导读：房地产税的最佳出台机遇是经济安稳开展、房地产商场平稳健康运转时期。

房地产对于国家和普通百姓的重要性毋庸置疑，它是财富的标志、经济周期之母、金融危机的策源地、大类财物装备的核心，事关国计民生。
住所准则则是国之重器，既包含了深植于房地产商场的基因暗码，也包含了孕育房地产商场的开展环境，共同决议了居民住所问题能否有用处理、房地产商场能否完成平稳开展。
日前，恒大集团首席经济学家任泽平在《全球房地产》一书中指出，当时我国房地产商场存在的高房价、高杠杆风险、工业空心化、财富距离拉大等问题十分严峻，住所准则变革亟待破题。
假如不及时做出调整，咱们或许重蹈我国香港和英国的覆辙，深陷高房价窘境，并引发深层次的经济社会问题；也或许迸发类似于美国次贷危机和日本“失掉的二十年”房地产泡沫危机。但假如咱们可以及时科学地变革，也或许完成类似于德国和新加坡的房价安稳、居者有其屋，完成房地产与金融、实体经济的良性循环。
路在何方？何为正解？为什么各经济体房地产商场表现差异极大？任泽平团队在六大全球代表性经济体的研究中发现，住所准则决议房地产商场表现！有什么样的住所准则，就有什么样的房地产商场。当时我国房地产商场存在的问题，根本上与我国住所准则有关，处理之道在于住所准则变革。
综合国际正反两面的经历教训，任泽平认为，我国住所准则变革成功的要害便是八个字：“人地挂钩，金融安稳。”这八字变革方针可以真正长治久安地完成稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产商场长时刻平稳健康开展。
（一）土地准则的要害是人地挂钩，优化土地供给，注重城市规划，完成供求平衡
我国香港和英国深陷高房价窘境，主要是由于土地供给缺乏叠加钱银超发与金融高杠杆，而德国和新加坡住所问题处理得好则主要是因为供给足够。
人随工业走，区域间土地需求不均衡是客观规律，处理之道是人地挂钩。推广新增常住人口与土地供给挂钩，人口流入的城市群都市圈要加大建造用地供给，人口流出的区域要削减土地供给；在城市间，要在严守耕地红线的基础上，完善跨区域耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，化解人口净流入区域土地求过于供和人口净流出区域土地供过于求共存的结构性失衡；在城市内部，将工业用地与住所用地配套供给，从根本上促进职住平衡，避免“睡城”现象，化解潮汐交通压力。
用地规划上，优化城市工业用地、住所用地和商业用地结构。我国长时刻存在工业和商业工作用地供给过多、住所用地偏低的问题，2010—2017年全国年均供给住所用地157.9万亩，商服用地66.0万亩，工矿仓储用地240.5万亩，住所用地占国有建造用地的供给比重年均仅17.8%。应优先保证住所，以及教育、医疗、养老、就业等民生和城镇基础设施建造用地，合理安排必要的工业用地。
完善城市规划，辅导土地供给。依据城市人口、寓居、环境等要素，合理编制城市规划，用以辅导城市开发建造活动的实施，对城市更新改造、生态园林建造、完整社区缔造、基础设施建造等做出统筹安排。城镇建造用地的指标与空间布局，要与城市规划相衔接。
变革土地招拍挂准则，土地不能唯价高者得。兴旺经济体房地产商场动摇进程表明，约束供给、价高者得的土地准则设计是推高房价的核心基因。现在我国已有多个城市在调整和立异土地出让方法，如“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“限地价、竞配建”等方法，乃至还有“平均价者得”规则，测验打破土地价高者得的窘境。
（二）坚持住所金融准则的安稳性和连续性，避免钱银超发和过度杠杆
国际经历表明，房地产过度金融化和过度收紧是风险之源，美国和日本迸发金融危机，我国香港和英国深陷高房价窘境，均与钱银超发、金融高杠杆及随后过度收紧高度相关，而德国和新加坡则操控得较好。
中心的定调是“三稳”，不是“三松”也不是“三紧”。老成谋国是时刻换空间，既不要影响，也不要刺破。房地产一半是金融，一半是实体经济和制造业，带动的上下游工业链条较长，处理就业规划大，国民经济占比高，有必要推动变革更多地发挥其实体经济的功能，回归寓居特点和制造业特点。不要从一个极端走向另一个极端，从放水影响到过度收紧，钱银信贷方针应坚持安稳，不宜大收大放，首付份额不宜频频变化，支撑刚需和改善型需求，拓展方针性住所金融系统以弥补商业性住所信贷系统。
应避免钱银超发和过度杠杆，钱银供给增速与名义GDP增速相匹配，树立住所金融系统与其他金融系统之间的防火墙。从量和价两方面推动房地产相关的钱银金融准则变革，避免资金过度流入、违规流入房地产范畴。
首付份额不宜频频变化，一起支撑刚需和改善型需求。一方面，进步和下降首付份额是要害的“刹车”和“油门”工具，过快过急将导致商场短期内剧烈动摇，频频变化则导致商场预期混乱。另一方面，首付份额的确认也要坚持必定柔性，应坚持差异化的住所信贷方针，支撑刚需和改善集体购房自住，操控出资性购房；个别城市在商场过热时敏捷、大幅进步首付份额以冷却商场，在商场平稳阶段则应平缓“松开刹车”，保证居民自住需求得到有用支撑。
方针性住所金融系统是商业性住所信贷系统的重要弥补，需拓展资金来源。可通过住所金融二级商场拓展公积金资金池，推动公积金个人住所贷款证券化，以公积金住所贷款财物为底层财物，以公积金中心为主体进行融资；扩展归集规划，将农民工等集体逐渐纳入住所公积金的缴纳和保证规划；加强公积金异地协作，包含全面执行异地互认和搬运接续等。
（三）完善住所保证系统
德国和新加坡通过寓居导向的政府定位、足够的住所供给、阶梯式的供给系统等，完成了房价长时刻安稳和居者有其屋。
我国应继续完善以公租房、经济适用房、棚户区改造安顿房、共有产权房为主体的多层次住所保证系统。下降进入门槛，进步退出门槛。例如，近年来北京等地推广的“共有产权房”是优化住所保证缺点的有利测验，在进入端放开户籍约束，退出端规定转让对象应为代持组织或其他契合共有产权住所购买条件的家庭。
树立以租为主、去产权化的保证方法，避免准则套利。以租为主的保证房结构，能有用避免保证房资源的流失，减轻产权式保证房大规划建造带来的财务压力以及土地商场的出让压力。一起，从产权上完成保证房系统关闭运作，与商品房双轨并行，彻底消除将保证房转化为商品房的准则套利空间。
（四）加快树立租购并重的住所准则
继续推动租售并重的住所供给系统，引导居民租购并重。从典型兴旺经济体的经历来看，住所自有率有其自身规律：过低将导致居民缺乏恒产，不利于发挥财富效应；但寻求过高的住所自有率，也会导致不合理的需求进入商场，发生泡沫，乃至引发危机。因此，不用一味地寻求高住所自有率，而是要建造租售并重的住所供给系统。
充沛维护租借家庭权益，逐渐执行租购同权。保证租约和租金安稳，是安稳租户预期的重要条件。应立法维护租约，约束房东随意解除租约的行为，为租户供给解约维护，完成租期安稳；定期出台区域租金基准价格，约束租金涨幅，赋予租户议价能力。一起，应逐渐充沛执行“租购同权”。国际来看，德国居民只需依法交税，就可以享有当地医疗、养老、教育等公共资源与服务，不存在住所产权的门槛约束；日本《房屋租借法》规定，片区公立学校挑选以实践寓居地为准。
开展以组织为主导的租借商场。一方面，要培养多元化的商场供给主体，包含开展住所租借企业，鼓舞房地产开发企业展开住所租借业务，规范住所租借中介组织，支撑个人出租住所。另一方面，要重点开展以组织为主导的租借商场，可学习日本的租借管理组织信誉披露准则、营业保证金准则，规范租借组织运营行为。
（五）稳步推动房地产税变革
房地产税的最佳出台机遇是经济安稳开展、房地产商场平稳健康运转时期。在经济安稳开展、房地产商场健康运转时期出台房地产税，边际影响最小，更容易被商场承受。当房地产商场上行时，房地产税预期本钱远低于房价和房租上涨的预期收益，纳税虽不会对商场发生严重冲击，但商场继续上行带来的风险也越来越大。当商场下行，一方面持有房地产的预期丢失扩大，另一方面也强化了政府调控和房价跌落的预期，使持有者更急于脱手，加速房价跌落。
纳税对象上，从空置住所、高端住所逐渐过渡到一切住所，有利于变革推动。房地产税是直接税，居民对税负灵敏，房地产税应由小规划、低税负向全面征收过渡。从国际看，房地产税是财产税的一种，税制设定上以“宽税基、低税率”为主，针对存量住所征收房地产税可保证税源规划。开征初期，考虑居民担负水平缓接纳程度，可从空置房、高端住所逐渐过渡到一切住所。
设定合理的价值评价基期和税率调理机制，保证居民可担负。美国房地产评价价值虽与商场价值接近，但可通过评价率来调理实践税率，2018年，各州的房地产税实践税率在0.27%~2.4%。德国土地价值评价基期较早，联邦德国为1965年，民主德国为1935年，基准税率由联邦政府统一制定。一起，设置稽征率来调理实践税率，由地方政府自行确认。由于评价规范较早，居民实践税负水平不高，2017年土地税为140亿欧元，占财务收入的比重为0.98%。
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