2020年一季度，受疫情影响，我国经济面对较大应战，中心坚持房地产调控定力，坚持“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期影响经济的手法，坚持房地产金融方针的接连性、一致性和安稳性，促进房地产商场平稳运转。当地层面，为应对新冠疫情带来的影响，多地密布出台房地产扶持方针，从供需两头提振商场决心，因城施策愈加灵敏。

从商场表现看，一季度商场受疫情冲击显着缩量，重点城市成交规划降至近十年同期最低水平，其间2月同比降幅超七成，3月成交规划逐步上升，但仍不及去年同期，部分热门城市商场康复相对较快；新房价格阅历短暂小幅调整后转涨，全体较为平稳。土地商场供需规划均回落，住所用地成交楼面价结构性上涨显着，部分热门城市优质地块推出量添加，土地竞拍热度较高。
房企短期出售回款承压，叠加偿债规划高企，一季度资金需求不减；拿地规划有所下降，布局愈加聚集热门一二线城市。2020年品牌房企出售方针趋向审慎，伴跟着职业开展转向高质量开展阶段，企业逐步回归根源，将客户需求放在首位，新冠疫情的呈现将加速房企铸造本身产品优势、打造高品质的社区服务，提高中心竞争力。
当时国内疫情已获得阶段性成效，但国外疫情会集迸发并呈延伸态势，对我国经济带来新的不确定性，中心持续加大逆周期调节力度，促进经济康复开展，降息降准依然可期。短期来看，房地产职业仍面对必定压力，未来仍将有更多区域优化调控方针，以安稳商场预期。估计二季度受疫情限制的置业需求将逐步开释，房地产商场也将逐步康复，但短期需求开释动力的强弱仍跟疫情开展态势密切相关，一二线城市全体康复或相对更快。01

1、方针环境

坚持“房住不炒”定位不变

当地因城施策愈加灵敏

中心坚持“房住不炒”的定位，不将房地产作为短期影响经济的手法。2020年一季度，受新冠疫情影响，我国经济面对较大应战，中心屡次侧重活跃的财务方针要愈加活跃有为，稳健的货币方针要愈加灵敏适度，坚持活动性合理富余。但中心坚持房地产调控定力，2月以来，财务部、央行、银保监会、统计局等中心部分屡次侧重坚持“房住不炒”定位不变，坚持房地产金融方针的接连性、一致性和安稳性，持续“因城施策”执行好房地产长效管理机制，促进商场平稳运转。

除此之外，为了各地更好地因地制宜、因城施策处理用地问题，中心持续推进土地管理制度改革。3月，国务院印发《关于授权和托付用地批阅权的决议》，一方面，将国务院可以授权的永久根本农田以外的农用地转为建造用地批阅事项授权各省、自治区、直辖市人民政府同意；另一方面，试点将永久根本农田转为建造用地和国务院同意土地征收批阅事项托付部分省、自治区、直辖市人民政府同意，试点期限1年。土地批阅权的下放，将赋予省级政府更大权力来自主调整土地利用空间布局，进步项目批阅功率、项目落地功率和土地利用功率，但值得注意的是，此次国家并没有对建造用地规划进行“松绑”，仍将从严从紧操控建造用地总规划。别的，试点省市均为经济开展较快或人地对立较为杰出的区域，土地批阅权的试点将有望缓解项目“落地难”的问题。

当地层面，为了下降疫情对房地产职业的影响，2月以来，各地政府坚持“房住不炒”定位，愈加灵敏地因城施策，多地会集出台了房地产扶持方针，据中指研究院统计，到3月底，已有超60个省市从供需两头出台了扶持方针，其间以供给端为主、需求端为辅。

图：2月以来从供给端出台扶持方针的省市列表

供给端，通过对已出台扶持方针的省市进行收拾，供给端的方针首要包括延期或分期交纳土地出让金、处理开竣工延期、调整商品房预售条件和预售资金监管、调整土地出让竞买保证金份额、加大对企业的信贷支撑、对企业施行税费支撑方针以及加大土地供给等方面，方针的出台对缓解企业资金压力、提振企业出资决心等起到活跃带动效果，将进一步促进房地产职业的安稳开展。

图：2月以来从需求端出台扶持方针的省市列表

需求端，方针更聚集在加大住房公积金支撑力度、发放购房补贴、放宽公积金借款条件、支撑人才购房和下降人才落户门槛等方面。3月，多地人才方针密布出台，从天津技能型人才落户放宽，到广州完善人才方针，再到姑苏调整人才落户，城市引才力度不断加大，对当时的房地产商场亦起到必定提振效果。值得注意的是，3月，驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁等城市出台的涉及限购、限贷等方面的方针均被撤回，充分体现了中心坚持房地产调控的定力。

全体来看，一季度，为应对新冠疫情带来的影响，我国财务和货币方针持续发力，为经济的康复开展供给了宽松的金融环境，与此一起，中心坚持房地产调控定力，坚持“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期影响经济的手法，坚持房地产金融方针的接连性、一致性和安稳性。各地政府在“房住不炒”总基调的指导下，愈加灵敏地因城施策，多地从供需两头出台房地产扶持方针，方针以供给端扶持为主，需求端鼓励为辅，缓解企业资金压力的一起，提振商场决心，促进房地产商场的平稳运转。短期来看，房地产职业仍面对必定压力，未来仍将有更多区域优化调控方针，以安稳商场预期，但限购、限贷等主体方针难放松，需求端的方针仍将以购房补贴、人才落户等方法执行。

02、商场表现

重点城市成交量缩价稳

部分热门城市商场康复较快

一季度价格累计涨幅为近五年同期最低，3月价格环比小幅上涨。依据中房指数体系对100个城市的全样本查询数据显现：2020年一季度，百城新建住所价格累计上涨0.18%，是2015年5月开启上涨行情以来季度涨幅最低值，较去年同期收窄0.37个百分点。其间2月线下售楼处受限，企业转战线上营销，部分项目降价促销，致百城住所均价呈现阶段性小幅调整，3月线下售楼处逐步敞开，商场心情有所康复，价格环比小幅上涨0.14%，全体坚相等稳，均价为15195元/平方米。

图：2018年至2020年一季度各级城市住所均价累计涨幅比照图

从各级城市来看，一季度一线城市价格相对平稳，三四线代表城市小幅调整。一线城市：一季度各月价格环比均运转在0.1%以内，全体累计上涨0.19%，与去年同期根本相等。二线、三四线代表城市：受疫情影响，2月价格小幅调整，3月跟着被按捺的需求逐步开释，价格环比均止跌转涨，二线城市一季度价格累计上涨0.13%，三四线代表城市累计跌落0.07%。

一季度十大城市二手房价格累计跌落，3月购房者入市意愿增强，价格维稳。2020年一季度，十大城市主城区二手房价格累计跌落0.12%，其间除深圳、成都、上海价格累计略有上涨外，其他城市均有所跌落。单月来看，1、2月受新年和疫情影响，二手房需求减少，价格环比接连两个月跌落，进入3月，买卖双方入市意愿增强，价格环比止跌维稳，涨幅为0.002%。

一季度重点城市新房全体成交规划为近十年同期最低，3月商场低位上升，但仍显着不及去年同期。据初步统计，2020年一季度，50个代表城市商品住所月均成交面积约1410万平方米，为2011年以来同期最低水平，同比下降挨近四成。其间2月成交规划同环比下降均在70%以上，进入3月，跟着国内疫情得到有用操控，叠加多地出台稳商场相关方针，商场心情有所康复，交易规划低位上升，但仍不及去年同期，同比下降超40%，降幅较2月有所收窄。

图：2019年1-3月与2020年1-3月部分城市周度成交规划走势

注：杭州数据规划不含富阳临安，不含保障性住房

不同等级城市来看，据初步预算，2020年一季度，一线城市商品住所月均成交面积约27万平方米，同比下降39.7%，3月以来，北上广深成交规划均在低位显着上升，深圳成交规划已略超去年同期。二线城市商品住所月均成交面积约为40万平方米，同比下降37.6%，3月，热门城市商场逐步回温，杭州、成都等城市周度成交规划已超去年同期水平。三线代表城市商品住所月均成交面积仅有15万平方米，同比下降超40%，降幅在各线城市中最为显着，3月大都城市同比仍下降，部分长珠三角区域的城市成交面积同比添加。

2020年年头出人意料的新冠疫情对房地产商场造成了显着的冲击，特别是2月，重点及各线城市商品住所成交面积同比降幅均在七成左右，百城价格亦呈现阶段性小幅跌落。3月，跟着国内疫情逐步得到有用操控，企业复工节奏加速，叠加多地出台稳楼市方针，商场交易规划低位上升，但距去年同期“小阳春”行情仍有差距，部分热门城市商场康复相对较快，周度数据已赶超去年同期水平。展望二季度，中心持续坚持“房住不炒”的定位，当地政府仍将愈加灵敏因城施策，促进商场心情的进一步康复，受疫情限制的需求也将逐步开释，但值得注意的是，需求开释动力的强弱仍跟国内外疫情开展态势息息相关，疫情下居民购买力下降的预期，亦将促进部分需求开释愈加审慎。

03、土地商场

供需规划回落

热门城市土地竞拍热度较高

一季度当地政府推地节奏放缓，各类用地供需规划同比均下降。受新冠疫情的影响，多地推迟或暂停土地出让，据初步统计，2020年一季度，全国300个城市各类用地共推出4.2亿平方米，同比下降11.4%，其间住所用地推出1.8亿平方米，同比下降14.5%；成交方面，全国300个城市各类用地共成交3.2亿平方米，同比下降20.0%，其间住所用地成交1.3亿平方米，同比下降28.9%。

住所用地成交楼面均价显着上涨，溢价率小幅上升。据初步统计，一季度，全国300个城市住所用地成交楼面均价为4977元/平方米，同比上涨23.5%；成交平均溢价率为13.1%。全国300城住所用地成交楼面均价的上涨，一方面受各线城市成交结构性要素的影响；另一方面，部分热门城市优质地块推出量显着添加，带动企业拿地活跃性进步，多宗高溢价地块成交，亦必定程度上带动全体楼面价的上涨。具体来看：

图：2020年一季度各线城市住所用地推出和成交相关目标同比改变

一季度除一线城市外，其他各线城市供需规划均显着缩减。据初步统计，一季度，一线城市住所用地成交720万平方米，同比添加7.8%；二线城市住所用地成交5596万平方米，同比下降31.1%；三四线城市住所用地成交6388万平方米，同比下降29.3%。价格方面，一季度各线城市成交楼面均价均有所上涨，其间一线城市涨幅抢先，同比上涨37.3%，溢价率较去年同期进步3.2个百分点。

表：2020年一季度部分城市住所用地热门地块成交状况

部分城市优质地块推出量添加，土地商场热度较高。2月以来，多省市从供给端出台扶持方针缓解企业的资金压力，如延期或分期交纳土地出让金、调整竞买保证金份额等，在必定程度上提振了企业决心。与此一起，北京、绍兴、成都、东莞等城市优质地块推出量显着添加，进一步带动了企业拿地的活跃性，多宗地块成交溢价率较高，部分地块亦改写区域楼面价记载。如北京2月共成交10宗住所用地，8宗为非限价地块，多宗地块成交溢价率超过20%；绍兴越城区地块竞拍轮次超160轮，竞拍热度高，成交楼面价改写全市最高楼面价记载；成都3月19日成交一宗新都区地块，成交楼面价为区域最高，另有25日两宗流拍再入市地块条件放宽，参拍企业数量均超过30家，溢价率亦在较高水平；东莞四环路地块，参加竞拍企业数量超过50家，地块成交溢价率超50%。

全体来看，受新冠疫情的影响，一季度当地政府推地节奏放缓，土地成交规划有所回落，住所用地成交楼面均价同比涨幅显着，一方面受一线城市成交规划添加、二三线城市成交缩量带来的结构性要素影响；另一方面，热门城市优质地块推出量添加，企业竞拍热度提高亦带动全体楼面均价上涨。目前国内疫情防控已获得实质性进展，未来各城市土地供给节奏将逐步或加速康复，也将进一步带动全体商场的加速康复。别的，当时房企出资愈加聚集，短期一二线及城市群内部三四线城市的土地商场仍将坚持必定热度。

04、品牌房企

短期出售承压

出资愈加聚集，注重量入为出

受疫情影响，短期代表企业出售成绩同比下降，3月出售有所上升。2020年一季度，20家品牌房企累计出售额为9330亿元，较去年同期下降10.9%；累计出售面积7202万平方米，同比下降3.6%。3月以来，在方针微调和商场心情有所康复的带动下，20家品牌企业出售金额为4548亿，出售面积为3515万平方米，环比显着添加，同比由降转增。估计跟着疫情逐步得到操控，商场秩序和购房需求将会持续康复，房企出售有望上升。

融资方面，出售回款承压叠加偿债规划高企，一季度房企资金需求不减。2020年，受疫情影响，房企出售回款不畅，一起叠加偿债高峰期的到来，职业资金链进一步承压。1-2月，房地产开发企业到位资金2.0万亿元，同比下降17.5%，各项资金来历同比均降。从不同融资途径来看，一季度房企海外债、信誉债和财物证券化融资金额为4083.8亿元，同比小幅添加1.7%。其间海外债融资1901.3亿元，同比添加33.0%；信誉债融资1689.2亿元，同比根本相等；财物证券化发行562.1亿，同比下滑42.5%。

企业坚持审慎的拿地态度，布局持续回归热门一、二线城市。2020年一季度，20家品牌房企累计拿地3199万平方米，同比下降47.6%；累计拿地金额为2012亿元，同比下降30.9%。从拿地结构来看，代表房企新增土储向一线城市转移趋势显着，企业在一线城市拿地金额占比为31.3%，较2019年进步了16.1个百分点，为近5年来的最高值。二线和三四线城市拿地金额占比分别为46.1%和22.6%。

图：部分品牌房企2020年出售方针与2019年出售金额比照

品牌房企2020年开展方针注重运营质量，愈加聚集产品品质和服务质量的提高。城市布局多侧重合理均衡和协同互补，以提高本身抗危险才能和实现出售成绩的良性开展。2020年大大都企业持续坚持审慎的态度，规划上寻求适度、稳健添加，并愈加侧重提高运营质量，供给高品质的产品和服务。如恒大、融创、中海、华润和龙湖等抢先房企2020年出售方针添加率坚持在6%-8%之间。全体来看，相较于2019年的方针添加率，品牌企业2020年出售方针增速遍及收窄。方案拿当地面，在房地产商场调控方针从严和年头疫情的影响下，2020年房企出资方案持续以稳健、安全为主，量入为出，重点拓展中心城市群及热门一、二线城市的优质土储，一起活跃探索多样化、低成本的拿地途径，为未来成绩添加供给有力支撑。

全体来看，2020年一季度，受新冠疫情冲击影响，房企线下出售途径关闭、购房者置业需求延后，叠加错过三四线返乡置业窗口期，品牌房企出售成绩短期有所回落。为习惯新形势，企业归纳运用各类线上营销方法加速项目蓄客，力促出售去化。拿当地面，品牌房企坚持审慎的出资策略，战略布局愈加聚会集心一、二线城市，大型房企紧抓拿地窗口期，热门城市出资力度有所加大。在相对宽松的金融环境下，房地产金融监管仍较为严厉，企业出售回款承压叠加偿债规划高企，全体资金需求不减。着眼全年，品牌房企将围绕高质量添加的战略方针，出售规划愈加侧重稳健添加，并侧重重视产品品质和服务质量的提高，持续增强开展内核。

05、趋势预判

二季度供需两头或逐步康复

全年出售规划将下探

宏观环境来看，当时我国国内疫情防控已获得阶段性成效，经济社会秩序正加速康复，而国外疫情会集迸发并呈加速延伸态势，对我国经济开展、金融体系的安稳均带来新的不确定性。面对愈加复杂的国内外环境，中心屡次侧重活跃的财务方针要愈加活跃有为，稳健的货币方针要愈加灵敏适度，坚持活动性的合理富余，二季度降息降准依然可期，为经济康复开展供给更有利的金融环境。一起，中心加速启动新一轮基建，有用扩大内需，对冲疫情影响，在利好方针支撑下，二季度我国消费和出资有望得到必定程度地提振，推进经济逐步康复，但进出口受海外需求及供给才能弱化影响，将连累二季度经济增速反弹起伏。对房地产商场而言，短期相对偏松的金融大环境下，房企融资将略有改进，但中心对房地产金融监管力度不放松，企业资金改进空间或有限；别的，在利率新政下，5年期LPR存必定下行空间，房贷利率或将随同LPR的下调有所下移。

房地产商场方面，鉴于2020年有超预期事件（新冠疫情）发作，导致宏观经济和房地产方针环境均有所改变，中指研究院特对全年房地产商场预判成果做出新的调整。

全年来看，需求端，受疫情冲击影响，居民收入预期遍及下调，需求入市将更为谨慎，估计2020年商品房出售面积同比降幅将在原猜测基础上扩大两个百分点左右，全年商场规划坚持近16亿平方米水平，同比下降7%-8.5%。价格端，疫情布景下房企让价促销动力较强，短期房价存调整预期，但疫情对三四线商场销量的影响更为杰出，将导致全国出售均价持续结构性上涨。新开工方面，严厉的疫情防控布景下全国房子新开工规划短期受到显着影响，叠加人员活动限制影响，后期新开工难以大规划补足，叠加出售规划的进一步下调，估计2020年新开工面积降幅较前期猜测值略有扩大，降幅在3%左右。出资端，考虑到短期经济承压布景下稳出资的重要性凸显，估计2020年庞大规划的在施工程稳步推进、棚改攻坚方案收官、土地购置费坚持较快添加仍可期等要素将支撑开发出资增速坚持较高水平。

图：全国房地产商场首要开发运营目标同比改变状况

受疫情冲击影响，本年1-2月全国房地产商场显着调整，出售、新开工、出资额同比降幅均改写历史记载，估计二季度跟着疫情缓和，商场将逐步康复。2020年头为抗击新冠疫情传播，全国暂停了大部分非生活必需商业活动，新年假期结束后多职业复工复产进展也显着推迟，导致房地产商场短期调整压力较为杰出。1-2月，全国商品房出售面积、出售额、新开工面积同比均下降四成左右，降幅改写房地产职业商场化以来记载，一起开发出资额累计同比也呈现下降。但值得注意的是，短期商场压力的凸显首要源于疫情会集迸发带来的影响，跟着疫情防控获得实质性成效，线下售楼处康复营业、土地出让回归正常、施工人员顺利到岗，房地产商场调整起伏将有显着缓和，加之短期职业方针环境在不违反“房住不炒”主基调的前提下仍存优化预期，政府财务承压布景下推地活跃性高，且在疫情影响下，部分租房需求向置业需求转化、改进需求也将活跃开释，估计二季度房地产商场供需两头将逐步康复，价格则存稳中小幅调整压力。

图：全国各线城市开发出资额及五大城市群新开工面积同比改变示意图

分线来看，疫情将加重职业开展进一步向一二线城市聚集，三四线城市尤其是疫情重灾区城市调整压力杰出。短期各线城市房地产商场均面对杰出的调整压力，但跟着疫情缓和，延期开释的置业需求将逐步回归商场，而三四线商场在疫情中被限制的返乡置业需求难以在疫情后得到有用回补，疫情重灾区商场决心也需更长时刻的修正，全年三四线城市及疫情重灾区商场规划调整压力较大。另一方面，疫情防控过程中，一二线城市表现出的超卓管控才能和民生保障服务将有助于提高其人口吸引力，加速人口向高能级城市聚集，这也将推进职业出资重心进一步向一二线城市聚集，相较而言，三四线城市供给端特别是新开工规划则存在必定的调整可能性。

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