疫情后,房价是涨是跌?
2020-03-09 15:49
疫情后,房价会涨仍是会跌?
过去的半个月里,这几乎是我答复最多的问题。
许多有购房需求的朋友陷入纠结,到底要不要现在下手?
结合最近读书、培训、考虑所得,想尝试进行一次较为体系的答复。
假如咱们剖析某个月、某个项目房价的涨跌是没有价值的,由于其间的变量十分多,定论一定是“有涨有跌”。
但假如咱们跳脱出短线的政策、供求和产品变量,去寻找更深层的规则,或许会发现一种十分独特的趋势——
疫情后房价的走势,大概率会趋近于人类体重的走势。
1房价会不会涨?
答复:会。
“我要减肥”是绝大多数人挂在嘴边的誓词,越来越胖也是绝大多数人不得不面对的实际。
为什么?
“贮存能量、形成脂肪”是人类敌对饥饿的手段、也是祖先在野外得以生存的底子。
“越来越胖”是人类进化习得的天性。
和天性敌对是一件困难的事,也是大部分人无法成功的主要原因。
“房价一定会跌”是公民的朴素心愿,“房价总是在涨”也是公民不得不面对的实际。
在我国,“提价”也是房子的“天性”。
和天性敌对,当然不是一件简单的事。
咱们一同看看这种“天性”源于何处。
假如房子仅仅用来吃饭睡觉,那在村里、镇上、县城买套房就能够,房子的价格也根本等于建造本钱。
为什么咱们要“斥巨资”在城市,乃至城市的核心方位买房呢?
由于咱们需求上班交通方便、由于孩子需求好学区、由于老人需求好医院、由于妻子需求好商场、由于宠物需求好公园……
所以,在城市买房子,寓居功用退居其次,咱们更多获取的是“公共资源”。
交通、学区、医院、商场、公园……这些“公共资源”是谁提供的?——政府。
政府提供公共资源的钱从何而来?——土地出让金,即“地价”。
这就形成了我国特有的“土地财务”形式。
反映在房价上便是,越是城市核心区的房子,地价越占大头、建造本钱越占小头。
所以,在城市“买房”买的绝不仅仅一个钢筋混凝土构建物,而是一支国家和城市发行的“股票”。
只要全体经济在开展、城市规模在扩展、城市资源配套在晋级,这支股票就有了提价的“天性”。
尽管“土地财务”形式常被诟病,但事实上,我国的城市能开展至今日盛况,正是基于这一近乎完美的金融制度。
它经过“借用”未来70年的土地价值,完成了城镇化和现代化的快速发动。
更可怕的是,为这支“股票”做“信誉背书”的既不是某个人,也不是某个金融机构,而是政府信誉。
“土地”至“房产”的价值转换链条中,经过城市“公共资源”的提供者,完成了“房价”与“国运”的链接。
并且,肉眼可见的是,我国绝大多数人、在绝大多数时刻,对政府信誉、对国运充满了信心。
也正式由于这种力气,国运不断昌盛,完成了良性的互动、支持了祖国多年的开展。
举个例子,
这次疫情中尽管呈现了一些渎职、紊乱、延误的场景,国人也曾被气的暴跳如雷,但这不影响咱们内心坚定地信念:我国政府一定能快速平息疫情。
当国外媒体声称军方有或许接管武汉时,他们将之视为疫情晋级的恐惧信号,国人却说“太好了,解放军来了,没事了。”
这便是政府信誉、这便是国运。这样的一支“股票”,大概率是持续增值的。
万一有一天,楼市大跌,那就像是一个人迅速变瘦,往往是生了大病的标志。
所以,咱们都不应该希望这样的工作发生。
即便真的不幸发生了,到时,你也没有闲暇和才能去“抄底”。
除此之外,房价上涨还有另一个“天性”,这个天性源于钱银超发。
无论是凯恩斯主义刺激需求的惯用手法,仍是美元作为霸权钱银的持续量化宽松政策,都导致钱银超发成为一种“不可抗力”。
人人都懂,钱银超发会引起通货膨胀。
比方世界上本来有10元钱,有10个苹果,那每个苹果便是1元钱;而当世界上突然变成12元钱,仍是10个苹果,那每个苹果就变成了1.2元。
钱银超发是“不可抗力”,作为基础民生的米面粮油、瓜果蔬菜又不能提价,怎么办呢?只能让其间一个苹果直接卖3元,其他苹果就还能够卖1元。
这个“3元的苹果”便是房子。
人们常说的楼市“蓄水池”功用也是这个意思。
这两个“天性”从未消失,因此,房价大概率不会全体跌落。
并且一旦呈现全体跌落,对我国经济来说,也不是好的信号。
2房价会不会疯涨?
答复:不会。
咱们要再次说回土地财务形式。
这种曾经创造“我国神话”的形式,在人口红利耗尽、城市化进程根本完毕的当下,房价的持续上涨就暴露出了一些危险的坏处。
首要,由于地价和房价的上升导致了本钱“脱实向虚”,人们发现辛辛苦苦科研、劳动,都比不上买房赚的快,所以本钱涌入房地产,脱离实体经济;
其次,无论是企业仍是个人,为了购买更多的房产,开始不断地增加借款额度,也便是咱们所说的“加杠杆”,导致杠杆率到了一个比较危险的临界点;
最终,这种将公共资源与房价绑缚的形式,导致“上没上车”、“什么机遇上车”的人呈现了显着的财富差异,社会财富的再分配受到影响。
中美交易战的实质并不是交易本身,而是金融战、科技战、国运战,高新技能工业成为主战场,房地产反而成为软肋;
新冠肺炎疫情检测举国应战才能,快速反应的相关工业链条成为保障前线供应的有力后方,资金链紧绷的地工业却需求政府“救市”。
所以,未来的国民经济支柱工业一定不是房地产。
我国急迫地需求复兴实体经济,而过快上涨的房价成为了其间的阻力。
就像一只成长迅猛的神兽,能够抵挡外敌、看家护院,但假如不加约束,也简单伤了自己人。
抑制房价上涨成为政府的一门必修课。
或许你会有疑问,那为什么最近各地政府还都出了“救市”政策?
那是由于,在未来,房地产尽管不是支柱工业,但绝不意味着它不重要。
房地产始终是我国经济的压舱石、是工业转型的缓压器、是我国经济看家护院的神兽。
作为本钱密集型行业,疫情带来的社会停转让房企承受着资金链断裂的风险,就一定要救。
但假如你仔细观察,所谓的“救市”政策都聚集在“现金流”环节。
“房住不炒”是当下不可碰触的红线,国家不会答应本钱许多涌入地产、更不会答应随意加杠杆。
这便是为什么驻马店将公积金首付由30%降至20%后,变相加杠杆,被省委约谈的原因。
或许又有人质疑,已然国家要保住地产行业现金流,降价不是最好的方法吗?降价了卖的快呀!
且不论房企的利润率问题,就当降价不影响利润,那降价是不是真的就卖的快呢?
在地产行业,其实未必。
这又要回到上文的“股票”问题,当房子拥有了金融属性,它便不是一般的商品,而成为了一种金融产品。
你会发现,我国地产行业的屡次去库存,都是在提价周期完结的。
这个很好了解。你买股票、买理财、买基金是买收益高的仍是低的?
路旁边老太太也知道楼市“买涨不买跌”的道理。
所以,由于房子兼容了使用价值和金融价值,房价和现金流的关联变得异常复杂。
疫情之后,房价的趋势是怎么样的?
我认为大概率会像人类的体重一样——
平稳地、缓慢地上升。
这个涨幅大约是GDP的涨幅水平,能够跑赢KPI完成保值,但无法完成大幅增值。
这期间,或许会有个别人体重骤减、也会有个别人体重骤增,但不会改变大的趋势。
关于房价的剖析到此完毕,但我了解许多朋友关心房价,实质上关心的是——
现在该不该买房?
所以再追加对这个问题的答复。
3现在该不该买房?
答复:不看大势,看自己。
首要咱们要排除两类极端人群。
第一类:迫切需求买房且极度刚需的客户,这类客户能买则买;
第二类:随时能够买房且不用加杠杆的投资客户,这类客户想买就买。
以下剖析只针对大众化、需求借款、不很着急买房的刚需和改进客户。
这次疫情之后,有两类看似都很正确,却又很敌对的观念——
观念1:无房等于无家可归。假如没有房子,能不能回来上班都要看房东的脸色;
观念2:加杠杆等于找死。假如没有现金流,你将直面房贷无法偿还的困境。
其实两种观念并不敌对,反而是由于疫情,让咱们对“房子”的了解更加理性。
在房价平稳上涨的大趋势下,买房就别想“踩点儿”了,而是聚集于自己的“周期”,问自己三个问题吧!
问题1:我为什么要买房?
买房的动机一定要单纯,在房价趋势平稳的当下,买房能够自住、能够保值,但千万别想着“捡漏儿”。
趋势性的“捡漏儿”时机根本没有,结构性的“捡漏儿”时机十分可贵。除非你长期浸泡在地产行业,信息及时、判断精确,才有些许的或许。
现在捡漏既靠技能,也靠命数。其间的不确定性是难以估量的。
问题2:我的财务状况能够买房吗?
你要评价自己对首付和月供的承受力,付出完首付后,需求预留至少一年以上房贷现金流;月供最好不要超越收入的三分之一。
假如没有这样的条件,请慎重考虑买房。
问题3:我的日子状态需求买房吗?
你需求评价自己的家庭生命周期,评价每个家庭成员的“公共资源”需求,同时在需求和愿望之间寻找自洽的平衡点,综合地考虑方位、面积、功用。
买房是为了幸福,而不是为了销毁幸福。
文章写到这里已经超出预期的长,但还有许多朋友的问题有待答复。
比方:
该怎么买房?
该买哪个城市的房子?
该买城市哪里的房子?
该买什么样的房子?
会不会开征房产税?
……
在信息越来越充沛、及时、全面的时代,其实许多答案都在自己的心里,就看咱们愿不愿意成为“有心人”。
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