近期，广州楼市在快速反弹。

想想也是，京沪深楼市2月底就开端回升了，顶着一线城市“帽子”的广州，此前已蛰伏了3年，也该反弹了。

贝壳数据监测，截止到上周（16-22日），18个热点城市中10个城市成交量超越上一年3月周均成交水平的80%。

广州、青岛和西安三城，成交量已恢复超越上一年3月周均成交水平，成交量约为上一年3月周均成交水平的128%、125%与116%。

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广州，二手房回暖了，整个商场就回暖了。

为啥这样说？

一线城市中，广州新房买卖量最挨近二手房（京沪深二手房买卖大约是新房的1.5倍）。

最近5年（2015-2019），广州二手房成交套数平均为新房的1.38倍，但近年来新房越来越多，2019年广州新房买卖了947.7万平米，二手房买卖了1033.5万平米，差不多。

关键是，广州二手房、新房，都会集在外围。

2019年，番禺、花都、增城二手房买卖排名前三，一起新房供给也多。

这三个区，加上南沙、白云、从化，算计供给了广州新房85%的份额，其中增城和南沙（也曾是番禺一部分）新房供给就占全市的65%。

这些外围区域，单盘动辄便是30万平米、100万平米的体量。

比方，番禺的广州亚运城，2009年的全国地王（255亿），600万建面体量，接连3年超百亿出售规划，2019年仍是全国出售最大的楼盘。

可是，体量太大，死死地将大学区片区的价格压在2万元/平米，而番禺挨近中心区（海珠）的万博板块，新房价格已去到5万以上了。

番禺，还有祈福新村这样的，7500亩的巨无霸楼盘，从1991年至今，接连开发了将30年。

2019年8月，楼盘（祈福缤纷汇）大幅降价，从4.2万/㎡下调至3.6万/㎡，每平米整整降了6000元。

东部的增城也一样，买了20年的超级大盘凤凰城还在卖，百万平米体量的合景誉山世界、科会花园、品秀新图来了。

图：2020年广州增城区在售项目一览表

再比方，花都的融创文旅城（380万平米），南沙的保利城（100万平米）等，后面还跟着一大票80万平米体量的二级供给梯队。

近年来，广州不是限价，便是开发商跑量，一二手房价整体上倒挂着，加上税费优势，占二手房买卖75%的外围5区，二手房商场一向精神萎顿。

依据广州链家研究院的数据，2019年末，广州降价房源占比则达98.2%，环比增加了4.1%，为有史以来最高值！

可是，库存量好像并没有减少，反而呈上升趋势。

2019年12月份，链家上广州二手放盘总数已经到达63368，而7月份的时候，这个数字只要50602套，平均每日新增85套二手房源。

笔者重视的一套房，坐落广州南站，2018年8月份挂盘780万，一年后降至710万，相当于一套增城、南沙新房首付。

02

当被死死压着的二手房商场，开端回升了，真的意味着广州楼市开端反弹了。

其实，广州的新房商场也在回升，最近一周成交量挨近1500套，已触及2019年末至本年1月初触底反弹时平均水平。

据悉，有开发商开端提价了，比方广州知识城上一年的销量王万科美好誉，最近均价也卖到2.5万/平了，而上一年几才卖到2.3-2.4万。

增城的实地蔷薇花园，因新增执行学位，从3月24日起全线上涨4%。

某开发商内部文件显现：从3月23日起，从化的项目全线涨2%。

03

一线城市中，北京是政治文化中心，上海是经济金融中心，广州是商业贸易中心，深圳是科技创新中心。

五羊衔谷，萃于楚庭，广府文化、岭南文化集聚在广州，底蕴深沉。

大湾区、先行示范区，香港、深圳熠熠生辉，但整个粤港澳大湾区的高技术中心，教育中心，生物制药中心，悉数放在广州。

此外，科创板南边中心，华南区75%的总领事馆，都在广州，广州仍是在校大学生数量最多，医学类本科院校最多的城市（没有之一）。

而且，广州仍是我国最大的交通纽带之一，南沙港、广州南站、白云机场，都是世界级的，在华南排第一（没有之一）。

各式各样说这么多，是想告诉我们，广州配得上一线城市的帽子。

那么，现在广州楼市触底回升，是不是能够出资广州了呢？

这儿想告诉我们，仍是要慎重，笔者首先把观点亮出来，寓居的话，广州很适合（包括“食在广州”）。

即便是最贵的珠江新城，房价也才10万左右，教育医疗配套笑傲南我国、乃至排进全国前五的越秀区，均价也才6-7万，传统CBD的银河，均价才4-5万。

想住外围的话，近一点，番禺和黄埔3-4万，稍远一些，增城2万元，从化1.5万元，可谓一线城市凹地？乃至吊打许多热点二线城市（如厦门、杭州）。

可是，假如出资的话，特别是要短期变现的，就要慎重了。

2016年以来，广州是热点城市中房价弹性小的城市，最低调的城市。

不只比不上京沪深，那样受资金和人群瞩目，乃至连2016年的“四小龙”（杭州、合肥、苏州和厦门）的重视度都不如。

假如长期出资，笔者附和，但要选对区域。

谈到深圳，我们都看好，为何？

深圳是楼市的“小盘股”，体量很小（存量商品房只要200万套，每年新增3-4万套），好操作，概念也多。

但谈到广州呢？楼市供给量太大，刚才讲到，广州楼市出售回升了，但供给量更大，上周（3.16-3.22）7个项目取证，算计供给了2150套住宅，会集在占新增供给65%的两大区域，增城和南沙。

能够说，广州外围，从不缺供给。

我们疑惑，为何广州供给量这么大。

早在2000年的《广州城市整体开展战略规划》，就初次提出了“东进南拓西联北优”的开展战略（之后加入了“中调”）。

什么意思？便是要将外围5区，悉数要互联互通起来。

2019年6月13日，《广州市疆土空间整体规划（2018－2035年）》草案公示，仍是遵循着这样的开展格式。

近金融和总部经济，就规划了19个功能区，遍及广州11个行政区。

此外，科技中心规划了4个，会展中心规划了7个。

城区建造，除了一主一副（越秀、银河、荔湾、银河、白云、黄埔等6区构成主城区，南沙为副中心间隔主城区50公里）外，还在花都、从化、番禺、增城打造若干了区域中心。

2019年，广州初次完成11个区悉数通地铁，总里程500公里。

依照远景规划，2023年到达800公里，2035年到达2000公里，完成轨道交通“3060”时空（市中心至南沙副中心、外围城区中心30分钟直达，广州与湾区各城市中心60分钟直达）。

轨道+地产，已经成了广州完成“纽带门户”定位的首要手法了。

广州地铁已是广州最大地主，城投、越秀、珠江实业等，已成为广州向四周开疆拓土的急先锋。

为了完成这一目标，广州钝刀子割肉，曲线救国，经过人才政策，步步为营，把外围限购根本取消了，仅剩下越秀、海珠、荔湾、银河4个区仍在限购，而这4个区是广州的肯定主城区。

城市骨架太大，赋予的功能定位太多、太超前，地产体量太大，轨道交通单兵突进，但工业落地、配套设施和服务跟进不足。

外围“睡城化”、城市病严峻，轨道交通5号线（接轨道13号线往增城）、3号线（番禺，广州最大的睡城）、7号线（连接广州南站）拥堵不堪。

旧改是广州的第二大供给来历。

广东最早启动“腾笼换鸟”，作为我国制造业基地的珠三角，都开启了大规划的旧改。

依据《广东省深入推动“三旧”改造三年行动计划（2019-2021年）》，至2021年，全省新增实施“三旧”改造面积23万亩，完成改造15万亩以上，广州占比近1/4，规划最大。

2019年，广州26个村确立旧改，4500万平米建面，相当于广州4年左右的商品住宅成交量，黄埔、番禺、南沙、增城占比超越60%。

整个旧改，占广州建造用地1/3。

近期，为何广州要给公寓松绑（到达广州新商品住宅的1/6），便是为了让“不必调规划、不必补缴出让金”的出售型公寓，能让旧改成本更低一些，让规划的那么多个新区、新城，建造的更快一点。

广佛同城化（我国都市圈里，唯一被认可的同城），这是广州的第三大供给来历。

广佛地铁日均客流量超越50万人次，这意味着两座城市一年有将近2亿人次经过地铁互访。

仅仅住在佛山南海区的广州“候鸟族”就到达70万人，70万人是什么概念？超越南沙区或者从化区的常住人口。

广佛主城区对接，这在都市圈里是很少见的。

广佛两地算计有4000万平米（一二手房）的年买卖体量，这是全国同城地产里面，规划最大的。

佛山挨近广州的区域，也只要广州挨近佛山区域房价的1/2，且都是超级大盘，排到佛山成交量TOP10。

这导致广州的西边和南边（荔湾、番禺）挨近佛山的楼盘，一向卖不起价，最典型的便是广钢新城板块，近几年一向徜徉在4-5万之间。

04

谈到北京、上海、深圳，非富即贵、金主太多，楼市从不缺购买力。

谈到广州，发明楼市购买力的职业（金融、互联网、高科技、构思文化等），远不如京沪深，主打工业仍是轿车、石化、电子信息、商贸物流等。

乃至，电子信息方面，也不完全会集在广州，深圳、东莞、珠海、佛山等，也分流了很大一部分。

工业相对传统，自然提供的购买力也有限。

所以，为啥广州人偏心去外围买，包括二手房，便是由于中心城区的房价太贵了（其实，中心城区房价仅相当于京沪深的60%）。

有一个有趣的现象，外围新房供给大，反而消化周期短。

中心6区供给少，15%左右，消化周期反而长（越秀30个月、荔湾挨近25个月），占供给体量60%的增城和南沙，消化周期都在15个月以下。

遍及退出限购，旧改放量，广佛同城，三大因素导致供给体量会越来越大。

一起，作为大湾区中心，也是一线城市，国家对于广州的调控，要求比较严厉（比方2019年对广州约谈，前不久叫停公寓新政）。

再加上，广州房价到达历史新高（2.8万元），未来反弹会受到多方限制。

不过，几个方面的商场仍是值得重视。

一是中心6区商场，特别是供给极少的越秀、海珠、银河。

2016以来，这些区域都诞生了地王，改善型需求开端回归中心区，外围靠规划刺激的需求井喷，也渐渐式微了。

二是中心区的公寓（比方珠江新城、琶洲）。

不限购，区位好，广州作为商贸物流中心，大湾区中心，商旅人士多，出资这类公寓，出租回报率仍是不错的。

三是地铁沿线的小户型住宅

特别是3号线、5号线、7号线沿线的，需求量也比较大。

四是广佛边界（沿广佛线）。

国家重视广佛同城，轨道交通会大开展，建议重视。

总之，2020年广州楼市会回暖，但前面讲了，广州本身便是弹性较小，讲究文化、餐饮的慢节奏城市，只能长期出资、分享大湾区、广佛同城等区域规划落地的长期红利。

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