在地产界，二代一直是个不可回避的论题。

地产多金，豪门有料，偶然搀杂的八卦也给地产二代们披上了一层神秘的外衣。

但其实，太子也是人嘛，总之是年少轻狂，很多事情，也就不按常理出牌。

但做地产可不是过家家，一不留神，就掉坑里去了。

底子薄的二代，要爬上来，可就费劲了。

最近，金辉又一次冲击IPO，不过这次他换了个对象，选择了港股。而他第一次提出上市申请，是在2016年。那一年正好是少帅林宇上位的年初。

四年曩昔，金辉风格有了极大改动。虽是一家闽系房企，但外界给其的标签一直是慎重、稳健的，可自“二代”上位以来，金辉风格陡变。

林宇在公司内被喊作“宇总”，因为公司里的林总有两位，就像称呼相同，林宇也想在这家房企上打上自己的痕迹，改动风格仅仅开端。

1

急进拿地，全国扩张

林定强于1996年创立金辉，用他自己的话说，“咱们是一家低调又进击的闽系房企”。

林定强的低调换来了金辉二十年的平稳发展，稳健中不失进击。

“金辉前几年过于稳健，包含资金的组织、出资的策略都偏慎重。”集团管理层曾于2016年接受媒体采访时表明。

推翻以往的发展风格，从稳健转向急进，财政数字体现得很美观，但后遗症也不小，毕竟吃的是猛药。

公开资料显现，2017年至2019年三年间，金辉集团别离实现全口径销售额445.1亿、746.8亿、888.6亿元。

但这样的方式，是通过一种不大健康的商场逻辑来实现的。看起来光鲜，但苦果什么味道只有自己知道。

第三方计算的年新增货值排行榜中，金辉集团以837.8亿元排名第33位。据不完全计算，仅2019年6月，金辉集团就以超20%的溢价竞得多幅土地，最高溢价率逼近80%。

但扩张的后遗症清楚明了。近三年，金辉毛利别离为37.92亿元、48.26亿元、56.62亿元；毛利率由2017年的32.2%直线跌落至2019年的21.8%。毛利率跌落主要因所交给项目土地收买本钱增加，如南京、上海土地收买本钱较高。

张狂溢价所带来的是债款高企，本钱高涨。金辉集团泄漏，过往期间，公司主要通过内部现金流为土地获取及物业开发供给资金。包含预售物业所得金钱、银行贷款、信託融资、公司债券以及优先收据等等。

说那么多，还不就两个字缺钱！

2

负债高企

在疫情这个当口之下，一切的房企都受到了涉及。其间万科曾表明，武汉区域因为疫情，二月份简直颗粒无收。

清楚明了的是，即使疫情好转，地产的春天也没有到来，地产公司仍面临着**的威胁。这个时候金辉选择上市，不只估值偏低，并且港股对房企也没那么看好。究竟是什么驱使着金辉义无反顾走上上市之路呢？

招股书中，金辉集团给出了上市征集资金的三个主要用途：偿还债款、物业开发以及一般运营。

招股书显现，2017年至2019年三年间，金辉集团告贷总额别离为340.27亿元、431.68亿元以及490.71亿元，到2019年末，金辉集团即期负债总额192.26亿元。报告进一步显现，到2020年2月29日，金辉集团即期负债总额约为190.29亿元，负债总额则增至524.76亿元。

另一个更直观的数据，2017年至2019年三年间，金辉集团净负债率别离为190%、170%和170%。Wind数据显现，同期，TOP40已上市房企净负债率均值约130%，中位数120%。与之相比，金辉集团净负债率居高。

高企的负债让金辉压力有点大。对于偿债能力，金辉集团在这份募资说明书中坦陈，“面临必定的集中兑付危险。”

必定的危险其实已经说得很含蓄了。金辉上市因为缺少较为可观的融资渠道。

融资本钱方面，到2017年、2018年及2019年12月31日，金辉的银行及其他告贷、优先收据、公司债券及财物抵押证券的加权平均利率别离为7.25%、7.65%及7.76%，在TOP50房企中居于偏高水平。

3

重仓二三线，拆分物业

并且自身造血方面因为各种因素也逐步衰减。据金辉债券征集书，2017年~2019年中期，金辉拟开发项目、在建项目和已竣工项目大部分处于二三线城市。

金辉集团《2018年公司债券征集说明书》显现，到2017 年 12 月 31 日，金辉存货账面余额合计 497.81 亿元，涉及房地产事务的存货账面余额为497.80 亿元。其间，散布于一线城市存货账面余额为 60.22 亿元、二线城市存货账面余额 354.39 亿元，三线、四线城市（ 非一、二线城市）存货账面余额为 83.19 亿元。

与此同时，最近三年，金辉集团来自二线城市的房地产销售收入别离占比为 86.23%、74.64% 和 84.78%，来自三线城市的房地产销售收入别离占比为 11.20%、16.96%和 14.73%。

二三线城市意味着什么，意味着在未来几年里，这批货去化是很大的问题。虽然在部分三线城市，房企想要跳楼价去化，但是当地不答应。

没办法，货就只能捂在手里了。2019年三线就已经涨到头了。2017年~2019年中期，金辉的存货周转率别离为0.48、0.19、0.17和0.09，呈逐年下降趋势。

卖不出房，拿不到钱，能怎么办。现金流是房企的命根子，总不能跟着完蛋吧，只能搏一把了。说不定，搏一搏单车变摩托，还能持续在赛道上跑两圈呢。

即使是这样，金辉上市仍是把算盘打得很精。近两年来，物业板块一直是比较炽热的。因为事务大好，万科物业也被一度追问到底什么时候上市。

此次金辉上市并不包含物业事务。据了解，2019年12月份，金辉已先后通过系列重组动作，将北京金辉锦江公司悉数股权转让给了福州金惠物业，也即辉日子控股旗下公司，后者为金辉集团终究控股股东林定强配偶控股的物业管理公司。

该项重组买卖已在当年末之前完结，也就意味着，2020年开端，物业管理事务的收益不会再并入金辉控股的收益中。或许金辉也存在把物业打包上市的主意。

不过出资者吃不吃这套咱就不知道了。

据六朝汇南京楼市报导，金辉内部人员泄漏，金辉华东区域公司“大震动”，被闭幕，仅保留少数部分工作人员。在这个节骨眼上，金会爆出裁员消息，有些过于偶然。

消息是真是假？如果是真的，债款高企，金辉的现金流得有多吃紧？

4

结语

林宇喜爱赛车，以至于公司的发布会上总是充满了赛车元素。在他的带领下，这家企业近年来也踏上了急进、速度的快车道。

但开赛车也是讲究技能的，驾御林辉这辆超级赛车更需求技能。从稳健到急进需求过程，目前我国的房企们处于转型期，想转过这个转，不只需求脚踩油门，还需求脑子去想。

现在职业集中度不断提高 ，房企都在“唯规划论”，千亿成为门槛，每家房企都使出吃奶的劲让自己不断壮大，成果回头一看，不过是虚胖罢了。

现在的地产年代变了，快不再那么重要，重要的是稳中有进。要害仍是要稳一点。

少帅，该学学怎么踩刹车了。

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