注意！尽管咱们今日的标题是特/降价房本相：99%都是坑，只要1%的漏。
但其实咱们今日是纯干活，纯技能剖析，怎么辨别中介朋友圈各种特价/降价房源信息的价值，并捞出买到即赚到的特价/降价房源！

一、在本文开端之前，咱们先顺手翻开一个一般二线城市某个中介的朋友圈。

信任看到这些密密麻麻的信息，你一定会觉得这个城市特价房好多，似乎处处都是捡漏的机会，每天都有抄底的或许。
现在，请你猜一下，这么多特价、促销项目和房源的信息，有多少是坑？有多少是真的价值值得买的？
答案是，99%和1%。
你随便翻开一个中介的朋友圈，你把他发的信息逐一剖析，就会发现，99%都是坑。
剩余的1%，存在两种或许：要么价值一般，买了不亏，要么是真特价的好房源。
直白一点，中介朋友圈众多房源信息对你而言，有价值的便是这或许的1%。
你不要觉得这个或许的1%份额太低。一年你能挖掘出一次，便是走运的，这一年就没白忙活。

二、关于中介朋友圈特价/降价房信息，怎么一眼辨别中介朋友圈及中介发给你的房源信息是坑？

有三个根本原则：
1、但凡以劲爆价格最初的朋友圈，100%都是坑！
这一点你勿用质疑。我以我一年365天一线调研跑盘的荣誉立誓，没有破例。
不信你能够顺手翻开一个中介的朋友圈或许看中介发给你的信息，不是公寓买一送一，便是超远郊零首付。
能够说，在曩昔十年，但凡碰过这两类房产的，没有一个不后悔的。
但凡碰过这两类房产的，不是出资挣钱不挣钱的问题，而是什么时分能出坑的问题。
2、但凡不透漏房源具体板块的，房源信息100%不精确。
这一点你也不必质疑。项目位置、周边配套、房源以及价格信息，全部破绽百出，唯一和项目有点关系的，便是配图。
3、但凡连续发布三天的特价信息，根本没价值。
漏/机会是很少的，时间也十分短，一般存在1-2天，3天是极限。
假如有一条特价信息在中介的朋友圈连续三天呈现。这条特价信息，要么是坑，要么没什么价值。
假如一条特价信息不间断的连续呈现在中介朋友圈超越7天，又或许隔一段时间呈现一次，这条特价信息所开释的房源，100%是坑。
在有以上三点鉴坑认识的基础上，怎么在中介朋友圈的各种劲爆的特价消息找到有价值的特价房？怎么判定价格是不是真的降了？能不能买？
你需求具有捡漏的能力。

三、怎样具有捡漏的能力？

首要，你要了解开发商降价的套路。
1、特价工抵房
此类房源的说辞：转让抵账房，低于售楼处X000元/平米，在开发商售楼处办理手续，直接与开发商签合同，合法合规。
这里边存在两个或许：
1）开发商以工抵房办法小范围处理异型房源（户型不标准或许特大）。注意！这是真的特价。这种状况下，开发商根本上是一口价，房源之间的价差很小，不超越5%。
能不能买？主要看特价和正常出售房源的价差，依据房源的实际状况，7折-85折之间根本上能够考虑。
2）开发商降价套路。特征是开发商对房源进行分类，比方小户型贵，大户型廉价。
能不能买？90%是不能的。这是开发商推大户型常用的套路，用大小户型价差，影响大户型去化。
以上两种或许的差异在于开发商对房源定价的情绪，你能够想一下，现实生活中，推销是完全不考虑价格的，尽管推销不全是好货，但挑一挑仍是有的。

2、职工内部特价房转让
此类房源的说辞是以职工内购特价为噱头进行。做法是职工有贱价购买房源的权力，一起也能够更名，把房源倒出去。这种办法主要是大开发商，比方绿洲、恒大、融创等。
能不能买？主要看购买成本和付款办法。
假如是真的职工内部特价房，一般会有转让费，各地、各时状况纷歧。一个简略的评判标准是转让费是正常3成首付的5-10%之间，房价是对外开释价格的70%，大概率是能够。
但，假如不要转让费，或许要求全款，或许转让费高于3成首付分15%，根本上这个内部特价房就没价值。
3、售房部直接推出的特价房
此类房源的说辞便是开发商为了回款，推出一部分特价房。
这一类特价房，假如是自住，能够买。假如出资，大概率价值不大。
这部分特价房的原理是，用部分房源做标杆，部分房源做特价。两者合作，降价为了出售回款，一起标杆房源继续举高价格，保持项目对外的售价不降低。
最喜欢用这招的是CEO盘。
4、团购特价
说辞是以某银行内部职工团购名义 ，只需加入该团购即可打折。
能不能买？全款不能。正常按揭，价值一般。
其次，你要了解特价房的坑。
有3类项目是坑：
1、远郊项目，特别是远郊的全款特价和首付分期碰都不要碰。
除了全款五折、 首付现房分期，可是这两个条件，在以往的看盘经历中，还没遇到一个。
2、特价分期公寓，公寓的问题是买卖，不是价格。
所以价格廉价也不是买公寓的理由，除非是住宅产品类型的五折公寓，但不存在这样的特价公寓。有住宅规划的公寓，可是没有五折的价格。
3、烂尾过或接近烂尾的特价房源，除非项目面貌一新，否则不要碰，拖不起，烂不起。
有3类是假促销：
1、你去出售中心算价格，需求算3-4种扣头，这种项目做特价促销一定是先涨价再算扣头，这都是精算过了，你不或许叨光的。
2、推出一栋楼或许一单元特价房，大概率是楼栋本身有问题，要么位置欠好，产品欠好或许有混租，特价仅仅实在价值的表现，用原售价和特价之间的价差引诱你
3、随意几套房源，不是顶底。要么是开盘时分剩余的，要么便是之前的预留。开盘剩余的一定有缺点；预留房源，最多给你正常开盘价，不会有大扣头的。（预留的都是好房源，很多人都盯着，不或许贱价处理的）

第三、你要了解特价房的价格套路
有2种特价促销存在弱小价格优势：
1、开盘中后期顶底，这个时分各种优惠还能够申请，假如遇上年末的特价促销，是有或许拿到底价的特价的。
由于顶底一定是被真剩余的，顶底的下风是一目了然的，所以定价十分透明，一般特价之后能做到85-9折。
2、主城区某中斗室企，平销期特价房。
由于没有品牌和营销的溢价，也没有出售中心和样板间的加分，平销期的中斗室企主城区的项目做特价的时分常常是差一个环的价格，比方三环出四环的价格。
但，新房报价本来就有溢价，所以这类特价能够做到九折，且多为单元号或楼层欠好的房源。
这类特价房源需求碰机会，但想要降价起伏很大，是不或许的。
最终，切勿贪廉价。
请看下面这张图片，这是一张揭露展现在出售中心的KT板，请问上图的特价房是不是真特价？
90%不是真特价。
这种直接在出售中心放牌子的，便是特殊房源的处理，价格没什么优惠。
假如真的降价，开发商是不敢在出售中心这样明目张胆的放出来的。出售中心人来人往都是老业主，开发商不是大傻子。
但凡这样大摇大摆的摆在台面上的都不是真特价，便是处理尾盘次品的。
可是，这里边你找一找是有或许找到有价值的房源。
可是，这里边的坑很多。假如是现房的话，你能够去实地看房，现场评价潜在不利因素的折价；假如是期房，你需求靠经历评价。

4

最终，咱们上面讲了怎样避坑，怎样破解开发商的套路。你会发现真的有价值的特价房是很少的，只要1%的或许。
你说，我不想那么杂乱的去做挑选，我没时间。有没有简略、明了的办法，能直接找的有价值的、值得买的特价房？
有，还真有。
你只需求附加三个条件即可：
1、主城或近郊环线2、现房或准现房（6个月内）3、a无息2-3年首付分期
去年末，我拿的两套特价房，满意以上三个条件，现房无息首付分三年，相当于直接向开发商无息借了100万，且价格仍是去年末的年终大促。借款下来就能收房，周边生活配置齐全。这便是很好的挑选。
付款政策和特价房源是相辅相成的。假如只要特价房源却没有好的付款政策，并不是好挑选。
真实有价值、值得立刻就去把握的特价机会是很少的。这样的机会出来，往往一个城市也不会有第二个。
假如你在的城市没有发现这样的特价房，那就只能按照咱们上面讲的办法，在瘸子里边寻觅1%的或许了。

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