谈到在经济下行时，高收入人群会努力寻找资金避险渠道，蜂拥涌入楼市，特别是城市的价值区域，大家都会去抢购。

这就是为什么最近虽然看似很多工厂倒闭，房租下跌，房价都在涨的原因。
老板宁愿做资产保值也不敢干实业，去年我在珠海看房时就遇到过不少来自浙江温州一带的小老板。
他们说干实业不赚钱，还烧钱，而选择投资买房，钱还能保值，留存给下一代。
今年来咨询买房的老板就更多了！经济下行，大家都担心自己的钱会被实业干掉。
这里要纠正一个概念。
在疫情期间，不少富人都在寻找更稳健安全的价值投资，为接下来经济下行做准备，也许还能抄个老底。
而普通人则担心行情不好，还敢买房？这里的富人和普通人投资的思维是不一样的，大家可以感受一下。
这个我自己感受特别深刻，因为这段时间，不少老板都跑来问我，还有没有什么城市值得买入？
能买入的城市其实蛮多的，北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、重庆、长沙、郑州、珠海……
其中9个都是一二线大城市，只有一个非常特殊：
珠海——连二线都算不上。

为什么珠海能够入选我的投资list里面？
保值，有潜力。
去年H-K的事情大家都知道，吃苦的还是他们自己的经济。
但有一个非常有趣的现象：大陆游客减少了去H-K旅游，但他们的旅游购物需求还是在的。
于是他们中的大部分转身去了澳门，下面是澳门的游客数据演变：

而此时的H-K的数据则不断在萎缩。
2020年一季度澳门的游客数量322万，已经非常接近香港一季度的349万。按目前的趋势，它的全年数据超越香港，不会有什么悬念。
更重要的是，去澳门，就要经过珠海。
2019年从珠海进澳门的游客数量2929万，较2018年增加了714万。
这些每年大量增加的过境游客，就是珠海经济最强硬的支撑点。
澳门一定会抓住这个机会，实现旅游业的腾飞。
而对于过境游客，珠海肯定会想尽办法，必须雁过拔毛，留下他们的钱，留下他们的心，甚至留下他们的身。
比如外地人总得坐飞机坐高铁吧，留宿一晚也是常有的，都来到了，珠海长隆要去一趟吧。
很多游客去澳门赌够了买好了就会选择来珠海逛长隆，吃海鲜，再从珠海回去。
去年我经常周末去珠海，酒店都是一房难求。
有些还是投资客自己买的的公寓式的住宅，改造成公寓酒店，或者委托出去的，平时两百多，周末大概300元/晚，入住率比很多一线城市都高。

最近听珠海的朋友说，疫情过后，珠海又开始热闹起来了，也是，深圳对岸现在还封关呢，近几天又不安分了，实在没什么好去的。

很多人诟病于珠海的产业不如佛山和东莞，其实人家另有底牌。
大家可能没概念，每年数以百万计的过境游客增量是很可怕的，是佛山和东莞等其它工业城市根本羡慕不来的资源。
这批人有闲又有钱，他们相当愿意花钱买乐子。
反映到数据上，就是珠海吸金能力极强。
珠海比深圳还小，人口只有202万，但是去年珠海的资金总量9047亿元，资金总量增速19.9%，超过了深圳的15.7%……
而去年珠海人口增量13.26万，增幅7%居全省之首，对于一所非一线非省府城市来说，珠海的人口增量已经非常牛了。
总结一下，目前珠海的情况就是人和钱不断的涌入。
这样的城市在全国，除了深圳，剩下的只有珠海！

今年珠海的利好政策不断，这次两会，澳门特首贺一诚发表首份施政报告： 希望珠海横琴可以引入澳门制度，成为“第二个澳门”。
珠海已经划了不少地给澳门了，横琴成为“第二个澳门”也不是不可能。
再加上中央不断送横琴大礼包，低税收，总部经济，金融岛……
珠海5-10年后会是什么价格，想都不敢想～
所以说，提前入场是多么的重要。
去年和我们买珠海的，大部分都赚了。
根据中指院的数据显示，截止到4月底，珠海的均价为24876元/㎡，比去年的均价20573元/㎡上涨了21%。
尤其是买横琴的伙伴，50万没跑。
比如：
三一南方总部大厦，小户型去年这个时候，价格大约4万；只过了半年左右，位置不好户型的也到了4.4-4.5万；融创新兴际华、中铁建大厦、中冶逸璟公馆，也都有5000元+/平的涨幅；

不过现在很多项目要么惜售，要么售罄...
凡是当时买了的，现在都已经有了相当不错的收益。
如今，横琴有房源可售的新盘已经非常少，而且横琴批的住宅不多。只占区域的3%-8%：
（横琴规划图，其中黄色区域为住宅用地）
现在在售的住宅，只剩下中冶逸景公馆、方达成和龙光玖龙玺。
小面积48平方的也只剩下方达成有，均价在5万/平方，总价低，250万就能入手。
首付三成的话，就是75万的上车门槛。

不过现在剩余货量真心不多，卖完也就真的没有了。
计划投资大湾区的伙伴，如果预算充足，直接买它，横琴是绝对不能错过的。

当然横琴是有门槛的，预算也比较高，如果还想投资珠海的，不妨看看离横琴较近的金湾。
金湾将是珠海下一个发力点。
为什么？看规划就知道了！

大家要先知道珠海“六横十纵”的概念。
放眼珠海来看，六横十纵就是珠海的人造血管，为珠海全面送新鲜血液。

香海大桥、金海大桥、港珠澳大桥西延线建成后，金湾将直线接驳香洲主城区、横琴、港澳的外溢。
金湾直接躺赢！
香洲老城区就不考虑了，虽然各方面的发展比较成熟，但也比较老旧。
而且可开发的土地寥寥，要想配套再升级，只能走拆迁这条路。
从成本的角度来说，金湾、斗门等作为新区开发成本更低，政府为什么要选择花大价钱去拆迁呢？
这也是我一向不太主张投资香洲的原因之一。
而金湾，我们主要看航空新城，现在航空新城板块定义为生态新城，将来会是金湾的居住担当。
比如融创的云水观棠，位置就非常好，将来金海大桥建成了，去横琴就是十几分钟的事情。
享受的都是航空新城最好配套。
仅是商场周边就有很多，益百家商业中心、红旗中心广场、金湾华发商都还是珠海最大的商业中心。
校医院公园都离得不远，毕竟航空新城规划的居住地块就不大。
和横琴相比，金湾的价格相对友好一些，均价在2.5万/平左右，首付三成的话，上车门槛大概50万即可。
相较于斗门而言，金湾的住宅用地（下图黄色区块）占比非常少，未来会踏入“寸土寸金”的时代。
随着各种利好的逐渐落地，金湾是有很多想象空间的，将来3-4万，也不足为奇！
说到金湾，不得不提一下珠海航展，外国媒体报道中国会在此次航展上公开轰20，所以这次航展也备受瞩目。
截至目前，已有400多家国内外知名航空航天企业确定参展。
大家不要以为珠海航展是花拳绣腿，凑凑热闹就行的。
如今的珠海航展，是世界五大最具国际影响力的航展之一，背后的经济价值和政治意义是巨大的。
当时规划的时候，还是特地邀请新加坡规划之父“刘太格”倾力打造的，可见珠海对金湾的重视。
所以说，金湾是珠海的第二次创业。
投资珠海房产，其实就是投资珠海的城市发展，而珠海未来的规划，是确定的，是可以预见的。
现在新区仍在发展，更多利好还在路上，房价还未完全起势，当下就是珠海最好的准入时机。

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