关于商住公寓，这可能是一篇最干的干货
2020-04-17 13:47
今日这篇文章，普及一下“商住公寓”，也称之为“商住宅”。有两个事，促进我写这篇稿子。
其一是前段时间薇娅直播带货卖杭州的复地壹中心，当时直播间卖了几百张优惠券，据说7天后一半多已退单。
其二是深圳的豪宅型商住公寓，太子湾湾玺，接连三次开盘，均在当日售罄。
前者是总价100万起的一般商住公寓，后者是2000万-5000万的豪宅型商住公寓，为什么门槛更高的却更好卖？门槛低的却无人问津。
因为这两者的面向的人群彻底不相同，产品定位彻底不相同。湾玺这个项目，面积最低的都是250平米起的海景大平层，就在下面这个位置。
这个商住宅抢手的原因，一是海景大平层，未来规划一流，周边没有同类竞品，但其实从涨幅空间来看，也不看好，但由于归于有钱人的专属型产品，稀缺。即使如此，从出资增值的视点来说，我也不看好，未来卖也很难卖的，光缴税估计就能吞噬你的一大部分收益。
今日文章的要点，是告知我们，为什么一般的商住公寓（首要是指那种loft公寓，一层楼几十户，面积五六十平米）是个大坑。
一、什么是商住公寓？
所谓“商住公寓”，是开发商培养出来的概念，在严厉意义上根本就没有这个名词，你的不动产证书上也是写明商业40年，用地性质跟写字楼，商铺没有任何区别。
市面上的确有一种“公寓住所”产品，它的用地性质也是70年的，至于冠上“公寓”俩字，是因为这种产品的采光达不到住所标准，但它仍然归于住所，假如你真的买不起纯住所，这种也是能够考虑的，它能够落户能够学区，民水民电，燃气接入等等配套跟住所一回事，只不过未来增值方面比纯住所要逊色一点，但也比开发商所谓的“商住公寓”要好得多。
二、开发商为什么要盖商住公寓？
那么开发商为什么要造“商住公寓”这个名词，又或许为什么要开发这种坑人的产品呢？
原因无他，他拿的便是这种地块，以R2类用地居多，这种地块以住所为主，但混合了商业，但开发商清楚得很，盖成写字楼根本不好卖，所以就装修成能住人的“商住公寓”，并包装不限购等各种优势。
三、刚需为什么不能选择商住公寓过渡？
买这类一般的商住公寓的人，大多数是手头比较紧的年轻人，过渡一下是他们首要的诉求，不限购，不限贷，总价低，精装修交给，看上去都很夸姣。
但实际上这些都不能弥补你的损失。
其一，这种房子自身只能借款10年，5成首付，借款利率比住所的要高不少。
其二，这种房子出售极难，许多都是亏本出售的。
其三、这种房子居住也是不方便的，二层是卧室，但也非常局促，还不如去地段差的当地买个住所，或许买个老破小，也比商住公寓强得多。
其三，作为刚需，你把大笔的资金投入到这种房子，你觉得当你回过头来去从头攒钱买纯住所，你又需要花多少时间来攒钱？你能跟得上吗？许多人因此都买不起住所了。
四、商住公寓进入二手房市场极不受待见
商住公寓一旦进入二手房市场，其价值就大大缩水，首要表现在以下几个方面
其一、银行不喜欢这种产品。
你去银行请求房抵贷，你就会惊人地发现，住所不管多老的房子，他们都会要，可是一到商住公寓，他们便是各种面显难色，各种回绝。这当然是由这两者的性质决议的，住所是硬通货，安全，保值增值，但商住公寓便是次级财物。
即使银行受理了，你的评价价也会大大缩水，可能离你的心思价位一半都不到，评价值缩水不说，借款还要持续打折。
其二、彻底跑输住所。
对开发商来说，同一块地，住所部分的赢利就已经非常丰盛了，就算这部分商住公寓变成现房，他们也不着急，对代理商来说，也是如此。
就说薇娅带货的那个商住公寓吧，坐落杭州拱墅区，房价26000，现房也无人问津，你看他们着急吗？渐渐卖便是了。
可是商住公寓一到你的手里，就不相同了。杭州复地壹中心这个商住公寓，周边住所都40000+了，并且还仅仅3.9米的层高，比一般的4.4米的商住公寓都还差，也难怪我们要退购房券了。
我们应该看到了近日北京有关商住宅成了负财物的新闻了。便是因为这种房子价格基本不涨，即使涨，涨幅也远低于周边住所，一半都不到，然后转让还要面临高额的税费。
归纳缴税、涨幅，租金等因素，一般的商住公寓彻底不能碰，买了亏本仍然是大概率事情。
假如你现在手头有商住公寓，最真诚的建议，早点处理了吧。
楼盘推荐：荆门城建地产长宁太和
- 一季度每天700亿存款涌向银行，刺激消费还得加把劲 2020-04-17
- “降息”和定向降准，一起来了！3年来MLF利率首次跌破3%… 2020-04-17
- 直播卖房时代或将被改写！ 2020-04-17
- 让你2020销售业绩倍增的6大销售心法！ 2020-04-17
- 荆门购房者担心货币贬值，很多人着急买房子！ 2020-04-17
- 听到内幕想去临深买房，「扩容论」又来割韭菜了？ 2020-04-17
- 4月15日，央行降息20个基点！这意味着什么？ 2020-04-17
- 荆门恒大云湖上苑开盘了吗？房价多少？现在有什么优惠？ 2020-04-17
- 碧桂园楚悦台
- 6000元/㎡
- 荆门-漳河新区-政务中心
- 开盘时间：2019-09-29
- 恒大云湖上苑
- 4300元/㎡
- 荆门-东宝区-长宁新城
- 开盘时间：2020-06-14
- 龙山中央商务区
- 5300元/㎡
- 荆门-漳河新区-万达商圈
- 开盘时间：2019-08-24
- 凯旋湾
- 5050元/㎡
- 荆门-高新区·掇刀区
- 开盘时间：2018-01-21
- 洋丰·凤凰香醍
- 5200元/㎡
- 荆门-漳河新区-万达商圈
- 开盘时间：2019-08-25
- 东方美地（四期沁园）
- 5650元/㎡
- 荆门-高新区·掇刀区
- 开盘时间：2019-10-20
- 弘景十里
- 4700元/㎡
- 荆门-高新区·掇刀区-植物园
- 开盘时间：2020-10-01
- 新鸥鹏教育城
- 4200元/㎡
- 荆门-东宝区-长宁新城
- 开盘时间：2020-10-06
- 碧桂园星湖湾
- 3800元/㎡
- 荆门-高新区·掇刀区
- 开盘时间：2021-04-15
- 恒大帝景
- 5840元/㎡
- 荆门-高新区·掇刀区
- 开盘时间：2017-09-24
