“租借住宅是城市有序复工的基础，当前除武汉疫情依然严峻外，多地多日0新增，为了进一步推动复工复产复市，上海等一线城市连续发布疫情期间关于住宅租借商场的指导方针，这意味前段时间“涣散式租客无法进小区”、“集中式公寓租客‘只出不进’”等成文或不成文的规则将逐渐破除，租借企业或个人可正常启动招租。

• 定见中清晰，关于现已签定住宅租借合同的，应当保证承租人正常进出相应住宅小区或集中式住宅租借项目的权力。之前一些区域对集中式公寓项目的限制，租客“只出不进”的要求，现已革除。

• “对承租上海市国有企业从事集中式住宅租借项目运营的住宅租借企业，活跃推动施行租金减免方针。金融机构应当加大对住宅租借企业的信贷投进，多途径供给资金支撑。”一起可申请延伸还款或无还本还款。关于眼下现金流严重的公寓企业，需多加重视金融机构后续的支撑方针。

• 做好相应的防护和报备，小区和集中式公寓均可开始招租事务，上海租借商场解封，回暖开始。

3月5日，北京房地产中介职业协会发布疫情防控期间防备和化解住宅租借职业胶葛指引，关于疫情以来这5个和租客之间的常见胶葛清晰了方向：

• 租借中介企业未经出租人赞同延付或拒付租金。

• 续租环节租借中介企业单方面上涨租金。

• 退租环节暂时无法处理物业交割手续或搬迁腾房。

• 保洁、修理等服务胶葛。

• 因履约胶葛，租借当事人采纳驱离租户、聚集捣乱等不妥方法非理性维权的危险。

为防备和化解新冠肺炎疫情防控期间住宅租借职业对立胶葛，维护大众合法权益，安稳商场秩序，依据有关法令法规和方针规则，北京房地产中介职业协会制定本指引。

一、住宅租借履约胶葛

（一）危险提示

疫情期间，各地多采纳不同程度的社区、交通管控，以及相关人员阻隔或居家调查等办法，致使部分承租人无法正常居住租借房子、租期届满物业交割和搬迁不便、租借中介企业运营困难等问题，或许引发履约胶葛。首要体现：

1、租借中介企业未经出租人赞同延付或拒付租金。

2、续租环节租借中介企业单方面上涨租金。

3、退租环节暂时无法处理物业交割手续或搬迁腾房。

4、保洁、修理等服务胶葛。

5、因履约胶葛，租借当事人采纳驱离租户、聚集捣乱等不妥方法非理性维权的危险。

（二）相关法令和方针规则

《中华人民共和国民法总则》榜首百八十条规则：“因不可抗力不能实行民事职责的，不承当民事职责，法令还有规则的，依照其规则。不可抗力是指不能预见、不能防止且不能克服的客观情况。”

《中华人民共和国合同法》榜首百一十七条榜首款规则：“因不可抗力不能实行合同的，依据不可抗力的影响，部分或许全部革除职责，但法令还有规则的除外。当事人推迟实行后发作不可抗力的，不能革除职责。”榜首百一十八条规则：“当事人一方因不可抗力不能实行合同的，应当及时告诉对方，以减轻或许给对方形成的丢失，并应当在合理期限内供给证明。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解说（二）》第二十六条规则：“合同建立今后客观情况发作了当事人在缔结合一起无法预见的、非不可抗力形成的不属于商业危险的严重变化，持续实行合同关于一方当事人明显不公正或许不能实现合同目的，当事人恳求人民法院改变或许革除合同的，人民法院应当依据公正准则，并结合案件实际情况确定是否改变或革除。”

依据以上法令规则，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，为了维护大众健康采纳的相应疫情防控办法，在法令上可构成不可抗力或情势改变。但在具体住宅租借合同联系中，应结合合同目的、受疫情影响程度、因果联系等要素，综合判别适用不可抗力仍是情势改变，并依照公正准则确定各方职责。此外，如果是在租借当事人推迟实行后发作不可抗力的（如疫情前敷衍租金未付出的），不能因此主张免责。

（三）防备化解主张

1、出租人、承租人、租借中介企业因受疫情影响，确实不能持续实行合同的，要及时告诉对方，以减轻或许形成的丢失，并在合理期限内供给相关证明资料。

2、租借中介企业应本着平等自愿和诚实信用准则，与出租人洽谈疫情防控期间租金减免、推迟付出、延伸空置期等问题，尽最大努力争夺出租人理解，防止单方面拒付租金。

3、租借当事人应提早就续租租金调整等问题进行交流，防止因个别短期续租事务调高租金，引发误读和炒作。

4、租期届满，租借当事人尽量采用无接触方法进行物业交割、资金结算；承租人暂时无法搬迁腾房的，租借中介企业或出租人应给予合理宽限期限。

5、租借中介企业应合理调度房子管家、修理、保洁等一线服务人员，就是否需求上门服务、上门服务时间等问题与承租人充沛交流，做好入户作业防护办法。

6、租借中介企业应认真梳理完善客户答复口径，加强客服人员培训，注意情绪语气，防止简单粗暴。

7、租借当事人应经过合法途径理性维护自身权益，优先经过洽谈处理胶葛；洽谈不成再经过诉讼等途径维权，并注意搜集和保存相关证据，不赶人、不聚众，不使用暴力维权。

二、劳作联系胶葛

（一）危险提示

受疫情及防控办法影响，部分租借中介企业无法正常复工运营、短期现金流吃紧、职工返京后需求进行阻隔或居家调查，或许引发劳作联系胶葛。首要体现为：

1、职工无法正常到岗上班。

2、租借中介企业不能按时付出职工薪酬。

3、租借中介企业在疫情期间单方革除劳作联系。

（二）相关法令和方针规则

《中华人民共和国流行症防治法》第四十一条第二款规则：“在阻隔期间，施行阻隔办法的人民政府应当对被阻隔人员供给生活保证；被阻隔人员有作业单位的，所在单位不得中止付出其阻隔期间的作业酬劳。”

《中华人民共和国劳作合同法》第八十五条规则：“用人单位有下列景象之一的，由劳作行政部门责令限期付出劳作酬劳、加班费或许经济补偿；劳作酬劳低于当地最低薪酬规范的，应当付出其差额部分；逾期不付出的，责令用人单位按敷衍金额百分之五十以上百分之一百以下的规范向劳作者加付赔偿金：（一）未依照劳作合同的约好或许国家规则及时足额付出劳作者酬劳的……”

《人力资源社会保证部办公厅关于妥善处理新式冠状病毒**的肺炎疫情防控期间劳作联系问题的告诉》（人社厅明电[2020]5号）榜首条规则：“对新式冠状病毒**的肺炎患者、疑似病人、密切接触者在其阻隔医治期间或医学调查期间以及因政府施行阻隔办法或采纳其他紧急办法导致不能供给正常劳作的企业职工，企业应当付出职工在此期间的作业酬劳，并不得依据劳作合同法第四十条、四十一条与职工革除劳作合同。”第二条规则：“企业因受疫情影响导致生产运营困难的，可以经过与职工洽谈一致采纳调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方法安稳作业岗位，尽量不裁人或许少裁人。契合条件的企业，可按规则享用稳岗补贴。企业停工停产在一个薪酬付出周期内的，企业应按劳作合同规则的规范付出职工薪酬。超越一个薪酬付出周期的，若职工供给了正常劳作，企业付出给职工的薪酬不得低于当地最低薪酬规范。职工没有供给正常劳作的，企业应当发放生活费，生活费规范按各省、自治区、直辖市规则的办法执行。”

据此，关于新式冠状病毒**的患者、疑似病人、密切接触者，在其阻隔医治期间或医学调查期间，以及因政府部门施行阻隔办法或许采纳其他紧急办法不能供给正常劳作的职工，租借中介企业不得单方面与职工革除劳作联系，且不得中止付出职工在此期间的作业劳作酬劳。但职工存在严重过错或许两边洽谈一致的，可以革除劳作联系。

（三）防备化解主张

1、租借中介企业应依据岗位特点，灵活采纳居家办公、互联网办公等方法有序推动复工。

2、租借中介企业应当安排专人加强职工心理疏导和生活帮扶。

3、对因疫情未及时复工的职工，租借中介企业应按劳作合同约好的规范付出职工薪酬；超越一个薪酬付出周期的可以按有关规则付出薪酬或发放生活费。

4、受疫情影响运营困难的租借中介企业，可经过与职工洽谈采纳调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方法，安稳作业岗位，尽量不裁人或少裁人。

三、企业执行疫情防控办法危险

（一）危险提示

疫情期间，因对外来人员进入社区进行限制，租借中介企业实地带看、收房存在“进门难”问题，如处理不妥妨碍或许拒绝执行防控办法，或许面临行政处罚甚至承当刑事职责。此外，个别企业或许因麻痹大意等存在执行防控办法不到位的危险。

（二）相关法令和方针规则

《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十规则：“有下列行为之一的，处正告或许二百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：（一）拒不执行人民政府在紧急状态情况下依法发布的决定、指令的……”

《中华人民共和国突发事件应对法》第六十六条规则：“单位或许个人违反本法规则，不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、指令或许不合作其依法采纳的办法，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚。”

《中华人民共和国流行症防治法施行办法》第七十条规则：“有下列行为之一的单位和个人，县级以上政府卫生行政部门报请同级政府批准，对单位予以通报批评；对主管人员和直接职责人员由所在单位或许上级机关给予行政处分。

（一）流行症爆发、流行时，妨碍或许拒绝执行政府采纳紧急办法的；（二）流行症爆发、流行时，医疗**人员、卫生防疫人员拒绝执行各级政府卫生行政部门集结其参与操控疫情的决定的；（三）对操控流行症爆发、流行负有职责的部门拒绝执行政府有关操控疫情决定的；（四）无故阻挠和拦截依法执行处理疫情使命的车辆和人员的。”

依据《北京市人民政府关于进一步清晰职责加强新式冠状病毒**的肺炎防备操控作业的告诉》《北京市人民政府办公厅关于执行“四方职责”进一步加强重点人群、场所和单位新式冠状病毒**的肺炎防控作业的告诉》《北京市新式冠状病毒**的肺炎疫情社区（村）防控作业方案（试行）》《北京市住宅和城乡建设委员为关于加强本市租借中介职业疫情防控的告诉》等要求，各租借中介企业开展的疫情防控作业要纳入社区（村）防控系统，严厉执行社区防控要求，合作社区摸排往来人员情况，并供给出租房子和承租人动态信息等。

（三）防备办法主张

1、租借中介企业应完善线上服务，多引导客户经过VR、视频等方法看房；确需实地带看的，应征得社区赞同。

2、对出租人确有委托出租意愿的，租借中介企业可先经过视频等方法检查房子情况，评价收房价格，与出租人洽谈起租期和空置期等事宜，物业交割、装饰改造等事务待疫情结束后有序开展。

3、租借中介企业要时间紧绷疫情防控之弦，充沛认清形势，依据疫情防控要求，调整完善内部管理制度、事务流程，坚决合作社区做好各项防控作业。

北京房地产中介职业协会

2020年3月5日

一起作为疫情的中心区，武汉当地协会也在今日发布了协助住宅租借运营开展的定见搜集。