最近，艳姐和团队小伙伴与中梁控股地产集团助理总裁齐小创喝了杯下午茶，是沟通更是学习，对这家曩昔两年肯定的“黑马”，圈内圈外总是有这样或那样的猎奇。

巧合的是，这个日子恰巧接近中梁控股上市一周年。按照常规，这是一个回头看、做复盘的好节点。

曩昔几年间，房地产常常演出“行情大于才干”的戏码。许多在工作周期动摇进程中“暴起”的黑马，许多人不以为然。认为这些企业不过是蒙对了节奏，赶上了工作盈利。

固然，工作周期的动摇确实会造就一批“外在规划与内在才干”并不成正份额的房企。验证这一点也十分简略——看看大潮退去后，谁在裸泳。

要研讨房企开展形式，中梁永远是绕不开的一家，从2016年发力到现在，它的速度、布局广度、团队狼性，都令工作瞩目。

中梁兴起的时间不长，开展脉络很明晰，底子可以划分红三个时期来看。

第一阶段：起于温州，深耕长三角（2016年以前）

第二阶段：下沉三四线，全国化布局（2016年-2018年）

第三阶段：提升能级，转战二线（2018年至今）

假如从出资的视点来看，上市的第一年，恰巧是中梁主动求变，将出资重心转移到二线的战略调整阶段。

尤其在2018年之后，房地产进入“弱周期、中低增速”开展之后，一家企业的真实增速，越来越取决于房企的归纳才干体系。

似乎是这个进程开展过分顺利，以致于许多人都没能意识到，从前完美踏准商场节奏，完好吃下棚改盈利的中梁，静静调整了自己的布局。

中梁是怎样做到如此平滑地转型，实现从三四线到二线的切换的？中梁控股地产集团助理总裁齐小创为我们揭示了藏在中梁出资背面的5张牌。

一同，地产人言将借着这样一个契机，准备在本年下半年开端，推出房企出资总高端专访栏目——《对话出资总》，将约见地产工作最具实力的出资总，一同聊聊房企的出资战略和心得。

今天，就从业界最神秘的“黑马”中梁开端。

1，强商场导向
高灵活度战术，出资重心自由切换

前段时间，克而瑞的数据讲述了一个现象：本年1-5月疫情之下，三四线的就业难度要比一二线更大，这对三四线内生性的购房需求造成了很大冲击。

雪上加霜的是，预期中的返乡置业潮终成泡影，作为三四线主要需求来源之一，这种需求在经济下行压力之下被大幅削弱。

自2018年棚改货币化落潮，三四线楼市被唱衰了近两年，存量饱和、购房需求被透支，现在加上内生和返乡需求被抑制，几乎给本就衰微的三四线楼市盖棺定论。

在业界，中梁是吃尽上一轮三四线上涨盈利的代表。这种怀疑论难免会延伸到这家企业身上来。

假如从数据上来看，四五线城市的商场有比较典型的特色，2015-2016年，一个小型四线城市一年容量也就3000套左右，2016年爆发的工作将这个规划推高到了一年七八千套，乃至到了1万套，这自身便是一种反常现象。

一家进步型的企业，一定是偏好危险的；但一家老练的企业，一定是提前能发现危险、躲避危险的。

所以，一场不动声色的战略重心的转化在中梁演出。

这场转型从2018年现已开端，中梁频频在能级高的二线城市和部分强三线城市出手拿地。阅历一年多的调整，2020年，中梁二三线新增土储货值占比超越80%。

但另一边，即便四五线在当下倍感压力，但中梁没有完全丢下，始终保持着四五线能占到20左右的份额。

为什么中梁没有完全斩仓，获利了结？这背面有两个重要的原因：

首要，四五线相对来说，仍有很大的获利优势。四五线1000块钱的地块卖五六千，地货比相对较高。这一点，二三线城市显然望尘莫及。

其次，四五线对规划有很大的奉献，在四五线商场10个亿，能做出50个亿的货值；但在一二线城市花掉10个亿，只能做20个亿的货值，中间的杠杆差距十分大。

中梁这场中心的转移之所以十分平滑，是由于中梁并非完全扔掉四五线，搞颠覆性转型。

这背面有一个总大纲：以商场为导向，来决议一切的出资和打法。

说白了，地产是个周期，现在一二线稳固，所以中梁的重心在这里。或许再过两年，四五线的需求再度被培育出来，到那时中梁重新将要点放在四五线也未可知。

都说船小好调头，但对中梁这家千亿规划的房企来说，不管哪个维度来看都称得上是艘巨轮，但这艘巨轮调转航向却并未掀起多大的大风大浪，或多次接近搁浅。

这背面有愈加深层次的原因。

中梁自身的出资的模型是根据不断回款来支撑出资的。这种基因就决议了这家房企不可能在某一阶段大力度出资，疯狂扫货。由于假如没有出售回款的资金支撑，出资手上没有筹码和子弹。

这种风格的优势在于，不会由于某一阶段用力过猛，造成阶段性失衡，从而造成断档，拿到的回款要不断付出土地款。

我们能看到中梁不会像一些房企相同，搞“运动性”地拿地。那种全仓all in的赌徒心态，结果便是踩对了商场鸡犬升天，踏空了商场肝脑涂地。

所以在中梁的出资曲线上，不会呈现极点动摇，而是保持节奏，每个月恒定规范在几十亿左右，上下浮动不超越一二十亿，及时捕捉窗口期，适量增加幅度，这样才干保证每一期供货相对安稳，减少现金流的压力。

总归，中梁的出资节奏，一个中心的方针是要保证每个月的供货，从而保证未来有安稳的回款，这才是一个良性的出资周期。

2，精密化出资
“周期+结构”，“科学+概率”。

出资岗对一家地产企业意味着什么？

商场好的时分，行情大于才干，出资要锦上添花；商场下行的时分，出资决议方案更有定鼎之力。

乃至一个项目，能关系到整个公司战略的接受与开展。拿的地好不好，直接决议了未来的一个周期内房企的竞赛实力。

把什么人放在这个方位，动用多大的资源支撑，十分检测一家房企掌舵人的才智。

中梁的出资岗有两个“大”：一是权限大，一是部队大。

首要，中梁的出资岗履行的是工作经理人负责制，老板完全放权，一点都不参与。

中梁素有充沛授权的文明，在业界引发热议的阿米巴形式，中心便是把企业划分红独立小团体，自主经营独立核算，实现对安排效能的强壮驱动。而在出资岗位上，许多时分老板的充沛授权便是最大的支撑。

其次，中梁出资条线的人数在工作界最多，最高峰时，整个中梁的大出资体系到达过1000人。

构成这支巨大的部队的，有两个十分重要的力气。

一个是研讨团队，主要做商场调研和数据分析，建立出资模型。和专门研讨商场战略的部分一同，为中梁的出资开展中心扮演着智囊和大脑的角色。

一个是下沉至全国各个城市的出资岗，中梁全国化的战略有关，现在中梁进入的城市超越140个，底子全国掩盖，区域公司遍布全国，数量巨大，每个城市都有出资岗，他们有专门对局部商场多样化的研讨。

总部有智库中枢，一线有前哨站，中梁对商场信息的掌控构成了一套从大脑到神经末梢的完好体系。由于样本丰富，下沉的满足深，中梁的商场研讨成果，乃至比一些专业的大型投研机构更精密。

为什么要花费这样的资源建立这套出资决议方案智库？我们来看看中梁履行的出资方法论就可以理解了。

中梁做出资履行的第一个战略是：“周期+结构”。

周期是为了寻觅大的出资方向，运用周期规律及违背度方针判断轮动，一旦找到周期及轮动时机，可启用周期模型预案对应采取出资战略及经营动作。

但在当下的底子面条件下，大周期底子安稳，其中会穿插一些时间短的调整周期。这就要求出资者寻求细化结构，在城市中找小的出资时机。例如配套的优势、商场供需的优势以及未来开展等。

不管怎样，房企做出资的要坚持一个信条：再差的商场，也可能遇到单独可做的地块；相同，再好的商场，也不是一切的项目都可以操作。

因而，精准研判当地开展规律及竞赛环境，研判好城市内部单项目开展的时机点。

中梁做出资履行的第二个战略是：“科学+概率”。

科学是指找到正确的拿当地向及契合中梁逻辑的地块。

中梁针对不同类型的商场拟定不同的出资规范，终究为寻觅财务方针较好的优质项目，保证股东收益。一同经过科学的决议方案进程，严厉把关危险，保证科学定位，客观定价。

概率是指中梁选中的地块终究能否获取仍存在不确定性。为对冲这种不确定性带来的危险，中梁会经过拿地节奏、能级分布、区域分布、拿地结构等多要素均衡去对冲。

正因如此，中梁的出资决议方案，需求建立在对商场肯定客观的认知、对不同城市的了解要到达颗粒度的级别。

所以能撑起中梁这套出资逻辑和模型，有必要需求许多的商场调研数据来完善，用互联网圈更时尚一点的说法，便是用数据“喂模型”。

3，人才年青化
再好的出资辅佐体系，也比不上两条腿跑出来

严厉商场化导向，精密科学的出资辅佐体系，是不是就意味着出资岗在紧缩人的能动性？

这个理解可以说对，也可以说不对。

地产越来越趋向科学化和规范化，出资岗位上体现的尤其明显。一定程度上，假如科学化设定的出资规范可以守得住，在商场上犯错的概率会很小，有明晰透明化的规范存在，确实在淡化掉出资岗位上的个人英雄主义。

可是，单纯做地产出资的人，或者只要出资思想的人，会越来越举步维艰。由于出资岗在当下商场环境中，是个不折不扣的“归纳部分”。

要归纳各个部分各个条线之间的业务集中度到出资，要本钱规划、营销、融资、运营等等，所以出资岗位考究“交圈”，更需求复合型的人才。

因而，地产出资这个岗位，在详细出资操作上变得更简单了，但对人才才干的要求，是越来越往上走的。

一个很典型的例子，在中梁做出资要求一种直觉思想的才干：在拿地之前看得到交给之后的事，整个开发的流程能在心中敏捷过一遍。

这种直觉思想怎样培育？没其他，不计其数的项目“喂”出来。

艳姐了解到，中梁出资团队一年时间里要从报上来的上万个项目中不断过项目，每一个项目来自不同区域，方案各异，经过这些项目来沉积出资拿地的思想逻辑。

原来中梁的出资人，和出资决议方案模型相同，都需求许多的数据和事例来练习培育。

不同的是，体系模型沉积的是决议方案方案，而人沉积的是经历和直觉，这种沉积是是终身受益，历久弥新的，并经过不断发散，成为中梁出资决议方案体系中的中心才干。

但话说回来，再好的体系，都没有靠两条腿跑出来的决议方案判断更可靠。

这背面是个十分朴素的道理——“绝知此事要躬行”。

出资辅佐体系考的是信息，凡是信息，总有时效性的偏差，商场环境差一天都有调整和变化。但靠着两条腿下一线跑项目，最大程度上接近商场接近数据的根源。

某种程度上，在房企干出资，还真是个体力活。睡在一线、四处曲折出差、连轴转地调研也是家常便饭。年纪大了，还真不一定能熬得住。

所以，这几年房企营销岗和出资岗遍及都有年青化的趋势。

在中梁，年青化是个很明显的标签。本年“85后”新任总裁李和栗以及“80后”老兵陈红亮，从老将黄春雷手中接过大旗，中梁就向外界传递出一种激烈的信号：年纪是决议是否任用的重要条件之一。

在中梁职工9成以上由80后构成，其中约40%左右是90后年青力气，均匀年纪仅32岁。

斗胆培育、提拔有潜力、肯斗争的年青人成了这家黑马房企明显的用人风格，越来越多的年青力气开端走到台前。

一同，每年“新栋梁”方案在为中梁打造一批又一批的嫡系，有人一两年内就做到经理，乃至副总监。

4，重仓长三角
打造大粮仓和压舱石

对许多房企来说，长三角既是竞技场，也是大粮仓。标杆房企云集于此，囤聚重兵，派遣得力干将坐镇。

而那些向全国化进军的房企，其雄图伟业大多数也划出了“总部搬上海—深耕长三角—辐射全我国”的战略蓝图。

为什么长三角会成为房企全国化的根据地和底子盘？

假如用房企出资的眼光来衡量，我国的几大都市圈中，长三角归于位置最高的一个。

在城市能级地图上，长三角以上海为中心：

纵向来看，南有温州、丽水、台州；北有杭州、宁波、嘉兴。

横向来看，向西从姑苏、无锡、常州、南京，延伸至合肥、徐州。

在这片土地上，是我国民营经济最活跃、最兴旺的当地。每座城市聚合起来是相互辐射的城市圈，独立出来又都是高价值量的商场。

进可聚集上海高能级中心区域，退也有南京、杭州、宁波这些弱一线城市的强力支撑。

放眼我国地产商场，再也没有哪个区域能像长三角这样优质、均匀的战略跳板了。

在中梁的出资战略中，重仓长三角的战略目的是一点点不加掩饰的。

中梁尽管全国拿地，但主力仍聚集在长三角（江浙皖赣），份额保持在40%-50%居高不下。详细来看，中梁的出资思路可以进一步阐释长三角为什么值得这家房企重仓的底子原因。

首要，中梁是浙系房企的代表，从温州起家，长三角是中梁房地产开发经历堆集最多的当地，也是中梁最了解的商场，长三角区域的营商环境较好，其品牌的认可度也相当的高。

其次，长三角区域的商场安稳性相当强。当前，长三角几个中心城市的中心区域，有个十分显著的特色——一二手房价格倒挂现象越来越明显。只要存在一二手倒挂现象，当新盘入市之后，出售速度和价格就会有很大保证，现金流更安全。而其他都市圈的商场体现及安稳性未体现如此亮眼。

在地产商场预期下行的背景下，能保证现金流安稳足够，不发生流动性危险是房企的首要方针，从防守的视点来看，长三角的压舱石位置相当牢固。

再次，长三角可拓宽下沉的区域满足。长三角区域人均GDP比重高，是典型的藏富于民。这就给了房产商场底子面做了强力支撑。

在长三角，留给中梁拓宽和渗透的城市相当多，乃至部分县/镇房价可比肩中西部中心城市房价。即使能级低，需求仍有保证。

在这一点上，珠三角区域相对来说就缺少长三角这样的商场空间。

现在来看，珠三角区域面对的一个问题是：留给房企转圜的空间太小了。中心城市竞赛已白热化，准入门槛过高；尾部城市的商场容量又不够大，房价抬升空间相当有限。

最后，长三角的地理环境，让区域内的热门城市可以依托兴旺的交通体系敏捷联动。依托大基建构成的兴旺交通体系，城市时间的时间观念越来越弱化。

以上海为中心，多个副中心城市可以构成强壮的集群。区域的融合性让长三角城市群的规划越来越大，辐射的范围也越来越广。

在中梁的出资思想里，规划最大、经济最均匀、肯定量和均匀量均好的长三角，是值得重仓和深耕的商场。

5，地产微利年代
像做制造业那样去做地产？

前段时间，由于精装饰问题，良久未在3.15呈现的地产工作被点了名。

这背面，是整个工作正在堕入的维权怪圈：2017年，全国房屋装饰投诉有8976件，2018年屋装饰投诉有17352件，2019年，房屋装饰及物业投诉36954件。

绿城建设管理集团董事长李军两年前就曾“神预言：近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年呈现，当然，房企之间，谁也不要笑话谁，接下来估量谁都逃不掉。

这并不是某一个开发商的问题，而是整个大环境的问题。

从出资的视点来看，千亿俱乐部成员越来越多，我们都有自己的诉求，在工作大周期不变的情况下，每家房企拿到优质又廉价地的几率越来越小。

因而，房企需求对自己的预期做出调整，将以前寻求的高赢利慢慢降下来。地产圈近年来有个说法：地产要向制造业方向去开展，把自己的赢利点压得像制造业那么低，只赚三五个点。

工业企业赚钱，那是靠一分一厘精密化的道路做起来的。要拼商场，有必要有竞赛力的本钱优势，但做出来的产品容不得一丝一毫的瑕疵，否则被驱逐出商场只是时间问题。

地产要像制造业挨近，就得学制造业的这两点：产业链条上紧缩本钱，产品往精密化方向开展。

听上去这是个“既要又要还要”的无厘头要求，乃至是各走各路的两个方向。许多房企捉襟见肘，频发的维权，很大程度上便是房企把本钱紧缩的太凶猛，失掉了产品这一端。

怎样在这南北极之间寻觅平衡点？思路还是要回到制造业身上来：高投入，做研制。

现在中梁发力进入的二线，正面对这样的挑战：曩昔了解的商场中，没有特别苛刻的要求，房子自身财富增值的属性更强。但当一座城市中存在许多改进型需求的时分，沿用过往的打法和思想就很危险了。

所以中梁本年做了一个大转型，提高对产品的重视度是中心动作之一。整个集团从研制上对产品升级。

中梁的思路很清晰，把曩昔的产品线提升到一个新高度，希望可以在产品上发生溢价，终究落到品牌上。从前的规划增速冠军，在下个阶段要用产品的思想去打另一个商场了。

一直以来，在稳健扩张的一同，中梁坚持以客户为中心，以产品为导向，秉承匠心精力，持续为美好生活创造价值。

盈利固然是一个企业生存的底子，但除此以外，中梁想为城市开展奉献更多优良著作及城市坐标， 用实干点缀更多人的幸福生活，为社会饯别更大的职责。

小结：2020年大部分企业认为商场将呈现“前低后高”、“量价全体平稳”的走势。

谨慎出资，仍是工作的主旋律。

但也有企业认定，逆势是贱价拿地的好时机。

不论怎样，那个看胆识、押机遇的年代一去不返，越来越的房企经过自己内功修炼，内控提升，来应对这个微利年代。

当商场盈利逐渐消失，可以发掘盈利的机遇，只剩下了每家企业的内部。

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