具备鲜明特色的房企并不少，而绿城我国在其中格外有目共睹，因为他们的精力教父宋卫平对产质量量寻求详尽。从前的绿城我国被外界誉为“我国教科书级的房企”，但当他们在23日一大早发布最新年报后，股价却以跌幅16.41%、每股报6.93港元的表现领跌内房股。

这是绿城在宋卫平“退役”后出炉的第一份年报，成果不算乐观。

01股票“跌跌不休”
3月23日早7点，绿城我国发布了2019年年报，成绩的确有增加，现场高层慷慨激昂，关于未来方针张口便是几千个小方针。但是资本商场并不配合，股价在成绩刚发布后就突然下挫。

年报显现：2019年，绿城我国完成总出售额2018亿元，较2018年增加29%。完成出售面积1027万平方米。完成收入615.93亿元，较2018年增加2.1%。股东应占赢利24.8亿元，同比增加147.3%。

咱们发现，绿城我国2019年总出售额2018亿，增加29%看似多，其实增加速度比较2017、2018年有所削减。据Wind数据显现，2017年、2018年绿城我国的营收增速分别为44.64%、43.63%。想当年在宋卫平的带领下，绿城我国逐渐步入巅峰期。2009年是绿城我国的推翻时刻，公司出售额一度仅次于万科，位列全国第二。但如今时过境迁，绿城我国也泯然于众人了。
年报显现，绿城我国投资者应占赢利24.8亿元，同比增加147.3%。数字看着许多，其实增加是相关于2018年的，而2018年绿城我国投资者应占赢利比较2017年大幅下降54.2%至10.03亿元。所以从最近几年的数据宏观看，绿城我国投资者应占赢利并不多。这是因为绿城我国2016-2019年连续3年进行减值拨备（即给财物降低了估值），总额约40.91亿元。
此举引发了一些投资者不满，成绩阐明会现场两名提问的投资者就将矛头指向该问题，并称成绩“爆雷”。也便是说，投资者对绿城我国的成绩预期与现实有些差距。绿城的税后赢利近40亿，但归母净赢利只剩下不到12亿，仅为税后赢利的30%，这钱挣得的确辛苦。
02赢利都去哪儿了
可能有站友会想，为什么投资者如此在意绿城我国减值拨备这个参数呢？绿城我国的赢利都到哪儿去了呢？
关于减值拨备问题，绿城我国董事会主席、行政总裁张亚东表明，一些项目在限制方针的影响下呈现了问题，对项目效益呈现了不同程度影响，便是为了处理问题，才会拨备减值。
从上图能够看出，其实是绿城我国有些城市分公司拖后腿了，2019年绿城我国累积减值拨备达13.1亿元。
关于投资者来说，减值拨备，会以费用形式平滑赢利，即在赢利里扣除。这种做法在平等市盈率的估值下，股价低了，投资者赢利少了，投资者天然有所丢失，所以大家比较较真。不过张亚东的情绪仍是蛮好的，亲自向投资者致歉，一起表明不认可爆雷的说法，并称商场上觉着有差距，只可能是信息不对称。
03未来的愿望
面对未来，张亚东在发布会上提出了更高的成绩方针：到2025年完成出售规模5000亿元，即传统的房地产开发重财物部分完成3500亿，轻财物代建业务部分完成1500亿。提出较高的方针是一件好事，在从前的房地产盈利年代，如果高周转效率高，赢利大增，这个方针是简单完成的。但如今在疫情影响下，经济刚开始康复，方针方面要求“房住不炒”，房地产现已进入后半场的存量商场。最关键的是现在现已是3月底，前段时刻几个头部房企现已降价让利线上大批量卖房，切走了商场蛋糕的大块，在这一步上一步没赶上，失去的就不是一星半点了。而且商场竞争激烈，绿城我国创始人宋卫平从前的老部下曹舟南还合伙创立了蓝绿双城科技集团，参加到了商场抢夺中。今年第一季度眼看就要曩昔。绿城我国要想完成5000亿元的出售方针存在许多困难。大方针是好听，但就执行而言还得看天时地利人和。关于绿城我国发展中所遇到的问题，张亚东“畅所欲言”地进行了总结讲话。他表明，最痛苦的事情是改变不了曩昔，所以要花时刻去进行改变，才能给公众呈现一个好的成果，目前大部分问题现已得到了处理，一小部分问题正在处理。期望绿城我国的改变真的能带来好的成果。咱们先来看看2020年土拍，绿城我国的行为。2020开年受疫情影响，大众宅家，楼市冰冻。商场有房企大量卖房套现，也有人抢高价地的魔幻一幕。就买地而言，绿城我国比较高调，2020年2 月，绿城在北京的土地商场上投入重金，当月累计豪掷144亿元，创造了北京近两年少见的近50%的高溢价率竞拍。让人思绪万千，宛如穿越到了2006年房地产盈利年代的主升浪年代。
04绿城为何高价拿地？
其实绿城我国的产品倾向中高端，在拿地本钱较高、出售价格被限制的情况下，今后产品能否快速售出，充满着未知数。之所以大肆买地，一是因为绿城我国在北京的项目少，其在京的两个项目西山燕庐与西府海棠都接近结尾；二是战略加码，完成中交化的绿城关于北京的战略定位有所提升，需求增加土储。在从前，长时刻低频次拿地、甚至集中三四线拿地导致绿城我国土储构成严重不均衡。直接反映到出售数据上的成果便是，2019年上半年绿城我国出售金额初次呈现下降，业界排名也跌至19位。如此看来，绿城我国今年2月在北京高价拿地风险仍是有点高。因为此一时彼一时，现在的现实是房地产商场容量变小。在房住不炒的大环境下，北京作为首都方针较严，而且土地价格也很高，未来如果推出高价房可能会面对种种问题。受一二线许多城市限价方针影响，绿城我国引以为傲的产品溢价护城河的优势在逐渐减弱，产品溢价难以坚持。这也许是没有宋卫平之后，绿城我国未来面对的一道难题。
05产质量量呈现滑坡
1995年，宋卫平联手老同学寿柏年在杭州创立了绿城我国。宋卫平对质量有着近乎苛刻的要求，通过近20年的心血浇灌，绿城我国成了地产行业“质量”的代名词。
在从前的“宋卫平”年代，绿城我国的产品包含了三个内涵：人文情怀、客户至上和产品主义，这三点正是绿城的灵魂和根本。宋卫平对所制作房屋质量的重视超乎想象，而且对细节把控非常到位。宋卫平从前说过：产品资料必须用最好的、防水要比别人家多做两道、小区车道宽度必须达到7米以上、兼顾业主5年今后换车的需求……但事情总是在改变，这个印刻着创始人宋卫平“精雕细刻慢工出好活”痕迹的企业，这个以高质量和配套生活服务出名的房地产企业。在卖身中交集团、去宋卫平化后，进入了扩规模、高周转的模式。速度上去了，产质量量天然很难确保。2019年，以质量著称的绿城项目因质量问题被业主屡次维权。云南昆明绿城春江明月小区、山东青岛即墨中航绿城理想城、山东济南章丘中康绿城百合花园小区、济南绿城玉兰花园等多个代建项目均因工程质量等问题存在不同程度的业主维权。所以说就经营来说，绿城我国需求处理的问题还许多，包含和客户的联系维护、品牌的管理等。尤其是在质量方面应该做到位，从而维护品牌。就管理团队来说，绿城我国也有值得肯定的一面。从年报现场张亚东坦白的讲话中能够看出，高层的情绪仍是比较谦虚诚恳的。张亚东坦言：“（现在）这种情况我信任不是你们乐意看到的，一起也不是咱们台上5位和其他管理层乐意看到的，所以期望大家再给咱们时刻，咱们会努力工作。”房地产行业是需求建造、出售周期的。房地产商场后半场，钱没从前那么好赚了。作为空降的经理人，内行业大趋势面前，人在江湖，情不自禁。的确需求时刻处理从前的种种问题。期望未来绿城我国，真的能够好起来。

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