下半年楼市怎么走？刚需机会来了吗？
2020-08-02 16:39
疫情之后，最近一段时间的房地产市场，可以说最热闹了。
房价持续上涨是一方面，国务院也召开了一场专属于房地产的座谈会，而这一轮房价上涨比较快的几个城市，从深圳开始，南京，宁波，东莞等都逐渐加强了调控，楼市调控终于出现了转向。
面对市场的变化，乐观的人认为市场热火终于要被压制，到了上车的好机会。
而悲观者则认为现在房价已经很高了，现在上车的话已经是高位接盘，只能在等待下一轮行情。
那么从现在的市场行情来看，刚需还有机会吗
01.刚需买房的两堵墙
生活中，我们会经常遇到一些我们以为很了解，但是却与专业认知出现偏差的事情。比如“刚需”这个词，你可能认为自己已经非常了解了，并且不屑地表示，“不就是那些还没买房，但是准备买房的人吗？”
这句话只能算说对了一半。
近些年，随着国家逐渐加强对房地产市场的调控，许多城市都设置了一些购房门槛，比如限购、限贷、限售、限价等政策，尤其是一线城市，这个门槛可能设置的会更高。
在这些地方买房不光是要有想法，更要看你有没有资格，有没有首付的能力。
所以什么才是真正的刚需，是那些想在城市安家，可是还没有买房，不过手里有购房资格，有足够的首付，并且有每月还月供的能力，这些能买房，但是还没有买房的一群人，才是实实在在的刚需。
不过在一些热门的城市，和刚需竞争的是那些经验丰富的投资客，他们拥有更加充裕的资金，并且能熟练打通买房的各个环节，由于一些优质项目供应有限，所以投资客的挤压，刚需买房实际上是一个很困难的事。
另外一方面，在买房过程中，除了房价外，还有一系列的隐形成本，比如购房资格，开发商捂盘，捆绑销售，茶水费，摇号认筹前冻资等等各种阻碍你购房的因素，其实这些还可以有另一个名字—“楼市乱象”。
楼市存在的种种乱象，往往就是压垮刚需的最后一根稻草。
02
房地产座谈会关注楼市乱象
7月24日国务院牵头，召开了一次房地产工作座谈会，这次座谈会上邀请了北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市参加。
这10个城市也非常具有指向性，北京、长沙是楼市调控的“模范生”，房价已经多年不涨。
剩下的这些城市就是最近房价上涨比较快的“后进生”。
这场座谈会后，有许多人认为这是上层发出要管控房价上涨的信号。但是我个人认为这个想法可能有点言重了。
会议上重申了“房住不炒”，“稳房价、稳地价、稳预期”，这些并不让人意外，除此之外，这次会议上还重点提到了“高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题”，这才是这场座谈会最需要关注的点。
那什么是新情况新问题呢？是房价上涨吗？
可是现在房价上涨的都集中在这几个重点城市，从全国来看房价上涨的幅度还十分有限。
同时，今年为了防疫央行释放了很多流动性，这必然会导致房价出现上涨。所以这些并不是房地产市场出现的新情况新问题。
1、要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。
2、要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。
3、要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。
房地产市场当前出现的新问题，会议表述已经十分清楚了，“防止资金违规流入房地产市场”、“市场异动”，“住房需求”等。
03
房价还在上涨，刚需适合进场吗？
“房住不炒、因城施策”的基调决定了今年房价整体不会有特别大波动，
因此今年下半年，仍然是比较好的买入、置换时机。
另一方面，在广义货币M2大增，利率下行的当下，
虽然上面一再强调，这些钱要支持实体经济，
但放出来的水，多多少少都会往楼市里、股市里流一些进去。
所以今年不论是楼市还是股市，表现都不会差。
我们可以看到，许多城市的楼市，已经走出了前两年的低迷期，开始在底部蓄力，
比如北京，3月以来回暖现象明显，新盘集中加推，土拍市场火爆，4月到6月全市成交均价上涨10%；
杭州，近6万人摇号西溪公馆的九百多套新房；
上海、成都等，也已经回暖复苏，一手房二手房同热，量价齐升；
有的城市比如深圳，甚至已经完成了一波新的涨幅。
……
如果你是刚需，就不多说了，自住是第一需求，尽早买入最正确的选择；
如果你是投资，则应及时梳理手中的房产：
片区老化且短时间旧改无望的小区，往成长性更好的区域置换；
在县城、三四线城市的，及时出手，往更高级别的城市置换，
要知道，不管在什么行情下，
热点城市、优质片区，带有核心价值的房产，永远都是市场的香饽饽。
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