6亿人月收入1000，买房者刚需只占15%，楼市还有没有接盘侠？
2020-06-03 17:55
历史证明，没有什么能够阻挡中国人买（炒）房的信心和热情，新冠肺炎的冲击也不例外。
最近，杭州惊现5万人抢购959套房的火爆场面，在媒体将其作为楼市大幅回暖的个案大肆吹捧之际，民众认知却被再次刷新：这究竟是一个低调的经济繁荣期，还是一个被夸大的经济寒冬？
媒体的“自信”和民众的“困惑”，其实都各有依据。
一方面，房地产市场确实有回暖迹象：中指研究院报道，5月百城房价环比上涨；百强房企5月销售规模回正，前5月“碧恒万”卖房超8000亿；今年以来50城卖地收入超1.6万亿。
另一方面，宏观经济的数据让人担忧：大会期间，总理强调中国有6亿人月收入仅1000元；西南财大调研发现，买房者中刚需只占15%；央行调查显示，居民住房自有率96%。
把这一系列线索串联起来，我们就会产生一个大大的疑问：中国楼市还有接盘侠吗？
01 城镇化错觉
长期以来，巨大的城镇化空间都是包括官媒和自媒体力挺楼市的最主要因素。按照专家预言，未来10年中国城市化还有10%的提升空间，将有2亿人进入城市。
这个理论，在大会期间总理强调6亿国人月收入只有1000元后，遭到了更大的质疑。
——月收入只有1000的6亿人中真的会有2亿人进城吗？
实际上，按照《中国统计年鉴2019》结合城镇人口分布计算，月可支配收入低于1000元和位于1000元附近的总人口达到6.7095亿，比总理说的6亿还多七千万。
截止到2019年末，我国农村常住人口是5.5162亿，如果有2亿人进城，则意味着农村只剩下3.5162亿人口，中高收入户几乎全部走光。
问题来了，农村中高收入户，买得起城市的房子吗？
2018年，农村中间偏上户和高收入户的月度可支配收入分别是1504.29元和2836.88元；而三四线城市的房价都在5000元/平～10000元/平之间。以此计算，对于农村中间偏上户和高收入户，房价收入比分别达到了11.08～22.16、5.87～11.75。
这是什么概念呢？对于农村中间偏上户而言，买房压力相当于一般民众在济南（房价收入比11）、武汉、天津、南京、广州、厦门（房价收入比22.8）的买房压力。
以农村居民8%的年收入增长速度计算，除非未来10年三四年城市房价不变，否则他们根本买不起，因而专家预言的2亿人进城极有可能打五折兑现。
0 2 房产过剩年代
2018年，我国人均住房面积达到40.8平米，超过了发达国家日本和许多欧盟国家，家庭户均住房也达到1.1套。
加之央行前不久的报告指出，我国住房自有率96%。
这说明，从宏观上看，我国房地产市场总体已经高度接近饱和，在不考虑贫富分化和大量炒房者入局的前提下。
实际上，在住房问题上却是高度两极分化：富者房产连栋，贫者无片瓦之地。就如前阵子爆出的深圳女房东1200套房和广州90后包租婆有400栋楼。
同时，西南财大的研究指出，2018年投资购房占比58.2%，刚需购房只占15.1%。
因此可以得出结论：中国存在大量刚需购房群体买不起房，还存在大量炒房者和机构拥有多套房产。
房价过高，导致刚需族掏空六个钱包都买不起之后，这种刚需就会变成伪刚需，转向租房市场，而由于没有房产，依然被专家和媒体视作有买房刚需。
这就解释了为什么很多城市近几年房价一直横盘震荡，数据表现上人口净流入，似乎有源源不断的接盘侠，但去库存周期却逐渐上升。
此外，像武汉、青岛、杭州、重庆、郑州等城市挂牌二手房都超过10万套，而成交周期也越来越长，平均都在90天以上。
新房、二手房的这种交易发展趋势，最合理的解释就是：由于缺少刚需接盘，房产已经变成了炒房者之间的踢皮球游戏。
低结婚率和低出生率，也在抵消当前和未来的住房刚需。
▲2010年至今我国结婚率持续走低，《吴晓波频道》统计
另一个造成房产过剩的因素就是老龄化高潮。
2019年，国人平均寿命77岁。理论上讲，1943年之前出生的人口从2020年起将批量进入**期，根据笔者查询的数据，1933年～1943年，平均每年出生人口大约800万。而截止到2020年底，80岁以上的老人将超过3000万。
这意味着什么，（不礼貌地说），未来10年**的老年人口最大将达到1.1亿。按照人均40平居住面积计算，这将空出80平两居室5500万套。
老龄人口的**将产生大量空置房产，在老龄化的过程中还会出现异地养老，从城市向农村转移、北方向南方转移、大城市向小城镇转移等等。
而按照当前人口出生率持续走低的趋势看，新出生的人口产生的住房需求是不能弥补老龄人口故去产生的房产空置的。
中国楼市，很大概率会没有接盘侠。
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