破万，揪心！

到3月3日，我国境外共有72个国家确诊新冠肺炎10566例（初次破万），**共计166例。

3月4日（到18时），境外又新增确诊了近3000例，是我国4日新增数的22倍。4日，意大利全国学生停课，5日，美国加州宣布进入紧急状态。假如海外疫情失控，首要影响的就是，全球物流供应链、经济往来将被迫停顿。紧接着，全球外贸、出资、就业、消费将急速下坠。

一场全球规模的经济保卫战打响。

北京时间3月3日，美联储紧急降息50个点。在此之前，澳大利亚和马来西亚央行已降息25个基点；在此之前，G7财长会议表示，要仿效我国、日本、韩国和新加坡等亚太首要经济体，搞积极的财政方针。美联储降息后，3月4日，沙特阿拉伯、阿联酋、我国香港等随即跟从降息。

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景色这处独好，跟着外资看时机

3月4日，我国央行公告称，目前银行体系流动性合理充裕，3月4日不展开逆回购操作。这意味着，我国央行并未跟进美联储降息，显示出一定的定力。显着，我国的疫情得到操控，2月3日以来央行已净投放3万亿的流动性。当前，要做的是让一揽子复工复产方针落实到位。

但毫无疑问，对我国而言，美联储降息，带来两个效应：

一是货币方针宽松的空间打开了。过去，忧虑本钱外流，楼市和股市太火，央行跟从降息时小心谨慎。未来，央即将经过SLF、MLF、OMO及普惠金融、定向降准等，给实体开释流动性。

二是人民币汇率走强。黄金大涨，美元指数跌落，全球寻求避险资产。此次美联储降息后，中美10年国债利差扩至160基点，出资哪个国家？无风险利率说明了一切。我国疫情应对得当，未来人民币汇率将走强，招引避险资金进入，这将有利于包含股市、楼市在内的资产商场。

这几年，即使国家反复强调“房住不炒”，但外资对我国的物业，仍是有很大兴趣。依据榜首和平戴维斯的陈述，2017-2019年，一线城市大宗物业买卖趋势性上升，显示了外资对我国核心城市物业的青睐。上海一直是大宗物业买卖最老练的城市，而近2年，深圳也遭到外资重视。

数据来历：榜首和平戴维斯

显着，外资对我国物业商场的信心比较坚定。因此，2020年外资流入我国会增加，特别是热门城市核心区域物业，商业工作都会迎来时机。这里，主张咱们重视CBD的公寓，深圳、广州都开端调整方针。

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LPR，下降通道开启了

上一年8月借款定价改革，从基准利率到LPR（商场报价利率），1年期LPR利率累计下调26个BP，5年期LPR利率累计下调10个BP。显着，我国降息通道打开了。由于，今年要纾困中小微，要完成“十三五”收官的各项指标（这是硬任务）。从更长时间来看，降息也是大趋势。

这几年，我国经济增速从8%降至6%，未来还会下降（可能到5%左右）。GDP增速下降，意味着出资回报率下降了，融资本钱能不下降吗？就好比，租客的收入连年下降，房东的租金还能上涨吗？所以，咱们出资也好、资产装备也好，未来要考虑利率长周期下降的这个因素。

2020年，外需是盼望不上了。好在，咱们的内需十分强壮，这是包含美国在内的西方国家，再怎么仰慕也得不来的。疫情往后，一揽子内需激励方案发布。到3月3日，13个省市区发布了2020年重点项目出资方案。其中，8个省份公布的方案总出资额高达33.8万亿。

2008年“4万亿”，让传统基建迸发，将“大我国”互联互通，为“互联网+”带来了空前的时机；2019年开启的“新基建”（5G、工业互联网、才智城市；教育、公共卫生、医疗等“补短板”），不只将培育创新型产业、增长新动能，还将让都市圈经济迸发，消费内需迸发。

当前，地方债务比较高，激励基建出资，5年期的LPR也会进入下降通道。另外，要打造内需社会，开释消费需求，满足居民美好生活诉求，让咱们有“取得感”，无房户要完成“有房梦”。对楼市而言，稳字当头（高房价持续），但居民收入下降了，又不能显着加杠杆，这就要降本钱，LPR得下降。

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特殊“降息”，悄悄地上路了

3月1日起，存量按揭借款的定价基准，要从本来的基准利率，转换到LPR定价下的利率。刚才说了，5年期的LPR，未来还将处于下降通道。自然，大多数大众都会挑选换到LPR（而不是固定利率）。有意思的是，银行宣扬这项方针时，也鼓舞咱们切换到LPR，下面是建行的宣扬。

这项牵扯到千千万万大众的“利率转轨”，咱们只知道，月供少了2斤猪肉，但背后有一盘大棋。

今后，行政干预的方针逐步安稳了，而利率方针，才是楼市调控的利器，但存量按揭借款并不受LPR影响，这让调控大打折扣。楼市进入存量年代了，每年增量的房子也只有15亿平米，而存量的商品房近300亿平米。这么大体量的房子，受央行方针管理，整个楼市才是可调控的。

转换成LPR今后，300亿平米的存量房也遭到调控影响了。即使你的房子不买卖，只需有按揭，就成为调控的对象。当然，许多房子没有按揭，但LPR是房子的首要本钱，它会在预期上，影响这部分房子。比方，LPR下降了，许多人会坚定地持有手上的房子，或认为该再买一套。

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拿捏地产这盘大棋

未来，“稳房价”是长时间战略，房价不会大涨了，但不涨也不行。不涨了，持有房子的各种本钱就显现出来了，比方月供，物业费，维修费。特别是买房资金的时机本钱，这个很吓人的。近些年，抱着出资心态买房的人许多，一旦房价不涨，或涨幅小了，就会策画资金的时机本钱了。

现在，银行保本理财，收益率也能到4%，基金收益率还要高（下图是笔者手机银行上的理财产品）。这种情况下，假如许多人觉得，持有房子不划算，他一定会抛掉。现在，深圳外围一些“类住所”，即使2015年买下，考虑商办类买卖税费后，这类产品的收益率，许多跑不赢理财。

假如，许多人有这样的预期，楼市就“不稳”了！怎么办呢？就经过下调LPR，给咱们构成“利率下降、月供减少”的预期。2019年11月以来，5年期LPR下降10个点，月供没省多少钱。可是，媒体漫山遍野地说，楼市“降息”了，这对居民对楼市的预期，是巨大的利好。

美国经济基本面不差，之所以降息，完全是忧虑股市出问题。美国家庭资产装备中，金融资产占大头。股市暴跌，居民钱包出血，就没才能消费了，而消费是美国榜首动力。我国居民的资产，大头在楼市，只需楼市稳，全社会“资金池”就安稳，消费也安稳，大众预期也是安稳的。

只需预期安稳，资金就不会乱窜，凭借我国大众无人能敌的勤劳与耐性，经济就没大问题。归纳看，未来我国楼市运行会更达观，特别是作为增长极的几个都市圈。当然，降息通道打开了，国家稳楼市，并不是房价大涨的信号。你看，驻马店给居民加杠杆、广州放松“类住所”，统统被叫停了，深圳强调“严调控”。所以，楼市达观，是稳中有升，而不是又一波泡沫时机来了。

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商场心情，微妙改变

或许，企业可并不这么想。

今天，一家TOP50的企业营销总，自信地说，美国的财疫情是操控不住的，包含我国在内，放水是必定的，现在的景象很类似2008年底。上下都很着急，开发商融资方针，已开端松绑了。所以，1月底以来本来有9.5折的普惠方针，现在也收至总经理了，普惠降至9.7折的房子。

另一家房企，到现在，他们的售楼处还未敞开（本方案在2月底敞开的），他们十分着急，但当地政府更着急，土地出让已延期，听说要到3月底，纾困方针还在酝酿中，什么时候发布实施，什么内容，都严厉保密。对于降价促销，公司出资负责人说，项目少、地价又高，降价的概率很低。

总之，跟着货币方针开端宽松，特别是LPR下降今后，加上各地救市方针不断，特别是各地遍及出台了可延期偿贷的纾困方针，开发商失望的心情开端缓解了。现在，全球开端放水，3月份转轨LPR后，商场遍及认为按揭利率会下降。因此，“真降价”很少了，促销的倒是许多。笔者咨询的企业中，假如真有意购房的，打个99折的很遍及，特别是网上售房的。

现在，购房者的心情很复杂，一方面，现在购房心情还比较弱，许多人不愿意出门。可是，归纳以上方针环境、金融环境的微妙改变。逐步地，有的人开端忧虑，疫情往后房价涨起来。毕竟，方针在托底，货币也开端大规模投放，难保今年年底房价不会涨。笔者认为，有潜在购房意愿的，现在入市确实是一个底部，不过也不要太着急，可选可挑，许多开发商仍是有优惠的。

另外，当前对楼市的方针，仍是很严厉，比方广州公寓松绑“一日游”，说明“房住不炒”不能跨越，这对于预期的操控是十分显着的。不过，挑到你适宜的房子，与周边比较一下，假如性价比、配套上还比较满意，就决断地下手吧，特别是刚需和改进！未来，不会大涨，也是稳中有升！