文丨金不换

做空大鳄索罗斯有句名言：“这整个国际便是一个圈套，要及早的参加其间，并在圈套被所有人识破之前脱离。”但是，制作圈套、参加圈套、揭穿圈套，又谈何容易？近来，一份做空陈述，直言三大“罪名”，把中国奥园，推上风口浪尖。做空陈述到底是空穴来风，还是言之凿凿？
01 正面硬刚 全面开撕
3月3日，一名自称“一个有良知的地产人”，发布了一份做空陈述，揭穿奥园“明股实债、涉嫌自融、虚增出售额”三大“罪名”。该陈述质疑，奥园经过“明股实债”的方法，将数百亿告贷经过信任和旗下基金公司，注入到子公司的少量股东权益中，并存在隐秘和低报归属少量股东赢利等行为；曩昔三年虚报合约出售和回款金额约20%；违规引进信任借款，并利用旗下金融渠道为母公司项目融资（自融）。一起，还把相关资料，上报给了银保监会和人民银行。当天，奥园股价应声跌落2.43%。一石激起千层浪，关于指控、质疑以及股价跌落，奥园第一个不高兴、不答应、不容忍。要知道，在刚刚曩昔的2019年，奥园新晋千亿房企。风景时刻，岂容得了不同声音？所以，3月5日深夜，奥园发布澄清布告，从三个方面，一一回应。大有一副“我怀疑你在惹是生非暗度陈仓凭空想象闭门造车无言无语无可救药”的亚子。但是，这份布告与之前奥园回应媒体的措辞，并无二致。并且，来得有些晚。早在3月5日下午，匿名做空人士就发布了《中国奥园做空陈述：针对管理层公开阐明的回复》。其以为，奥园对外的解说和回复，彻底没有正面回应质疑。提出的论据，也底子站不住脚。奥园否定其不存在“明股实债“问题的中心论据是：地产项目从取得项目至竣工交付一般需时约二至三年，因而其非控股股东分配的赢利需要两到三年才能表现出来。该人士辩驳道，少量股东权益早在2017年，就现已大幅上升至百亿以上，按照两到三年的时刻周期，现在这些赢利应该开端表现。但是，实际上的财政数据，却并非如此。另一方面，近年来，奥园的归母赢利大幅上升，应分配少量股东的赢利却继续偏低。奥园全资开发的楼盘能快速取得赢利，而有少量股东参加的项目却结转缓慢，这在逻辑上也不太能说得通。这样一来，奥园的回应反而把问题越描越黑。次日，开盘后股价低开低走。显着，资本市场对其回应也不“买账”。另外，奥园在对外布告中还表示，做空陈述是在蓄意危害本公司的名誉，保存追究刑事责任的权力。对此，匿名做空人士并没有畏缩，而是选择“正面刚”：

是否虚伪发表，请奥园直接和香港联交所解说； 
是否经过“抽屉协议”虚增归母净赢利，请奥园直接和审计师德勤交流； 
是否用“明股实债”的方法美化报表，请奥园直接和沪深交易所及相关评级组织解说。

简直便是，“我不听，你去和XXX解说”三连。3月份，奥园的2019年年报出炉在即，不管做空组织能否到达镇压股价的目的，这些关于财政方面的指控，都将是奥园2020年必需要过的第一道坎。
02 早知今日 何必最初
2016年，奥园迎来20岁生日。这一年，迷幻的楼市，狂飙突进。有人问郭梓文，对广州市场怎样看？郭梓文笃定的以为“未来一年，楼价必定有所增加”，他十分看好珠三角的涨势。奥园加快跑马圈地。2016年开端的三年间，合同出售额分别为 256.02 亿元、455.9 亿元、912.8 亿元。涨幅惊人的一起，对钱的巴望，亦水涨船高。据其财报显现，早已进入频繁发债期：

2018年5月，在境外发行总数 4.25 亿美元的 3 年期优先票据；

7月，又在境外增外发行 1.75 亿美元2020年到期的优先票据；

8月，发行 2.25 亿美元及 1 亿新加坡元的 3 年期双币优先票据……

钱虽到手，但成本颇高。据财报透露，奥园大部分告贷均为起浮利率，并须每年议息。2018年，其告贷、优先票据及公司债券的实际利率为 7.4%，要比2017年的还有所提高。比照2016年183.8 亿元的有息负债、2017 年403.7 亿的有息负债，2018年的有息负债，更是高达 577.2 亿，比上一年增加 174 亿。也便是说，2018 年奥园的财政成本约为 41.5 亿元。除此之外，为了融资，奥园还不惜拆分懦弱的小体量物业，强行发动上市融资。去年2月27日，奥园物业公司“奥园健康日子”正式公布了上市方案，预期融资 5 亿多人民币，以此支持奥园地产板块的扩张。另外，除了奥园健康日子集团外，郭梓文2017年就对外公布，方案将旗下文旅集团拆分上市。尽管如此，“借钱”的进程，并非一帆风顺。去年1月23日，上交所发布布告称：奥园非公开发行 的2018年10亿元住宅租借专项公司债券，被终止审阅。上有政策，下有对策。据《中国经营报》报道，早在2017年的年报中，奥园地产以项目公司或附属公司为融资主体，引进基金、信任和资管方案持有部分股权。在进行了一番有息债款权益化处理后，公司账面上，竟一会儿降低了逾百亿元的有息负债。分明是百亿元的有息负债，一下成为了净财物。这波“大变活钱”的操作，比戏法还凶猛。亿翰智库的计算，自上市以来奥园经过收并购+三旧改造拿地的占比，到达七成。并且，显着与同行业中许多高成长、高杠杆不同的是，其净负债率却一直看上去很夸姣。财报显现，从2017年到2019年上半年，三年间，奥园净负债率为51.0%、58.9%、64.2%。比照同期的阳光城，净负债率分别为252%、182%、145.13%。奥园在快速扩张期，竟坚持这么低的负债率，着实令人费解。难道真的如做空陈述所言，这儿面有猫腻？不管“明股实债”是否属实，现在的郭梓文和奥园，和最初一样，再一次面对困境。
03奥运发迹，几经沉浮
1964年，奥运会第一次来到亚洲，在日本东京举办。这一年，郭梓文出生。他并不知道将来会和“奥运”结缘。90年代，郭梓文大学毕业，去了旅游局上班。当时，国有企业改制如火如荼，嗅觉灵敏的他，觉得时机来了。1991年，靠着东拼西凑的5万块，郭梓文先后承揽了五家国企，成为当时番禺最早承揽国营企业和承揽企业最多的人。从此，“郭承揽”名号在外。1993年，郭梓文29岁，在香港注册建立金业集团，搞房地产开发。到了1996年，房地产市场继续低迷。可他却迎难而上，全面投入。在哥哥郭梓宁的协助下，拿下梅山建设开发公司的承揽权。随后，开端打造第一个项目“金业别墅花园”。1998年，北京第二次申奥，全国掀起体育热。在广州，盛行“请吃饭不如请出汗”。郭梓文顺势而为，提出“体育休闲＋地产”的复合地产开发理念，在番禺筹建“金业体育花园”。为了让姓名愈加Olympic，他把项目名改为“广州奥林匹克花园”。同年08月，时任国家体育总局局长的伍绍祖，亲笔为该项目题词。一年后，项目开售，一举成功。2001年，郭梓文又请来国际奥委会主席罗格和中国奥委会主席袁伟民，一个题词，一个考察。他和奥运，撞了个满怀。名号、姓名、名人，让“奥园”名噪一时，从羊城红遍全国。也让郭梓文第一次登上《胡润百富榜》。没成想，呼风唤雨之时，寒潮突至。2002年年底，合作方“中体”与奥园闹起了分家，双方为奥林匹克名称的专利权，闹得没法解开。难以谐和，只有分手。自此南北分治，广奥重返南边主场。靠“奥运”发迹的郭梓文，没有想到，终极法器也有不灵的时分。
04 资本场上 两度遭难
救命的稻草，不能只有一根。奥园决定上市。2003年2月，奥园借“诚成文化”上市。但是万万没想到，以为捡到的“香饽饽”，却是个“烫手的山芋”。收买刚刚4个月，连续四个关于“诚成文化”的旧担保布告，平地起惊雷。本来，“诚成文化”的前主人刘波，拿公司作担保贷了几个亿。郭梓文如梦初醒，这才知道“上当了”！刚刚上市的奥园，突遭变故，紧接着开端裁人。多达近一半的中高层，悄然离职。在建的广州南沙奥园等项目，也忽然堕入停滞。上市搁浅、资金链断裂、人员丢失、项目停滞 ……曾经站在风口浪尖上的郭梓文，再度堕入沉寂。直到2006 年，美国国泰财富基金入股奥园，后者才得以在2007 年，重返香港上市。2009年，王者归来的奥园，北上，进京城。一番操作，将烂尾楼“长安8号”收入囊中。郭梓文笃信这“将会对奥园未来 2-3 年的成绩起重要作用。”收但是，他失算了。悲剧，将悄但是至。“长安8号”背面关系网杂乱，与其相关的财物，全部被抵押。有人透露，该项目所欠各路借款，高达30亿元。2010年开售时，远远低于预期。120 亿的出售目标，仅仅达成了10亿。自此，“长安8号”正式成为奥园深陷的资金泥潭。回过头来看，郭梓文因奥运发迹，也曾因而折戟。铩羽而归，虽东山再起，却又接连跳进“诚成文化”、“长安8号”两个大坑。应了索罗斯的那句名言“这整个国际便是一个圈套，要及早的参加其间，并在圈套被所有人识破之前脱离。”圈套无处不在，这次做空，谁又是骗子？还需时刻验证。

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