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【房企2020】做空背后,奥园怎么了?

2020-03-09  浏览:158  

文丨金不换



做空大鳄索罗斯有句名言:“这整个国际便是一个圈套,要及早的参加其间,并在圈套被所有人识破之前脱离。”但是,制作圈套、参加圈套、揭穿圈套,又谈何容易?近来,一份做空陈述,直言三大“罪名”,把中国奥园,推上风口浪尖。做空陈述到底是空穴来风,还是言之凿凿?
01 正面硬刚 全面开撕
3月3日,一名自称“一个有良知的地产人”,发布了一份做空陈述,揭穿奥园“明股实债、涉嫌自融、虚增出售额”三大“罪名”。该陈述质疑,奥园经过“明股实债”的方法,将数百亿告贷经过信任和旗下基金公司,注入到子公司的少量股东权益中,并存在隐秘和低报归属少量股东赢利等行为;曩昔三年虚报合约出售和回款金额约20%;违规引进信任借款,并利用旗下金融渠道为母公司项目融资(自融)。一起,还把相关资料,上报给了银保监会和人民银行。当天,奥园股价应声跌落2.43%。一石激起千层浪,关于指控、质疑以及股价跌落,奥园第一个不高兴、不答应、不容忍。要知道,在刚刚曩昔的2019年,奥园新晋千亿房企。风景时刻,岂容得了不同声音?所以,3月5日深夜,奥园发布澄清布告,从三个方面,一一回应。大有一副“我怀疑你在惹是生非暗度陈仓凭空想象闭门造车无言无语无可救药”的亚子。但是,这份布告与之前奥园回应媒体的措辞,并无二致。并且,来得有些晚。早在3月5日下午,匿名做空人士就发布了《中国奥园做空陈述:针对管理层公开阐明的回复》。其以为,奥园对外的解说和回复,彻底没有正面回应质疑。提出的论据,也底子站不住脚。奥园否定其不存在“明股实债“问题的中心论据是:地产项目从取得项目至竣工交付一般需时约二至三年,因而其非控股股东分配的赢利需要两到三年才能表现出来。该人士辩驳道,少量股东权益早在2017年,就现已大幅上升至百亿以上,按照两到三年的时刻周期,现在这些赢利应该开端表现。但是,实际上的财政数据,却并非如此。另一方面,近年来,奥园的归母赢利大幅上升,应分配少量股东的赢利却继续偏低。奥园全资开发的楼盘能快速取得赢利,而有少量股东参加的项目却结转缓慢,这在逻辑上也不太能说得通。这样一来,奥园的回应反而把问题越描越黑。次日,开盘后股价低开低走。显着,资本市场对其回应也不“买账”。另外,奥园在对外布告中还表示,做空陈述是在蓄意危害本公司的名誉,保存追究刑事责任的权力。对此,匿名做空人士并没有畏缩,而是选择“正面刚”:

是否虚伪发表,请奥园直接和香港联交所解说; 
是否经过“抽屉协议”虚增归母净赢利,请奥园直接和审计师德勤交流; 
是否用“明股实债”的方法美化报表,请奥园直接和沪深交易所及相关评级组织解说。


简直便是,“我不听,你去和XXX解说”三连。3月份,奥园的2019年年报出炉在即,不管做空组织能否到达镇压股价的目的,这些关于财政方面的指控,都将是奥园2020年必需要过的第一道坎。
02 早知今日 何必最初
2016年,奥园迎来20岁生日。这一年,迷幻的楼市,狂飙突进。有人问郭梓文,对广州市场怎样看?郭梓文笃定的以为“未来一年,楼价必定有所增加”,他十分看好珠三角的涨势。奥园加快跑马圈地。2016年开端的三年间,合同出售额分别为 256.02 亿元、455.9 亿元、912.8 亿元。涨幅惊人的一起,对钱的巴望,亦水涨船高。据其财报显现,早已进入频繁发债期:

2018年5月,在境外发行总数 4.25 亿美元的 3 年期优先票据;

7月,又在境外增外发行 1.75 亿美元2020年到期的优先票据;

8月,发行 2.25 亿美元及 1 亿新加坡元的 3 年期双币优先票据……

钱虽到手,但成本颇高。据财报透露,奥园大部分告贷均为起浮利率,并须每年议息。2018年,其告贷、优先票据及公司债券的实际利率为 7.4%,要比2017年的还有所提高。比照2016年183.8 亿元的有息负债、2017 年403.7 亿的有息负债,2018年的有息负债,更是高达 577.2 亿,比上一年增加 174 亿。也便是说,2018 年奥园的财政成本约为 41.5 亿元。除此之外,为了融资,奥园还不惜拆分懦弱的小体量物业,强行发动上市融资。去年2月27日,奥园物业公司“奥园健康日子”正式公布了上市方案,预期融资 5 亿多人民币,以此支持奥园地产板块的扩张。另外,除了奥园健康日子集团外,郭梓文2017年就对外公布,方案将旗下文旅集团拆分上市。尽管如此,“借钱”的进程,并非一帆风顺。去年1月23日,上交所发布布告称:奥园非公开发行 的2018年10亿元住宅租借专项公司债券,被终止审阅。上有政策,下有对策。据《中国经营报》报道,早在2017年的年报中,奥园地产以项目公司或附属公司为融资主体,引进基金、信任和资管方案持有部分股权。在进行了一番有息债款权益化处理后,公司账面上,竟一会儿降低了逾百亿元的有息负债。分明是百亿元的有息负债,一下成为了净财物。这波“大变活钱”的操作,比戏法还凶猛。亿翰智库的计算,自上市以来奥园经过收并购+三旧改造拿地的占比,到达七成。并且,显着与同行业中许多高成长、高杠杆不同的是,其净负债率却一直看上去很夸姣。财报显现,从2017年到2019年上半年,三年间,奥园净负债率为51.0%、58.9%、64.2%。比照同期的阳光城,净负债率分别为252%、182%、145.13%。奥园在快速扩张期,竟坚持这么低的负债率,着实令人费解。难道真的如做空陈述所言,这儿面有猫腻?不管“明股实债”是否属实,现在的郭梓文和奥园,和最初一样,再一次面对困境。
03奥运发迹,几经沉浮
1964年,奥运会第一次来到亚洲,在日本东京举办。这一年,郭梓文出生。他并不知道将来会和“奥运”结缘。90年代,郭梓文大学毕业,去了旅游局上班。当时,国有企业改制如火如荼,嗅觉灵敏的他,觉得时机来了。1991年,靠着东拼西凑的5万块,郭梓文先后承揽了五家国企,成为当时番禺最早承揽国营企业和承揽企业最多的人。从此,“郭承揽”名号在外。1993年,郭梓文29岁,在香港注册建立金业集团,搞房地产开发。到了1996年,房地产市场继续低迷。可他却迎难而上,全面投入。在哥哥郭梓宁的协助下,拿下梅山建设开发公司的承揽权。随后,开端打造第一个项目“金业别墅花园”。1998年,北京第二次申奥,全国掀起体育热。在广州,盛行“请吃饭不如请出汗”。郭梓文顺势而为,提出“体育休闲+地产”的复合地产开发理念,在番禺筹建“金业体育花园”。为了让姓名愈加Olympic,他把项目名改为“广州奥林匹克花园”。同年08月,时任国家体育总局局长的伍绍祖,亲笔为该项目题词。一年后,项目开售,一举成功。2001年,郭梓文又请来国际奥委会主席罗格和中国奥委会主席袁伟民,一个题词,一个考察。他和奥运,撞了个满怀。名号、姓名、名人,让“奥园”名噪一时,从羊城红遍全国。也让郭梓文第一次登上《胡润百富榜》。没成想,呼风唤雨之时,寒潮突至。2002年年底,合作方“中体”与奥园闹起了分家,双方为奥林匹克名称的专利权,闹得没法解开。难以谐和,只有分手。自此南北分治,广奥重返南边主场。靠“奥运”发迹的郭梓文,没有想到,终极法器也有不灵的时分。
04 资本场上 两度遭难
救命的稻草,不能只有一根。奥园决定上市。2003年2月,奥园借“诚成文化”上市。但是万万没想到,以为捡到的“香饽饽”,却是个“烫手的山芋”。收买刚刚4个月,连续四个关于“诚成文化”的旧担保布告,平地起惊雷。本来,“诚成文化”的前主人刘波,拿公司作担保贷了几个亿。郭梓文如梦初醒,这才知道“上当了”!刚刚上市的奥园,突遭变故,紧接着开端裁人。多达近一半的中高层,悄然离职。在建的广州南沙奥园等项目,也忽然堕入停滞。上市搁浅、资金链断裂、人员丢失、项目停滞 ……曾经站在风口浪尖上的郭梓文,再度堕入沉寂。直到2006 年,美国国泰财富基金入股奥园,后者才得以在2007 年,重返香港上市。2009年,王者归来的奥园,北上,进京城。一番操作,将烂尾楼“长安8号”收入囊中。郭梓文笃信这“将会对奥园未来 2-3 年的成绩起重要作用。”收但是,他失算了。悲剧,将悄但是至。“长安8号”背面关系网杂乱,与其相关的财物,全部被抵押。有人透露,该项目所欠各路借款,高达30亿元。2010年开售时,远远低于预期。120 亿的出售目标,仅仅达成了10亿。自此,“长安8号”正式成为奥园深陷的资金泥潭。回过头来看,郭梓文因奥运发迹,也曾因而折戟。铩羽而归,虽东山再起,却又接连跳进“诚成文化”、“长安8号”两个大坑。应了索罗斯的那句名言“这整个国际便是一个圈套,要及早的参加其间,并在圈套被所有人识破之前脱离。”圈套无处不在,这次做空,谁又是骗子?还需时刻验证。

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