最高院：购买无预售许可的商品房，也可取得对抗执行的权益
2020-07-02 16:10
房产开发企业在向买受人出售案涉房子时虽未获得预售答应证，但买受人依约付出了悉数价款，且房产开发企业也依约定向买受人交给了房子，因案涉房子系超建房子，一直未能处理过户挂号。应当确定买受人对未处理过户挂号没有差错，并享有足以阻却履行的实体权力。
案情摘要：
1、胡昊与恒宇房产公司签定《商品房买卖合同》，并依约付出了悉数购房款。
2、另查明，恒宇房产公司在向胡昊公司出售案涉房子时并未获得预售答应证，恒宇房产公司依约定向胡昊交给的房子因案涉房子系超建房子，一直未能处理过户挂号。
3、此后，恒宇房产公司因对外负债被另案金钱债权人沈阳十三建依据收效判定恳求法院对案涉房子进行强制履行。
4、胡昊向法院提起履行贰言，法院裁定予以支撑。沈阳十三建对该裁定成果不服，向法院提起恳求履行人履行贰言之诉。
争议焦点：
胡昊是否享有足以阻却履行的实体权力?
法院观念：
在沈阳十三建对恒宇房产公司的工程款债权被人民法院判定承认之前，胡昊现已与恒宇房产公司签定《商品房买卖合同》并付出了部分购房款，并在抚顺中院作出(2014)抚中执二字第00011号民事裁定之前，该合同现已履行完毕。恒宇房产公司在原审中也标明超建房子正在处理相关手续，该公司与胡昊之间的房子买卖合同联系实在。沈阳十三建以胡昊与恒宇房产公司所签定的《商品房买卖合同》无签定日期，胡昊所交购房款无发票，案涉房子属于违章修建为由，建议胡昊与恒宇房产公司之间不存在合法有用的商品房买卖合同联系，理由不能成立。如上所述，胡昊现已付出悉数购房款，在东强公司出具准住告诉后，交纳了供暖费、煤气费、物业管理服务费用等费用，恒宇房产公司亦建议案涉房子的产权挂号手续正在处理，本案没有依据证明胡昊对案涉房子未能处理过户挂号存在差错。
一审判定基于上述事实，判定驳回沈阳十三建的诉讼恳求，二审判定予以保持，并无不当。
事例索引:
(2017)最高法民申2384号
相关法条：
《民事履行中查封、扣押、冻住产业的规则(2008批改)》
第十七条 被履行人将其所有的需求处理过户挂号的产业出卖给第三人，第三人现已付出部分或许悉数价款并实践占有该产业，但没有处理产权过户挂号手续的，人民法院能够查封、扣押、冻住;第三人现已付出悉数价款并实践占有，但未处理过户挂号手续的，如果第三人对此没有差错，人民法院不得查封、扣押、冻住。
实务分析：
关于违法修建的买受人付出了悉数价款、实践占有的是否能够依据《查扣冻规则》第十七条(笔者以为：《履行贰言与复议规则》第二十八条、二十九条是在此基础上的完善和细化)阻却履行的问题在实务中一直存在争议，部分观念以为买受人明知违法修建而购买，当然存在差错，其当然不享有足以阻却履行的权益。一起，持本观念者以为违法修建不能获得预售答应，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》第二条之规则出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当确定无效。无效的买卖合同项下的行为自始无效，不能基于无效行为获得应受维护的权益。
但也有部分观念以为违法修建在未被清晰拆除之前存在完善相关行政手续后被承以为合法修建的可能性，其存在价值从有利于社会财富最大化的视点看，所产生的买卖并非无维护价值。在履行贰言的争议中是债权人履行和买受人之间权益的博弈，两者在同一渠道基础上进行的权益比照，恳求履行人如以为违法修建不得买卖，那么其恳求履行的恳求当然也不能得到支撑。因此履行恳求人和买受人应均是在违法修建具有产业价值并可进行流转的基础上讨论权益的优劣，所以此时不能确定买受人购买违法修建存在先天差错。
另笔者发现，近期发布的《九民会议纪要》官方释义书中关于未获得商品房预售答应证，购房人的权力是否优先于抵押权问题，进行了清晰：“即便没有获得商品房预答应证，顾客购房人的权力也优先于抵押权。别的，预售答应证是行政管理手段，没有预售答应证，开发商应当遭到行政处罚，但不应当影响民事合同的效力。没有预售答应证，购房合同无效的法律规则属于管理性强制性规则，而非效力性强制性规则。”，本观念阐明司法实务中关于无预售答应证出售的合法性问题予以了容忍。一起标明司法中更着重偏重于维护“生计利益”，本案如贰言人是居住性购房顾客，则更毫无争议的拥有足以对抗其他债权人履行的权益。本文援引事例支撑后一种观念，笔者附和，特此引荐。
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