楼市火热的原因，找到了……
2020-06-04 16:44
从疫情中迅速回暖，并出现局部过热已经不是什么新新闻了，毫不夸张地说，中国楼市和美国股市是迄今为止，唯二两个从全球疫情中实现深V反弹的领域。虽然有人调侃中国楼市和美国股市是全球两大泡沫，但也不得不服，就算是泡沫，它们也是最坚挺、最具韧性的泡沫。
今天我们再从其他视角看下这个话题。日前，笔者看到了几个看似孤立，放在一起却又耐人寻味的新闻。其一，全国政协经济委员会副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦在全国政协经济界别小组讨论时表示，中国经济争取用2-3年时间能够回到正常增长轨道。注意关键词：争取、2-3年。其不仅间接反映了疫情对中国经济冲击比大多数人感受到的严重，也表明中国经济大概率走不出像楼市那般的V字形路线了。 其二，据中国证券报报道，多家银行表示，将大力发展个人房贷业务，重点满足首套房和二套改善需求。华南某银行高管表示，当下正是银行“抢收”的好时机，各家银行加快了手续办理和放款流程。据说，在南京、广州等地，不少银行过户后一周内就能放贷。由于放贷速度加快，以往放贷速度较慢的组合贷（公积金贷款+商业贷款）也被不少楼盘和二手房卖家接受。其三，据央行官网消息，易纲在“两会”期间就重点问题接受采访时指出，下一阶段，稳健的货币政策将更加灵活适度，确保流动性合理充裕，保持广义货币M2和社会融资规模增速明显高于去年；将继续深化LPR改革，推动降低贷款实际利率。其四，银保监会有关部门负责人表示，2020年坚决落实“房住不炒”要求，持续遏制房地产金融化泡沫化。第一条信息交代了中国当下及未来两三年的经济状况；第二条信息交代了银行对楼市的态度；第三、四条信息，交代了货币政策空间的下限和上限。楼市深V反弹及局部过热的原因就藏在这些信息里，未来楼市的大概率走势也藏在这些信息里。背后逻辑不难理解，因为“楼市短期看货币，中期看货币，长期还看货币”。当然，很多人接触到的观点是“楼市短期看货币，中期看土地，长期看人口”。其实这个也对，其是基于房地产发展的基本面得出的，理念有点类似巴老的价值投资。不过，鉴于楼市的强金融属性，土地、人们等因素等市场基本面的影响很容易被即期的货币政策熨平。这一点在今年体现的尤为明显。按照正常的市场逻辑，疫情对楼市是个绝对的大利空，销售休克使得房企和投资客们面临极大的现金流压力，在疫情被控楼市复苏伊始，各家房企应该尽可能的降价跑量抢市场才对，但结果这一局面并未如期上演，房企反而“因祸得福”，主要原因就是政策的百般呵护。2020年一季度，个人住房贷款余额为31.2万亿元，新增额度约1万亿，增量较去年同期下滑2.4%。从绝对增量、增幅上看，似乎并未看到放水迹象，反而似乎在收缩。其实，这是一个假象。
结合文章开头的图表细品，就能发现问题了。今年一季度全国商品房销售面积为-26.3%，但是新放的水却仅微降2.4%，基本上没变。这显然不成比。降幅的不对称反映到市场上就是一手房房价的坚挺（销售面积为-26.3%，但销售额为-24.7%，这也就意味着在疫情冲击最严重的时候，一手房房价仍上涨了1.6%），及二手房市场的火热，典型如深圳等城市。由上面的消息二，也可以看出，基于逐利本性，银行在个人房贷的发放上也是相当的积极和配合。事实上，房地产贷款作为低风险高收益资产，一直备受银行青睐。如以12家全国股份制银行为例，2019年房地产贷款金额共27321.66万亿元，较2018年增加近4100亿元，其中民生银行、招商银行、浦发银行、平安银行、广发银行5家银行的房地产业贷款在对公贷款行业中占据首位。
这也就意味着，只要上面撕条缝、给点阳光进来，在送钱给房地产这件事上，银行那是比谁都积极。此外，地方出台的各类暖楼市政策（如延期或分期缴纳土地出让金等）、资本市场融资放松，也都大大缓解了房企的资金压力。如2020年前4个月，房企境内外债券融资累计约5010亿元，融资规模较去年同期下降10%。不过还是那句话，不要被绝对量变化所迷惑，注意结构上的变化。2020 年一季度末，房地产开发贷款余额 11.89 万亿元，同比增长 9.6%。这个增速并不算低；值得一提的是，一季度全国房地产开发投资同比下降7.7%。一增一减之间对房企现金状况的改善可想而知。另外，随着国内融资环境变宽松，主流房企们的融资结构开始发生变化，境外美元债大降、境内融资骤增，境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企补充资金的重要来源。融资成本明显下降，一些房企的发债利率降至2.5%。所以，在政策的呵护和货币的输血下，房企在疫情初期的那种恐慌情绪很快散去，没了现金流压力，自然也就没了降价跑量的动力。而土地市场及局部城市楼市的火热，又进一步扭转了购房者疫情期间“再等等”的预期。这就是疫情以来楼市行情的大致逻辑。由上面信息可得出，碍于经济从疫情中恢复所需时间较长（两三年），这也就意味着，货币宽松、利率走低也将长期化，至少在近两年，收紧的概率很低。而在货币政策的助推下，楼市行情也基本不会差哪去。而且基于稳就业、保增长及防范系统风险的考虑，越是在经济下行期，官方对楼市就会越宽容。银保监会表态（持续遏制房地产金融化泡沫化）则更像是在打预防针，可以涨但不能涨的太快太猛，意在求稳，通过“慢牛”用时间来消化楼市所谓的泡沫。能清晰理解上面意图和演变逻辑的房企，接下来两年，仍然可以happy；当然，这并不意味中，购房者只能追高、无漏可捡了，大家可以重点关注阶段性的行情，如金九银十、及11/12月，届时房企迫于业绩压力，还是会多少放些血的。
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