一张相片引发的上海地产圈地震。

4月9日晚，一张关于普陀区人民代表大会议案陈述的相片在微信群里流传。

相片拍的是一页“上海市普陀区第十六届人民代表大会常务委员会第29次会议议程（草案）”文件：此次会议将审议关于许可上海市公安局经济犯罪侦办总队对本区人大代表崔帅依法采纳刑事强制办法的决定；审议关于提请暂时停止崔帅执行代表职务的陈述。

崔帅何许人也？

中海地产上海公司总经理，在中海体系内少年得志，一度被前同事形容为“能力强，很厉害的人”。

听说他在郝建民时代就很会揣摩上意，深得郝建民和齐大鹏的器重。不过，这次也有中海高层被卷进其间，被“请喝茶”了，成果如何不得而知。

整个地产圈都在等待官方公开信息。

一石激起千层浪。

很快，华润置地华东大区副总经理宋某、万科上海公司首席出资官梅某失联的消息也传开了。

风闻被请喝茶的并不止上述4位高管。

这个周末关于中海、万科、华润置地而言，注定是无眠的。

三家房企更高层面的“大角色”现已集结上海滩斡旋。

华润、万科两名高管的失联，可以说是与圈内流传的崔帅事出“围标”不谋而合。

中海于3月31日以零溢价获取上海市虹口区北外滩板块嘉兴路大街HK271-01地块（简称“北外滩地块”），随后与华润置地联手建立项目团队，而万科上海则作为财政出资参与其间。

正是这样的开展轨迹，暴露了中海的“围标”嫌疑。

01

钻石级纯宅地

解读这次“围标”事件，有必要先开释“围标”主角——北外滩地块的信息。

地块一挂出来就被称为“市中心稀缺纯住所地块”、“钻石级住所地块”。

为什么说北外滩地块是钻石级宅地？

来看看这幅地块的基本条件：这是一幅位于北外滩板块，紧贴核心区，毗邻海伦路地铁站的江景纯宅地。这也是上海虹口区近3年来初次推出纯宅地，只需配建1500平方米的菜商场，没有15%的租赁住房自我克制要求。

地块出让面积2.17万平方米，限高80米，容积率2.5。起拍价34.3亿元，楼面价63155元/平方米。

依照当时的土地出让规矩，经过资历审阅的有用请求人数为3人及以上的，地块选用有竞价招标方法出让。

• 有用招标文件若达3-5份的，则排名顺序前2位招标人为入围竞标人；

• 有用招标文件若达6-10份的，则排名顺序前3位招标人为入围竞标人；

• 若达11份及以上的，则排名顺序前4位招标人为入围竞标人；

• 经过资历审阅的有用请求人数不足3人的，地块直接选用挂牌方法出让。

排名顺序依据房企综合要素打分得出。

02

0溢价成交

3月20日，上海市土地交易商场发布地块公告：“经审阅，虹口区嘉兴路大街HK271-01地块（地块公告号：202002701）有用请求人数为三人及以上，依据本地块出让方法选用原则和出让须知第九条的规矩，现确定本地块选用有竞价招标（即招标结合现场竞价方法确定受让人）方法出让”。地块招标、开标、评标的日期是3月31日。

目前上海招挂复合出让的土地，评分采纳“135分制”，其间，经济实力32分，技能资质17分，项目经历41分，受让办理45分。

在这次竞标中，中海、万科和华润的得分为130分、130分和120分，依据各项“优先原则”下，顺位上别离为第一、第二和第三位，这三家进入后续的拍卖环节。

令业内人士讶异的是，3月31日开标之后，中海地产以起拍价成功获得该地块。

有人说，即使万科或许华润置地任何一方依照加价规矩加一次价，地块也不会底价成交。

从过往地块竞拍加价起伏来看，一次加价区间一般在50万-500万。这两家2019年在上海土地出资别离投入190.6亿元、70.1亿元的大房企，依照标书上写的一次竞价最低加200万，都不乐意掏？

到嘴的肥肉不要了？

画面太滑稽，故事说出来，很多人都笑了。

三个中标提名人进入竞价招标阶段，因为竞拍采纳云竞价方法，三家房企或报价共同，或有两家放弃报价，总之，中海底价胜出。

6.3万元/平方米的楼面价，与周边住所超10万元/平方米的价格相比，溢价空间不能说非常大，仍是游刃有余的。

虹口区政府精心培养大的美丽姑娘，就这样被有钱的公子哥一分钱聘礼不花给轻松牵走了。

很想知道当时在场的虹口区政府工作人员们，看着线上表面平静的中海、万科、华润置地出资总们，是什么样的表情。

03

奥秘项目组

这两天，上海地产圈在热议这件事。

炸天团查阅此次参与招标的企业：中海、万科、华润置地、招商、绿城、安全。

每一家的资金实力都不容小觑。

三家中标提名人尤为杰出：中海和华润是老字号的央企，万科第一大股东则归于深圳国资委。

人们惊讶于最终地块零溢价出让的一起，坊间有风闻，中海与华润拿地之后建立了项目组，万科作为财政出资角色也参与了。

而跟着崔帅出事，项目组业已就地解散。

也有人说，业内拿地有一种盛行的做法：

开发商为了下降拿地，会彼此沟通有无拿地意向，假如都想拿这块地，则会商议好由一家拿下，然后以股权合作的方法进行合作。

但即使开发商线下有这样的“勾兑”，在拍卖现场仍是会有其他家不是合作伙伴的，自然也存在竞价局势，相对仍是一个公平竞争的环境。

而真实意义上的“围标”，与压根没有竞价的，由一家房企“底价”直接拿走的景象无差。

百度百科查询“围标”，是这样解释的：几个招标人之间彼此约定，共同举高或压低招标报价进行招标，经过限制竞争，架空其他招标人，使某个利益相关者中标，从而获取利益。围标行为的发起者称为“围标人”，参与围标行为的招标人称为“陪标人”。

北外滩地块的出让成果，业内人士的观点是“吃相太难看了”。

政府有时候为了进步效率，经过招招标的方法，把出场机会给了综合评分高的房企。而这些进入最终竞价环节的本身资质杰出的房企，假如想的是利用本身优势，勾结零溢价拿地，这样的做法对其他同行也是欠缺公平的。

04

事出反常

回到北外滩地块挂牌的2月份，那时候全国还未完全复工复产，大多数城市对疫情未来走向仍是焦虑而迷茫的。

北外滩地块的竞买方法也随之发生了一个微妙的改变，便是竞标入围门槛下降了。

上海此前进入“有竞价招标出让”的土地遍及分2种筛选方法：

• 有用招标文件若达3-10份的，则排名顺序前2位招标人为入围竞标人；

• 若达11份及以上的，则排名顺序前3位招标人为入围竞标人。

2月25日，北外滩地块发布的细则现已调整为3种：

• 有用招标文件若达3-5份的，则排名顺序前2位招标人为入围竞标人；

• 有用招标文件若达6-10份的，则排名顺序前3位招标人为入围竞标人；

• 若达11份及以上的，则排名顺序前4位招标人为入围竞标人。

然而，到了地块竞标阶段的3月份，商场发生了改变，土地商场有回暖迹象。

从房企出资来看，也是一个爬高的态势。

中指研究院指出，长三角城市群土地商场1~3月热度不减，TOP10企业拿地金额合计834亿元，位列四区域首位。

北外滩纯宅地出让，对应着长三角土地商场逐渐回暖的巨大反差。

在这个时间节点上拍出零溢价，其真实性、合理性被质疑也是必定的。

05

仍在“交易中”

目前，上海市土地交易商场的地块信息显现该地块处于“交易中”。

上海市土地交易商场大众号3月31日发布的公示信息显现，中海地产（杭州）有限公司、昆山启特企业办理有限公司和嘉兴市润昇企业办理有限公司系中标提名人，三家公司最高有用报价均为34.3亿元。

公示期截止到4月3日。

启信宝显现，昆山启特企业办理有限公司的股东是万科企业股份有限公司（持股51%）和上海万科出资办理有限公司（持股49%）；嘉兴市润昇企业办理有限公司则为华润置地有限公司100%持股。

换言之，过了竞标成果官宣日，可是地块还在交易中，一切充满了变数。

崔帅被带走的风闻并非空穴来风。

06

冲击围标

围标的企业将面对什么局势？

我国法令明文制止勾结招标，勾结招标有或许构成刑事犯罪。

我国《刑法》第223条规矩，“招标人彼此勾结招标报价，损害招标人或许其他招标人利益，情节严重的，处三年以下有期徒刑或许拘役，并处或许单处罚金。”

我国《招标招标法》第54条规矩：“招标人以别人名义招标或许以其他方法招摇撞骗，骗得中标的，中标无效，给招标人造成丢失的，依法承当补偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

关于尚未构成犯罪的，“处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，对单位直接担任的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至三年内参与依法必须进行招标的项目的招标资历并予以公告，直至由工商行政办理机关撤消营业执照。”

针对围标串标等违法行为，上海市住建委也曾在2019年6月出台过12条严打办法。

其间一项办法便是“加强对违法违规行为的处置力度。”

针对招标招标违行为涉案单位和相关人员，“拒不承认的，制止相关单位和人员6至12个月内参与本市政府出资工程项目的招标招标活动。情节严重的，招招标监督部门将案件线索移送公安机关”。

北外滩地块的土地出让文件中，也指出：“若在交易活动中出现相关违法、违规或违约行为的，承当全部法令责任，并补偿由此产生的丢失”。

商场透明度相对较高的上海，一直强硬冲击土地商场中的违规违法行为。

炸天团想起个前车之鉴的故事。

2016年12月，旭辉地产在参与青浦区西虹桥徐民东路南侧39-04、40-02、41-02、43-01地块、40-01地下空间及地块之间连通地块的国有建造用地使用权出让活动中，违反出让文件的规矩，未于出让须知规矩的时间内招标。

旭辉因而违约行为被列入诚信档案，三年内不得参与上海市土地使用权招标拍卖挂牌出让活动，一起已交纳的3.74亿保证金不予交还。

在此后三年里，被上海列入拿地黑名单的旭辉只能靠合作开发这种走擦边球的模式进行。

一旦此事坐实了“围标”，上海又将对违法者进行怎样的惩罚呢？

答案，不久就会揭晓！

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