荆门小区停车位权属到底归谁？答案来了…
2020-07-05 10:55
城市汽车保有量直线上升，停车难问题随之而来，小区内停车位的权属纠纷也日益增多。然而，这些车位产权到底归谁所有？哪些可以自由买卖？相信很多业主在买车位时都会面临这样的困惑。买房的时候，除了实际到手面积还会加上一定的公摊面积。有很多业主提出疑问，“房屋的公摊面积里应该包括了车位，公摊面积出了钱的，我就应该免费停车。”车位真的计算入业主房屋公摊面积了吗？
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。非公摊面积为：①从属于人防工程的地下室、半地下室。②供出租或出售的固定车位或专用车库。③幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
国标《房产测量规范》里也有明确的规定。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 人们口中的“公摊面积”就是指房屋共有建筑面积,它是指由多个产权主体共同占有或共同使用的建筑面积。综上所述，地上、地下车位并没有计算入购房者的房屋公摊面积。
车位没有计算入房屋公摊面积，开发商是否就可以随意买卖，是否有法律依据？
近年来，因车位车库的归属而引发的纠纷日趋增多，国家相继出台了《物权法》等相关法律法规对车位归属进行了规定。《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。《人民防空法》第五条规定：“人民防空工程，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。《湖北省物业服务和管理条例》第五十四条规定：“物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定。”“物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定；建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。”《商品房销售管理办法》第八条规定，“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”由此可见，地下车位是可以依法销售、附赠或者出租的。在实践中，因不允许地下车位和住宅捆绑销售，地下车位多是以销售或者出租的方式处理。而地下车位要销售或者出租，必须同时满足已办理地下车位的不动产登记、已在房地产主管部门办理商品房销售备案这两个条件，才可以对外租售。在未办理地下车位的不动产登记和销售备案之前，车位是不能对外租售的。
目前，从小区停车位的性质来看，主要包括地下停车位、地上停车位、立体停车位等，但不是所有的这些车位都能出售出租。
《市人民政府办公室关于规范中心城区房地产开发项目地下车位管理的通知》（荆政办文[2019]15号）明确规定：中心城区范围内房地产开发项目按照规划配建的地下停车位（不含人防停车位），依法取得相应地下停车场的地下建设用地使用权，可以进行销售交易和办理不动产登记。业主共有停车位。建筑区划内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的停车位，以及土地出让条件及规划设计条件中明确要求配置的公共停车位，它们属于业主共有。这样的停车位房地产开发企业和物业服务企业无权出售、出租。业主共有停车位的使用方式、相关受益及其使用由业主大会决定。产权停车位。建筑区划内按照建设工程规划许可证确定，且首次登记所有权人为房地产开发企业的停车位，这类停车位是可以出售、附赠、出租的。人防停车位。建筑区划内按照人防法的有关规定依法配建的人防工程中设置的地下停车位，经人防主管部门同意，房地产开发企业可按照“平时由投资者使用管理，受益归投资者所有”的原则出租，但不得出售。机械式停车位。房地产开发企业开发建设的机械式车位只能出租，不得出售。所以业主在购买或租赁停车位之前，一定要先查清楚车位是哪种类型？车位的产权人是开发商还是全体业主，否则很有可能给自己带来不尽的纠纷。
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