：老家还有一块宅基地，要不要投几十万把它盖起来。我很老实地答复他：确实要盖，盖一个平房就够了，千万不要花大钱，这种房子自己一年都住不了几天，也不会怎样增值。在乡村盖房，等于把钱埋在那里了。当然，假如你钱特别多，打算光宗耀祖，名扬乡里的，能够砸钱。钱多嘛，任性一下也没事。 
3、房产税是刚需的奶头毒药。刚需在2005年就梦想有一天房产税推出，然后我国的房子满街扔出来，随便捡。不光如此，早年还有许多刚需以为国家反贪反腐，那些贪官会把房子全部变卖，我国房价必定暴跌。 
现实，每一次房价大涨之后，新闻都会重提征收房产税，加快立法什么的。由于这类新闻能够安慰一部分还没买房的人，平息咱们对房价上涨的怨气，一起也能够威吓一部分出资者，阻止他们入市的步伐。至于房产税什么时分实施，没人真正在意。 
最近高层在搞全国网签联网，又开端有人重提征收房产税了，说什么：房产税快来了，咱们当心。 
其实，房子都买得起的人，还怕缴税吗？高收入人群的个人所得税那么高，为什么他们不抛弃高收入？上市公司股东、高管，一年个人所得税就交几十万，为什么他们不抛弃职位？做个乞丐就行了嘛！必定不收税。一个人得有多蠢才会认为富人会惧怕纳税？唉 
站在高层的角度，假如税率很高，那就等于整死税源，得不偿失啊。咱们都把房子抛了，还收谁的税呢？所以，哪怕收房产税，税率必定也不会高。何况，本钱是往弱势的一方搬运的，房产税一出，房东必定会集体涨价，加价搬运就行了。 
退一步讲，房产税是今后的事，房价上涨却是今日的事，假如你依然坚信房产税出台之后，我国的房子满大街能够捡，你能够不买，慢慢等那日到来就行了。这是不需求争辩的问题，每个人都为自己的行为观念埋单。 
其他，在我国，不用缴税的生意你都不要做，根本赚不到大钱。沿街摆摊是不用缴税的，可是房地产职业却要收重税，开发商从拿地都卖楼要盖几十个章，建安费、拆迁安顿税、城乡建设税、土地税一堆税费等着你交，可是开发商依然乐此不疲地扩张，不断盖楼。为什么？由于缴税意味着变相垄断，交多少不要紧，就这么几个大玩家能够做，无非便是赚了分一点给当地政府嘛！并且，越是纳税的职业，当地政府越没动力镇压它，由于他们还指望你干得红红火火，多交点税。 
一套二手房税费10万，一年生意5万套，这里边的税费是多少？开发商把新房卖掉了，才会持续拿地，一年卖地收入又是多少？当地政府不是企业，自身没有赢利来历，财政支出的钱从哪来？土地 
“全国熙熙，皆为利来，全国攘攘，皆为利往。”司马迁在两千年前，用这十六个字所归纳的人类前史发展规律，至今依然适用，并且历久弥新。许多时分，当咱们想不理解一件作业原委的时分，咱们多站在利益相关方的角度考虑问题，也许一会儿就理解了。 
4、疫情是暂时的，经济发展是永久向前的，人们寻求美好生活，不断挣钱的欲望一刻都不会中止。总是有人耸人听闻地说：我国经济不行了，房价必定跌。他们说得“好像我国完了”相同，吓我一跳。 
其实我国作为全球第二大经济体，GDP增加依然有5-6%的国家，假如我国你都看不上，你还做什么出资呢？这么悲观，带着粮食上山避难就行了。

02

关于时机的挑选 
纵观我国楼市曩昔20年前史，每轮经济下行，房价即将预期跌落时，最危险最要害时刻，总会有相关的影响方针，来扶持房地产，给商场决心。

现在看到的方针有：一是降息降准，实施宽松货币方针。二是补助中小房企。三是变相撤销住宅限购方针，全面铺开落户。四是实施宽松的房贷方针，降低首套、二套房贷利率。五是购房免税和财政补助，提高棚改货币化比例。 
购房者激烈的避险心情现已逐步迸发，现在唯有房子抗通货膨胀。随着乡村人口流入城市，城市之间的人口将进一步集中，城市住宅需求将进一步开释。 

03

怎样寻觅笋盘 

首先要清晰一点，即“旺市无笋盘”。在楼市火爆的时分，能买到就不错了，还要求笋盘？所以买房，必定要在冷市的时分进入，这时业主左等右等，焦急万分地想把自己的房子卖掉，你曩昔砍价，一上去便是砍10%。 
咱们想想，你什么时分在楼市买房赚不到钱？对，在楼市刚刚大涨过后买房。所以，挑选正确的时机进入就大大提高了买到笋盘的概率。我国楼市自2018年调整现已2年有余，现在不是最高位，入市买房是彻底没问题的。 
关于微观上的笋盘，回想我曩昔买房的经历，我曾经犯一个错误：资金上很激进，选筹上很保存。初入楼市的人，总是想扩大杠杆，买更大面积，资金绷得很紧，所以会选一个单价特别廉价，面积特别大的房子。其实此类房子，反而涨幅不太好。 
其实正确的做法是：资金上保存，选筹要斗胆。有些房子，哪怕价格高，假如它有上涨潜力，也应该斗胆买下，由于优质资产从来都是高溢价的，它没有廉价过，现在不买，它还会持续涨。 
其他，活动性和挖笋是不行兼得的，这里边有个要害指标：换手率。换手率高，即活动性较高的楼盘，由于生意频繁，价格特别夯实，加上许多人都盯着，比较难淘到价格偏差大的笋盘。反而活动率低的小区，成交价或许无法参考，业主报价含糊空间较大，简单出笋盘。所以买房时，不用刻意寻求成交活跃的热盘，极或许热盘周围那个冷门小区更简单爆出笋盘。 

04

不断迁移的地段 

假如你问一个人，买房最看重的是什么，估计他们多半会告知你，地段最重要。但什么才是好地段呢？ 
城市是信息沟通的场所，更是创造财富、享用福利的物理空间，只有城市这种近距离、高密度沟通空间，才有更高功率的人群协同作业，然后实现更大规模文明成果。 
自从有了汽车和地铁的高效通勤模式，城市开端了摊大饼式扩张，围绕城市央区一圈一圈开发建设。城市地段也有了生命周期，从婴儿到青年，从壮年到衰老，直至轰然倒地，拆迁旧改迎来新生。 
我国的城市化是一个奇迹。直到今日，我国气势恢宏的城市化才刚刚走过上半场。不过，我国城市的形状最终不会和西方相同。 
西方城市的“city+house”是一种很低效的形状，一起西方许多土地都是永久产权的，所以他们现已将城市的中心死死锁在一个固定方位上。可是，我国并不是这样，我国的土地是国有的，政府彻底能够在另一个当地重新征地，打造一个全新的地段。 
2000年前后，上海的“市郊”边缘是徐家汇、中山公园，到了金桥，现已都是菜地。一直到二十一世纪初，唐镇公民都不会自称“上海宁”。而北京，那个年代刚刚在修三环，尘土飞扬尚且历历在目，过了三环，一般便是荒郊野岭能够飙车的当地了。远在四环外的清华北大，同学们进城需求坐一个多小时的公交。 
2002年前后的宝安中心仍是一片烂滩涂，现在房价现已10假如平方，可见我国城市的地段变化之快。因而，归纳起来，在我国买房，假如资金不行，住得好和涨得好，只能选一个。市中心地段老练，当然住得好；次市郊配套利好不断实现，自然涨得好。所以假如咱们问我2020年我买哪比较好，自住买市中心，出资买市郊，几乎是一个标准答案。 

04

关于融资的规划 
前两天，一个读者跟我说，他挺后悔，2015年大涨前夕没有听我的主张买房，现在手里这么点资金啥也干不了，本年36岁。大部分人在这个年龄都有一套属于自己的房子，自己的家，可是他现在依然租房过日子。 
他现在在公司做管理，每个月打卡薪酬1万五，每个月最节省，只解决吃住问题，能够存1万，两年之后能够存款24万，加上现有存款6万，合计30万，两年后能够买一套总价在80万左右的小两房，首付在24万，佣金加税费4万左右。 
可是假如两年之后房价假如持续涨，那买房的梦就落空了，还得存两年，可是之后呢，谁又能保证房价不会变呢？假如房价再涨的话，四年、六年也买不了房子啊！ 
所以，他认为燃眉之急便是最快速度凑齐首付款，找朋友或搭档借吧，都没有什么钱，有钱的话都去买了房，咱们都是年轻人，也没什么存款，父母亲戚都是老家乡村的，没什么钱，自己也不好意思找他们借钱。 
房价飞涨，储蓄有限，怎样从银行3到6个月时刻低息融资30——100万呢？授人与鱼，不如授人与渔。今日咱们逆向思考问题，站银行的角度来看看银行为何要借钱给咱们，然后搞懂怎样融资。 
1 利益 
银行不是慈善家，是盈余机构，银行借钱给你的根本原因便是为了“挣钱”。银行的一般作业人员底薪也就4.5千一个月，他们每月收入1.5万从何而来，银行发的奖金、业绩提成，都靠利率差来保持，银行3年存款基准利率3.75% 银行就靠借款利率6%到10%减去存款利率，赚利息差来发奖金。也便是银行以3.75%的本钱揽收资金回来，然后以6-10%放贷出去，中间的利差便是银行的赢利，银行本质上是一个资金中介公司。 银
2 安全 
任何运营都是把安全放在第一位，不管告贷利益多诱惑，也要建立在本金安全的情况下。下面揭秘银行判定安全的3个标准： 
固定资产 
俗话说：跑得了和尚跑不了庙，银行在这块也不能免俗，看房子、车子。许多人以为自己有几本全款房产证，那拿去银行办卡，必定是优质客户，这样想就大错特错了。全款房子、车子在银行的体系里边他们是无法辨认真假的，唯一可辨认的便是我国公民银行体系里的征信记载，所以有按揭记载的按揭房/按揭车远远超越全款房/车。 
作业

作业类别、职位，代表了你的消费还款才干。煤炭、钢铁、地产、金融、保险等，这些职业在银行体系里是高危险职业，从业人员一般禁贷。偶尔看在学历或其他硬件条件勉强给点额度，放点款试试水。提到职位，有个木材公司老板月收入10来万的，请求卡时填了“工人”，收入3000元，银行体系看到这个信息就想，一个一般工人，收入3000元，能花多少钱，给个5千1万，够他花几个月了吧！在不知道不了解的情况下，首张卡5千就这么下来了，所有银行体系都是相同的，他去其他7家银行办卡时，其他银行都参考已有额度，3千、8千、1万的卡就这样袭来，整个资质就废了！后面他全部的卡都是超低额度的！ 工
征信 
银行经过征信的好坏，是否按时还款诚信来判断借钱危险，这条咱们根本都知道了，也不细说了，保护征信要像报护咱们的生命相同爱惜。银行借款的原理通了，投其所好尽量满意银行要求，每月请求2~3张卡，好好运用，准时还款，爱惜征信。 
具体操作 
购房预算决定了你买房的挑选规模，资金越少，挑选规模越窄，越难买到笋盘。那么怎样融资，扩大挑选规模呢？ 
第一种：满地打滚。 
怎样样向银行借首付才干不影响后续按揭？以别人的名义。男女朋友在没有结婚前，怎样才干知道他对你情比金坚？用他的名义办信誉贷/信誉卡，然后支持你买房，这才是值得托付的人。 
人脉圈子里必定要有公务员/事业单位/五百强企业的朋友，他们每一个都身背至少100万的循环授信额度，假如有这些朋友，必定要多多结交，晓之以理动之以情诱之以利，将情商从每一个毛孔迸发出来，让他们在要害时刻为你买房资金添砖加瓦。 
第二种：卖房置换。 
普遍的做法，无甚可说，仅谈一点——下家办借款顺畅与否决定了你的首付何时到位，首套房票何时有资历，主动权不在自己手上。 
第三种：裂变典当借款。 
用这种方案的是真的勇士和智者，一步早，步步早，买到的房产不换房，而是把房产的金融属性充分运用的淋漓尽致，用于再次购房房产的首付和现金流。需注意三点： 
1.假如典当借款和按揭借款在同一个家庭名下处理，放款后用于首付，会上征信，算负债，并或许会被当成首付贷，影响按揭借款的批阅，所以相同需求过桥资金。 
2.放款后，即便打时刻差，在未上征信前，处理按揭，可是同一个家庭下的房产产调会有典当记载，相同会被算作负债。 
3.只有典当借款和按揭借款不在同一个家庭名下分别处理，才干典当借款放款后直接处理按揭借款，比方夫妻一方典当，一方净身出户办按揭，又比方白叟接力贷，只查询白叟名下房产记载，征信记载能够打时刻差，尽快处理没问题。 
二次典当裂变资金：2016年，银行的二次典当纷繁进场，现在已有多家银行推出产品，利率从4.9-7.25%不等。 
可是与典当借款比较，二次典当并不那么大众化，关于想用未结清房产再次典当出首付的人们来说，先评价下自己房产的净值和还款年限，是否符合各家银行的要求。其他，想做二次典当的朋友，也要保证名下的房产不用去名更名，关于那些需求腾出房票的朋友，这种方法也并不适用。 
再次，企业主更加适合处理二次典当，现在多家银行二押都对企业主敞开，并且关于收入流水并没有太高要求。这也就给咱们一个启示，每一位工薪族都能够注册一家壳公司（最好用多核），但也不能乱用，记住只要以企业主身份办过借款/信誉贷/信誉卡，此单位即会呈现在征信陈述上，下一次借款时想再以工薪族身份处理，解释起来非常麻烦。 
第四种：信誉贷。 
1.授信额度类的能够提早批阅，批的越多越好，运用随借随还的功能，可是办按揭借款前假如负债过高，最好提早还清一部分。 
2.非授信额度类千万别在按揭借款前放款，放款后想提早还清都没方法，会被认为是首付贷。 
3.即便请求了授信额度类的信誉贷，也要慎重运用，最好相互交叉过桥运用。 
4.非授信额度的信誉贷被许多借款参谋们说成是不上征信的信誉贷，这是一个误会，只不过他们在征信陈述中算信誉卡分期，不算在借款负债里边，许多按揭银行并没有核算他们的负债而已。 
5.2016年，信誉贷像野草相同大肆成长，许多工薪族没有京沪深的出资资历，就把目光投向了各大省会等强二线城市，这些城市一般住宅的首付也便是一两个信誉贷的额度。当然，这样买房必定是不对的，咱们要大大地斥责他们。  
顺路讲一下房票，前几天有一位会员问我为什么你们能够不断买买买，难道不限购么？ 
其实我身边许多朋友一直在杭州、南京、苏州、无锡，深圳、广州、东莞，找人帮忙一起代缴社保，几个城市轮着买，不用落户，也不用结婚，限购直接就破了。这些人2010年就在多个城市一起交社保了，现在房票多得很。社保不全国联网，多交也没人理你，国家社保缺额严重，正盼着咱们多交呢。 
深圳上涨之后，上海浦东的碧云尊邸豪宅楼盘认筹，结果也排出长长的部队。看来一线城市现已相继回暖了，大约180天，二三线城市的房价或许摁不住，一想到这些我就难免有点忧虑。 
财富增加从来不是靠薪酬收入赚出来的，而是靠资产增值得来的。

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