年年都有人说房价要暴跌，但忽略了这几点。请看真正的房价下跌节点
2020-04-08 11:34
房地产永远是一个让人们讨论不绝的话题，它既是栖身之所，也是财富的象征，据统计数据显示，目前我国家庭住房资产占总资产比例高达77.7%，许多家庭耗尽几代积蓄外加贷款才能在城市中购买一套房产，高房价让不少人诟病，尤其是那些贫困家庭的孩子，为了能够在城里有一个属于自己的栖身之所，天天盼望着房价下跌，来看看中国主要城市的房价收入比：
我们可以看到大部分城市的房价收入比超过10，排名前五的深圳、上海等地超过了20，就算不吃不喝也要十几二十年才能买得起房子，从上世纪九十年代国家实行商品房制度以来，中国的房价就一直上涨，即使偶尔出现下跌也非常短暂，长年累月的上涨使得大部分老百姓将房地产作为最稳妥的投资，相对于中国股市而言，至少从前二十年看，房地产投资确实是非常好的选择，房子买得越早赚的越多，不过到了2018年末开始，我们就发现房产价格的涨势大幅放缓，部分城市甚至出现小幅下跌，这让有些房地产分析专家又开始唱空楼市了。
其实，每年都有很多专家说：房地产市场拐点即将来临，房地产价格面临暴跌。实践证明，这些看空楼市的专家都没判断准确，他们判断房地产价格下跌的原因主要基于发达国家经验、人均住房面积、房价收入比、房价涨幅过大等等，却忽视了很多中国特色的因素，比如城镇化率、棚户区改造、人口结构、房产税、丈母娘效应等等，只要需求不减，房价就会一直持稳上涨，且看详细分析：
1、城镇化水平。根据《国务院关于城镇化建设工作情况的报告》，目标到2030年城镇化率达70%，可是根据前几年城镇化率增长速度，预计2025年就可以达到67%，后续几年会大幅放缓，城镇化率的主要措施是鼓励农民进城，通过棚户区改造、扩大城区的模式提升城市规模，所以说到了2025年之后将不会有大规模的农村人口进城市购房。
2、房产税。房产税的讨论已经持续很多年，目前已经对个人开征房产税的有北京、上海、深圳等十个试点城市，这十个城市都是国内经济最发达、房价也最高的地方，房产税的征收比例很低，对房价影响很小，可是随着试点的结束，很快要在全国主要城市推广，目前国家一方面在推行房住不炒的政策，另一方面给实体企业减税，那么房产税的全面推行以及提升税率是必然趋势，根据以往税收试点的惯例，预计在2023-2025年期间有可能实现全面实行房产税政策。
3、棚户区改造。前十年中国基础设施建设的重点就是棚户区改造，全国大部分城市在棚改的推动下造就了一大批拆二代，然而拆迁进一步推升了房价，许多拆迁户将补偿款又投入到了房地产投资，甚至有的人还通过贷款多购入了好几套房，这种大规模的购房活动硬生生拔高了房价，到2019年，棚户区改造已经接近尾声，从地方政府专项债券发行就可以看出，2020年的债券发行已经基本不支持棚改项目了，到各城市中也可以看到，剩余的老旧房子已经所剩无几。
4、人口结构。小编只找到了2018年的人口结构图，从图中可以看出，20-24岁的人口非常多，但是到10-19岁的人口忽然出现了断层，这就很有分析价值了，25-30岁是人们购买首套房的主要年龄段，基本上在2024-2025年以后，首套房的需求就会因为人口断层情况出现较大幅度的下降。
5、丈母娘效应。这个完全是中国特色，基本上每个年轻男人想要成婚，丈母娘都会要求先购置房产，这种观念在短时间并不会改变，可是在千禧年左右出生的孩子们基本上是独生子女，人们的初婚年龄越来越晚，以江苏省为例，2019年，江苏人平均初婚年龄为 35.8 岁，2017 年为 34.2 岁，2016年为30.3岁，2015年为28.9岁，可见年轻人结婚年龄越来越大，三十多岁的青年大多数都已经有房子了，这个时候丈母娘效应还管用吗？
综合以上原因我们可以对比近两年来的房价趋势，至少大部分二三四线城市在2018年末开始房价就没有大幅上涨，也没有大幅下跌，在可预见的三年内（2023年以前），房价的走势应该是小幅下降，但是要看到暴跌，需要等到2024年以后。但对于一线城市和准一线城市，上述分析并不适用，因为这类城市拥有源源不断的人才流入，可以支撑房价上涨。
对于购房自住的人来说，还是尽早买房吧，毕竟早买早享受；对于购房用于投资的人来说，真的需要谨慎考虑了。
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