新冠疫情加剧楼市分解，也将众多资金面吃紧的房企逼入墙角，急谋融资脱困。

4月9日，武汉解封第二天，我国经济还在新冠阴影中徜徉，领地控股集团就向港交所提交招股书，刻不容缓走上IPO上市之旅。

领地由眉山刘氏三兄弟创建，深耕四川大本营21年，规划仅次于川派龙头房企蓝光开展。现在，三兄弟中的60后老大、老二均已退出领地高管层，这家宗族颜色稠密的房企由70后老三刘玉辉掌握，带领两位90后侄子接班人刘策、刘浩威共闯IPO难关。

楼市资本论发现，领地去年销售247.3亿元，职业排名第96位，站稳全国房企百强之列，其方针是今明两年跨进千亿阵营。但公司现在背负117亿有息告贷，手头现金应对年内到期债款很吃紧。

对债款缠身而野心不小的领地来说，经过香港上市来拓宽融资途径，可能是其脱节财政窘境、支撑规划扩张的不多挑选之一。

1

刘氏三兄弟深耕四川，扩张方针剑指千亿

领地控股集团前身为眉山地区宝马房地产开发有限公司，1999年由刘氏三兄弟共同创建。

老大刘玉奇生于1967年，为领地控股集团履行总裁并任公司法人，多次当选眉山市人大代表，还担任成都眉山商会会长；
老二刘山生于1969年，为领地控股集团副总裁，还对外出资了矿业、水电开发、资产办理等范畴的多家公司；
老三刘玉辉生于1973年，为领地控股集团董事长，去年9月18日代替刘玉奇出任公司法人，开端全面接管领地。

在联手创业以前，刘氏三兄弟曾共同掌握我国第五冶金建设公司眉山分公司，但是领地发家，却始于与眉山接壤的乐山。2000-2002年三年间，领地相继开发了乐山汇丰花园、乐山汇联花园、乐山时代广场和汇丰苑、信息苑等项目，敏捷累积了第一桶金。

2006年，领地控股集团从乐山搬到成都，开端扩展布局，深耕四川大本营的同时，事务不断向华西、华中、京津冀、粤港澳和新疆等地拓宽。现在，领地已开展成为一家全国性归纳房企，事务范围囊括健康工业、地产开发、商业运营、酒店办理和物业服务五大板块，总部迁入成都高新区的地标建筑领地·举世金融中心，刘氏三兄弟也成为四川公认的隐秘富豪。

在规划扩张上，刘氏兄弟原定方针是2019年要跨过千亿门槛。但实践情况与方案设想相去甚远。据克而瑞数据，领地控股集团2017年合约销售151.6亿元，排全国第103位；2018年销售235亿元，初次进入全国房企百强，排第92位；2019年销售247.3亿元，但职业排名下滑到第96位。

在去年4月的20周年品牌发布会上，领地提出“2+2+X”开展新战略，以“成渝/长江中游”城市群为中心，南北拓宽“华夏/珠三角”城市群，力求进驻70余座中心城市，在2020-2021年实现千亿方案。

但是，从克而瑞最新发布的房企销售排行榜来看，领地本年一季度操盘金额仅完结37.4亿，职业排名第71位。到2020年2月29日，领地布局全国20多个城市，具有90个处于不同开发阶段的项目，总土地储备仅1331.45万平方米。

领地的扩张战略是以快周转模式下沉布局，90个项目中绝大部分坐落三、四线城市，其中有57个坐落四川省，占比超过6成。其入驻能级较高的深圳、成都、重庆、长春、乌鲁木齐五座城市，共有18个项目，仅占总土地储备面积的15%。

归纳销售、土地储备和城市布局，楼市资本论以为，在当前楼市大分解的局势下，领地要实现其千亿雄心，还有很长一段路要走。

2

“富二代”三步上位，刘玉辉“一老带双新”

领地是一家典型的宗族企业，从事房地产20多年，规划迟迟没有做大，其稠密的宗族颜色可能是一个掣肘要素。这次赴港IPO，使公司背面奥秘的宗族图谱得以彻底曝光。

楼市资本论注意到，领地1999年景立时，初始注册资本只要560万元，刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟别离持股35.71%、21.43%、21.43%，还有一位独立第三方邓仲祥持股21.43%。

经过多次重组与洗牌，现在领地控股集团的股东中，刘氏宗族成员已从三兄弟扩至6人。据招股书发表，刘玉辉持股32.83%，其配偶龙一勤持股0.17%；大哥刘玉奇退出后，其配偶侯三利持股0.17%，其子刘策持股32.83%；二哥刘山退出，其配偶王涛持股0.17%，其子刘浩威持股32.84%。

除了刘氏宗族以上6人，领地股东中还有一位局外人魏悦。魏曾与刘玉辉夫妇在澳大利亚进行房地产出资，去年末向领地控股集团注资，具有1%股权。

领地现在的股东架构，显然是与刘氏宗族的传承方案相匹配的。早在2014年12月，刘玉奇、刘山就别离将所持悉数股权别离赠予刘策和刘浩威，其时传承人年纪尚轻，为确保宗族事务顺利过渡到下一代，父辈仍继续行使股权代持，直到接班人担任集团高级办理层职务止。

刘策本年29岁、刘浩威本年27岁，两人均系90后，由此作为宗族接班人，开端进入领地办理层，经过事务历练，三步上位：

1、刘策在完结尔湾谷社区大学的两年学业后，2011年10月加入领地集团担任财政部经理；刘浩威完结加利福尼亚大学尔湾分校的学业后，2015年5月加入领地集团，担任广东领地房地产的总经理；2、2019年1月，两人别离获委任为副总裁，刘策负责履行事务战略及办理成都房地产项目，刘浩威负责履行事务战略及办理重庆房地产项目；3、2019年8月，领地停止刘山及刘玉奇的股权代持组织，两人正式接任父辈的集团事务。

在“富二代”刘策、刘浩威作为副董事长及中心高管独立自主的同时，老三刘玉辉也接过了大哥的指挥棒，以董事长、履行董事、首席履行官兼终究控股股东身份全面掌握领地，形成“一老带双新”的公司管理格局。

除了宗族中心成员，领地高管层中还有刘氏亲属担纲重要人物。比方4名履行董事之一的侯小萍，便是刘策的阿姨，负责公司项目融资及集资。

亚布力智库专家陈旻以为，过于稠密的宗族颜色，与现代企业办理制度相悖。如何将现代办理导入领地，这对正当家的刘玉辉和二代接班人刘策、刘浩威兄弟来说，都是一个不小的考验。

3

117亿债款压顶，信任融资价值昂扬

在楼市资本论看来，领地控股经过IPO来打通资本市场，拓宽海外融资途径，既是实现千亿方案的必由之路，也是纾解财政窘境的最佳挑选。据招股书发表的各项数据，领地现在的运营和财政状况不容乐观。

先看运营。

2017-2019年，领地控股收益别离为53.38亿元、45.14亿元和75.68亿元，赢利净额别离为6.49亿元、5.18亿元和6.72亿元；净赢利率别离为12.2%、11.5%及8.9%，接连三年下滑，低于职业均匀水平；运营活动发生的现金流别离为-1.86亿元、-42.88亿元及-31.12亿元，接连三年告负，显现出自身造血能力缺乏，需求取得满足的额定融资，才干支撑公司正常营运及规划扩张。

再看债款。

2017-2019年，范畴未归还银行及其他告贷（包括信任及其他融资）总额别离约为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元，三年时刻增长了三倍多；与此相对应，公司净负债率从60%蹿升至110%、140%。到2019年12月31日，公司一年内应归还告贷为57.63亿元，而当期现金及银行结余仅31.78亿元（假如刨除受限制现金与已抵押存款，只要约13.82亿元），不能覆盖短期债款，偿债压力非常大。

最后看融资。

2017-2019年，公司未归还银行及其他告贷的加权均匀实践利率别离为6.4%、8.8%及9.9%，融资本钱不断抬升。楼市资本论发现，主要原因是领地规划缺乏千亿，事务布局多坐落三四线城市，使得其融资途径有限，融资结构以信任为主。

招股书显现，到2020年2月29日，领地信任融资60.92亿元，在告贷总额中占比过半，利率多在12%-14%之间，远高于银行告贷利息。这种对信任融资的高度依赖反映到具体项目上，以2017年以12.53亿元斩获的惠州地王项目为例，领地经过中诚信任融资8亿元用于项目开发，为此抵押了54.42%的土地股权，并质押了项目公司100%股权。依照信任发布的8.3-8.9%的收益率，再加上5%-10%的费用，这笔信任融资的本钱到达13-18%，价值之昂扬，可见一斑。

数据显现，领地控股2019年的银行及其他告贷利息高达14.45亿元，而当年赢利净额仅6.72亿元。大部分赢利被利息蚕食，致使领地深陷债款泥淖，难以自拔。

为脱节财政窘境并支撑规划扩张，领地天然应加快上市脚步。楼市资本论等待，以这次赴港IPO为关键，领地有必要淡化宗族颜色，引入更多职业经理人，才干更好地取信于资本市场，实现其向千亿房企的跨越。

楼盘推荐：荆门城建地产长宁太和