上半年房企销售排行榜的B面真相
2020-07-02 16:10
2020年上半年，终于过去了！
在过去的半年时间里，房地产行业陷入了1998年房改启动以来最为跌宕起伏的半年。我们或许可以用一波三折来形容。一波：当然指的是疫情带来的震荡波动。三折：
1月份，疫情前，楼市表现还不错，在宽松资金面的带动下楼市开始回暖；
2、3月份，疫情爆发后，楼市停摆，整个房地产行业陷入断崖式的下跌；
4、5、6月份，楼市意外的快速升温，各地再现摇号日光盘，销售数据环比逐月上涨。
不过，就整体而言，行业各项半年指标依然处于水平线之下，远不如往年光景。国家统计局的数据可以作为一个参照。
而最新的参照就是行业榜单。昨天傍晚，中指院、克而瑞、亿翰智库、观点等都提前发布了各自版本的上半年房企销售排行榜。各家榜单排名多有打架，在此，我们选取克而瑞的数据，将2020年上半年房企权益销售排行榜中的百强与2019年上半年的房企权益销售排行榜进行对比。与其他机构都以全口径销售榜单为分析基础不同，我们的分析主要基于与房企营收关联度更高的权益销售榜单。
为此，我们专门做了一份表格，以此便于分析今年上半年各家房企活的都怎么样。
今年上半年，百强房企的权益销售总额为37004.9亿元，相较于去年上半年38749亿元的权益销售总额，同比下降了4.5%。当然，如果我们参照去年百强房企的名单，那么百强权益销售总额下降幅度将更大。即便如此，炸天团认为真实的市场情况可能会更差。之所以这么说，两个原因：首先，房企在排行榜中的销售额注水早已是行业公开里的秘密，今年上半年尤其的严重，勿须多言；其次，百强房企在行业竞争中的市场份额不断增加也已经是不争的行业事实，头部房企日子比其他房企的日子更好过些。当我们排除掉销售额注水与行业马太效应这两大因素，可能整个房地产行业剩下的只是一地鸡毛。不过，目前房地产行业正从悲观中走出，的确，现实发生的事情也足以让地产人对未来有信心：
惯性而言，国家宏观经济面越悲观，市场对房地产拉动经济复苏的预期就会越强烈。
在中央天量货币放水下，房企有了救命钱，而老百姓也拿货币池子里的钱买房来抵御货币贬值；
老百姓用买房来抵御风险，必然导致的的就是楼市成交数据逐月攀升，各地房地产市场火爆回暖，房企销售数据的增长。
说好了谈房企，以上说的还是太宏观，我们再回归到榜单中的数据。相较于去年上半年，很多房企在过去一年的时间里日子过得尤其的艰难。头部房企里绿地大概是混的最惨的，相较于去年上半年，权益销售金额同比下跌了20.8%，成为下跌幅度最大的头部房企。去年排在第8位的新城控股，在榜单发出后的第三天，爆发了震惊全国的黑天鹅事件，导致严重的企业生存危机，今年上半年的排名已经降至第10位，勉强保住了TOP10的位置，但权益销售额同比下跌了16.3%。去年上半年排名在16位的华夏幸福，今年上半年已经掉到了行业第30位，权益销售额同比下跌了40.5%。去年排在42位福晟集团，消失在了行业榜单中，原因就是今年年初被世茂收购了，而收购了福晟的世茂也从去年的第12名，晋升到了房企权益销售TOP10榜单。去年上半年入榜的百强房企（福晟除外）中，65家房企的权益销售额出现了下降，而中建东孚、康桥、景瑞、信达、星河湾等十几家房企则退出了行业百强名单。排名下滑最多的中天城投从去年上半年的第84名直接变成了如今了196名，权益销售金额同比下跌77.6%。此外，我们还注意到在资本市场上因买榜而备受质疑的佳源国际也出现了排名暴跌，从53名跌至100名，权益金额同比下跌了67.4%，这算是正在挤水分吗？在外界较为关注的行业榜首之争中，碧桂园与恒大也出现了异位。去年上半年权益销售榜单上的榜首是碧桂园，今年上半年权益销售金额同比下降了5.9%，而恒大则出现了逆势大增23.4%，占据了今年的榜首位置，且领先碧桂园683.5亿元。除了恒大，绿城、禹洲、卓越、金茂在今年上半年活的也都还不错，实现了逆势大增。
其中绿城中国权益销售额同比增长47%，成为逆势增长最为迅猛的房企，不过高速增长背后也与其去年基数较低有关。
禹洲增速也同样迅猛，同比增长了45%，百强排名上升了20位，成为排名上升最快的百强房企。
此外，卓越和金茂则分别同比增长38.3%和31.1%，行业排名各提升了18位，表现同样不俗。
不过，任何的半年度成绩都只是暂时的，于房地产行业而言，上半年与下半年的业绩占比通常是4:6左右，因此，最终的行业排名更有赖于下半年的业绩比拼。相信到2020年终时，行业排名还会发生非常大的变化，不出意外还将有一些房企退出百强榜单之中，甚至消失于房地产行业，不妨拭目以待。
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