前两天，易居发布了一份陈述，名为《2019年全国50城房价收入比名单》，一时走红各大房地产媒体平台，引来众多网友围观。易居发布的这份名单，每年都会更新一次，在国内来看，计算的数据仍是有必定借鉴意义的。

并且只需你用心，基本上能够从这份榜单中解读出每个城市的“楼市泡沫度“，以及房价的基本走势。这个对当下的购房者来说，非常重要。

1、首先再给咱们科普一下，什么叫做「房价收入比」。依照公式：

举个比如。2019年一套4环以内一般两居室新房80平米，按单价60000元/平方米计算，均匀480万左右，假设家庭月收入到达20000元，年收入便是24万元，这样房价收入比便是20。也便是说一家人不吃不喝20年才干买得起北京4环内的一套房。依据世界标准，房价收入比在3-6之间为最合理规模。但易居计算的数据结果是，2019年我国50个首要城市的房价收入比均匀值现已到达了13.3，两者间隔巨大。这是在阐明我国房地产现已严峻泡沫了吗？这个论题我之前还和一些职业研究者开会讨论过，答案是，现在我国住房商场所处的阶段、商场供应住房类型、居民收入结构和国外都不尽相同，所以国家之间无法作出有用对比，那么我国用3-6这个数值衡量，显然是失实的。所以，咱们只能依照现在的楼市形势，来对比我国城市之间的间隔。闲话不多说，下面进入正题。

2、以下是2019年我国50大城市的房价收入比排名单。

咱们先从前面开始看，从排名中咱们能够看出，深圳以35.2稳居冠首，且与第二三名的三亚、上海，拉开了很大的间隔。咱们都知道，这些年的深圳，发明了经济奇观，也发明了房价奇观。假设依照均价，当下深圳的房价现已超越北京登顶我国大陆了。但是深圳房价泡沫大吗？商场上论调很多，但我以为，假设依照大湾区的开展趋势，作为核心龙头的深圳还会有更大的潜力。那么是这份榜单失实吗？也不是。这里要重视一个很重要的数据「城市居民财富均值」。举个比如，假设一年全国各地50万人口流入深圳，其间有10万人有购房需求，假设要置办房产，他们大概率会把家里的6个钱包、祖祖辈辈的积蓄，投到深圳楼市。金钱和刚需流入楼市，房价随之水涨船高，但一年内深圳居民的收入水平却没有明显变化。分母不变，分子增大，这就导致房价收入比增大。深圳的房价不是本地人推高的，而是每年几十万流入的“新深圳人”团体推高的。所以一个城市的房价，永久取决于这个城市的「整体居民财富值」。深圳一贯不缺有钱人。前段时间，深圳豪宅项目太子湾湾玺开盘，主推104套公寓，均价11万元/平方米，总价2000万元起步。疫情之下，戴着口罩的购房者蜂拥而至，坐满整个营销中心，以至于街道办方面不得不联合派出所前往售楼处强制清场，紧急限流。

当晚，太子湾湾玺104套公寓全部售罄，收金42亿元。数日之后，项目又在线上加推14套房源，第二批4000万元起步的豪华公寓在正式选房开启8秒之后，销控表便全线飘红。深圳土地面积小，商品房供应有限，在全国有钱人源源不断财富积累下，房价逐渐升高，这个趋势不能用单一的当地居民均匀收入来衡量。当然深圳房价也必需要警示的，假设任由有钱人把房价无限推高，终究和香港无异，这会遏止人才的流入和城市工业的开展，无法引领大湾区走向世界。和深圳相似的，还有上海、北京、三亚、厦门、杭州等。其间三亚主打优质环境资源，一直都是我国的养老名胜，出资者甚多，缺乏刚需支撑，只能作为消费品来买；厦门是全福建人的置业抱负之地，也是有钱人财富积累的典型代表，这也是厦门房价多年居高不下的实在原因。杭州是强二线城市的代表，去年常住人口增加55万人，人口流入数量排在全国榜首。自然是带着全国人的财富去的，并且在未来亚运会到来，成为世界名片，房价又会跟着人口流入继续推高。

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接下来，咱们再从后往前看。整体来看，排列在后面的基本都是三四线城市，当然也有个别二线城市，其间最后一名便是强二线城市长沙。长沙这几年经济开展得如火如荼，且对土地财政依赖度低，在房价管理上，我以为是全国最好的。长沙人安居乐业，对炒房客的憎恨是刻在骨子里的。在上一轮房价上涨之初，甚至不惜误伤刚需，出台方针抑制房价，和炒房客做斗争，这一点值得全国所有城市去学习。长沙现在依然是全国楼市价值洼地，但商场是强控型商场，只需地方不放开，房价就永久会在低位趋势中缓慢运转。其次是青岛和成都，均是引领城市群的强二线城市。这两个城市因为上一轮房价炒作严峻，2019年房价回落了一整年。现在青岛二手房均价为24617元/平米，假设依照80平米的房子来反推，人均工资现已到达了8247元/月。和前几天当地披露的人均工资水平7853元间隔不大。

但是我问了一圈青岛年轻人，大部分人说赚不到这个数字。研究了一番才发现，根源在于“国企独大”。国企强的地方，财富分配是不均匀的，国企提供的工作岗位少，会导致社会财富被少部分人掌握。
为此，前段时日，青岛日报还刊登了一篇题为《根在工业结构》的文章，正面回应了“青岛为什么工资低”的问题。终究解决方法只要一个，只能通过升级工业，让工业充沛信息化、科技化，鼓舞民营经济开展，才干进步实在的群众收入，吸引外来人才。接下来青岛房价还会高位横盘，成都房价平等情况下，则现已回归到底部水平，跟着被延迟的小阳春到来，会有必定的反弹行情。从这个表格还能够看到，济南和日照的房价收入比分别为11和10.5，均高于青岛。青岛是山东之最，济南是省会政治中心，中间挤进个日照让人不解，当地居民拿什么去支撑这样的高房价呢？咱们依照同域价值对比法，能够发现，石家庄、太原、海口、南通、哈尔滨、金华、兰州等城市的房价收入比都是不健康的，这种城市房价出资客居多，流入人口数量少，房价支撑力较弱。所以在下一个阶段，很房价会大概率会回调。

4、接下来咱们再研究一下2019年城市“房价收入比”的增速。

数据显示，50个首要城市的房价收入比均值为13.3，相比2018年的13.7下降了3%，幅度尽管有限，但却是2015年这轮房价大周期以来，榜首次下降。这是很明显的信号，阐明2019年是这波大牛市结尾。接下来咱们看各个城市的情况。
从图中能够看出，35个城市的房价收入比增速出现负值，15个出现正值。是什么意思呢？咱们再回到这个公式中来。

其实2019年相对于2018年，一般家庭的收入增速能够忽略不计，分母不变，房价收入比的增速，也就代表了房价的涨跌。以此来看，2019年35个城市房价处于跌落状态，也是契合实在行情的。
并且南通以14.9%的增速排名榜首，契合2019年南通房价领涨全国的事实，更是证明了这条推论是正确的。咱们还能够看到，2019年房价跌落的首要是一线城市和大部分二线城市，其间跌的最猛的是青岛，上涨的反而是像南通、洛阳、芜湖、哈尔滨、日照、兰州等三四线城市。这便是楼市中经常谈到的「板块轮动原理」，一二线方针遏止，需求和资金就会跑到三四线城市。三四线中炒作气氛浓烈的先涨，然后是相对含蓄的城市。但值得注意的是，2019年作为上一轮房价周期结尾，板块轮动也会随之而终，牌局重洗。从图中能够看出，像宜昌、太原、莆田等这些最初被炒作过分的三四线城市的房价，现已在2019年开始跌落。接下来便是南通、洛阳、芜湖、哈尔滨、日照、兰州，这些在2019年兴风作浪的三四线城市。

5、最后子木再总结一下。房价收入比，是参阅城市房价泡沫指数最好的数据之一，但前提要考虑人口流入带来的「财富均匀指数」这个概念。现在来看，大部分城市的房价“亚健康状态”，房子压着生活，居民美好指数每况愈下。未来假设不想方法快速进步居民收入，楼市将会逐渐香港化，年轻人丧失向上跃迁动力，后果不堪设想。未来一二线城市还能够跟着城市化进程，用人口流入带来的财富支撑房价，而那些“房价收入比”居高的三四线城市，跟着人口逐渐流出，房价将成为压垮城市开展的最后一根稻草。

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