海南救楼市，山东救房企，2020年到底救谁好？
2020-03-11 01:39
我国的房地产调控方针正在走向两极分化。
3月6日，山东住建厅发文，将适度降低预售条件和预售资金监管留存份额。
3月7日，海南省对外宣布，即日起新出让土地建造的商品住房，实行现房出售准则。
一个扶持期房出售，一个推广现房出售，山东和海南在楼市调控上各走各路，这也是政府在疫情冲击下不得不面对的两种选择：救房企还是救楼市？
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新冠肺炎的冲击，我国房地产职业一夜入冬。
3月5日，易居房地产研究院发布的《2020年1-2月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，2020年1月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降45%，同比下降18%，2月40城成交环比大幅下降77%，同比大幅下降69%。
成交量大幅骤降，房产库存消化周期也在急剧拉长。依据克而瑞监测的数据，27个要点城市中，库存消化周期超过18个月的就有北京、上海、广州、青岛、佛山、大连、长春、无锡、福州和厦门10个城市。
一起，房企还面对巨大的还债压力。据不完全统计，2020年房企到期债款高达6244亿元。为此，房企已开启多种自救形式来缓解现金流压力，包含海内海外密布发债、降价出售以价换量、管理层降薪等等。
困难重重，我国房地产业已经到了不得不救的时间。如何救呢？2月份，60城的救楼市方针，大致能够概括为放宽预售条件、房企境内融资环境松动降低房企资金压力、推迟公积金月供、下调公积金首付份额四类举措。
但这些因城而施的一城一策，明显没有站到战略全局的高度。我国房地产发展至今，急需一场职业变革来让它勃发出新的活力。
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正是在这种大布景下，海南和山东的楼市调控呈现了截然相反的路线不合。
那么，为什么会把两省的救市方针称为为救楼市和救房企呢？这要从商品房预售说起。
现在全国绝大多数城市推广的“商品房预售准则”，已演变成为房地产商空手套白狼的工具：提前预售相当于全体购房者补助房地产商2年的预付款利息，并提供了一大笔免息资金，开发商凭借这些现款加上自有资金能够再度扩大银行借款，就能撬动更大的项目，这些项目预售又能带来购房者的大量无息资金和银行借款，如此周而复始的高周转，地产商以少数自有资金就滚雪球般越做越大。
商品房预售给地产商带来了暴利，危险却都转嫁给了银行和购房者。房企的高杠杆运转，应对商场危险才能减弱，破产、违约都会给银行造成丢失。而购房者购买的期房，近几年频频爆出质量问题引发业主集体维权，加上房价下降带来的打砸售楼处，已经成为不可忽视的社会群体事情。疫情的影响，更会加剧地产商倒闭危险，交了首付款、期房变烂尾，在2020年或许密布出现。
商品预售带来的问题，现房买卖能够很大程度规避、防范，比如房子质量不合格、开发商倒闭导致楼盘烂尾问题。而且，它让那些擅长高杠杆、高危险运作的房企逐渐谨慎，冒险操作甚至会破产，实力更强、杠杆更低的房企会越活越好，促进房地产职业健康、良性发展，实现优胜劣汰。
特别要害的是，推广现房出售准则能够遏制楼市投机、炒作，让房子真实回归寓居特点，相比其他进步首（二）套房借款利率、进步首付份额、限购等手法，更有用落实“房住不炒”。
总归，期房存在很大的变数，是影响顾客购房决心的一大因素，推广现房出售，不仅仅保护顾客利益，更是在提振购房者决心，加速房地产职业的自我淘汰、竞争，这是真实的救楼市。而降低预售条件，仅仅单一协助房企处理现金流、库存问题，是典型的救房企行为，旨在给房企打气加油。
而当时，提振购房者决心或许比提振房企决心更重要。
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为什么海南和山东的楼市调控方针截然相反？
说到底依然涉及商品房预售准则，期房买卖加速了土地出让功率，地方政府能够短时间内获得更多的卖地收入，进而影响土地财务的施行。
而在土地财务依靠程度上，2018年山东土地出让金收入位列全国第三，而多年努力挣脱过度依靠土地财务的海南排名靠后。
加上2019年经济普查结果，山东GDP大幅缩水，海南GDP小有加成，海南有底气去推广现房买卖准则，但山东就没有这个底气了，它太依靠土地财务了，救活房企才能卖更多的地。
2018年9月，社科院就曾建议推动有条件的城市取消期房预售行政许可。2019年12月13日，西安市住建局发布《西安市商品房预售资金监督管理办法(征求意见稿)》规定，开发商不得收取预售购房款。
取消商品房预售、推广现房出售，是规范房地产商场的进步举措，也是往后我国房地产调控最大的路线之争。短期内，或许谁也不能稳占上风，但确信无疑的是，土地财务依靠程度低、经济活力更高、方针拟定更灵活的省份（城市）会首先跟风推广现房出售，它也会让这些区域在人才引入和经济发展方面争夺更大的优势。
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