别了，学区房？
2020-05-06 11:34
学区房的利益盘子，终于动了。01近来，北京市西城区出台新政，宣告实施“多校划片”入学和“六年一学位”。
依据新规，新购房者子女入学，不再对应挂号入学划片校园，悉数以多校划片方式在学区或相邻学区内学。而一个学区房，原则上六年内只提供一个挂号入学学位。
这意味着，继海淀、东城、朝阳等教育大区之后，北京最终一个教育强区宣告实施多校划片和六年一学位。作为准“央区”之一，西城区坐拥众多部委机构，名校林立，堪称教育高地中的教育高地。
前几年，这里曾因“11平方过道学区房挂牌150万”、半地下室学区房卖出1050万天价等新闻引发广泛重视。
在曩昔，一个小区对应一所校园，只需能买到名校对应的学区房，100%能够入读名校，即便是过道房、地下室都会引起疯抢，这正是学位房热度高居不下的原因地点。
假如多校划片顺利推动，一个小区不再仅仅对应一所校园，而是包括名校和一般校园在内的多所校园。那么耗资上千万买的学区房，未必再能百分之百进入名校，反而有或许被分配到一般校园，那么学区房的不确定性陡增，出资名校的热心必定随之下降。这无疑触动了巨大的利益盘子。关于一个名校聚集、均价早已破10万的中心城区来说，西城区能推动“多校划片”和“六年一学位”，其信号含义非同一般。这恰恰说明，北京对学区房真的要动真格了，这对其他城市无疑将构成显着的示范效应。02学区房价格，一向居高不下。这背后的逻辑并不难理解。我国义务教育阶段实施“就近入学”方针，一个小区对应一所校园，因为名校资源相对稀缺，与名校相对应的小区价格必定水涨船高，这正是“学位房”热度长盛不衰的原因地点。单校划片，说到底是一个萝卜一个坑。想要进入西城区的北京实验二小，或者广州越秀区的春风东小学，或者深圳福田区的荔园小学，只需买到与校园匹配的学位房即可，只需资金富余，可谓0危险。因为学位房溢价的存在，这些区域房价显着高于周边非名校板块。数据显现，同一地段，学区房比较于非学区房，普遍有20%左右的高溢价，部分名校的学区房溢价超过30%。
多校划片，有望改变这一逻辑。多校划片之下，一个萝卜将会对应N个坑。同样一套学区房，有或许分配到名校，也有或许分配到一般校园。
假如“学区”之内，刚好有名列前茅的一流名校，也有对应城中村的“村小”，那么“多校划片”之下，学区房价格有或许面对断崖式调整的危险。当然，在单个一线城市中心城区，优质学位资源聚集，不同校园之间的实力距离并非如此悬殊，学区内名校聚集，学区房的价值仍能得到保持。
但是，“多校划片”的存在，必定摊平学位房价格，对一流名校构成显着的利空，而对一般学位房则带来必定利好。能够说，入学危险的存在，让学区房充满着不确定性。03这些年，学区房面对越来越多的危险。这其中，最主要的危险当属学区资源重新分配的危险，除此之外，还存在方针变化、城市中心搬运等危险。其一，学区资源重新分配的危险。北京正在推动的“多校划片”，意在为全国义务教育改革做出可行探究。事实上，教育部已经接连多年发布通知，要求在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的当地，积极稳妥采纳多校划片。尽管短期内，多校划片必定面对既得利益的阻碍，很难敏捷复制到全国。但多校划片，已是大势所趋，连作为教育高地中的教育高地的北京西城区都能雷厉风行推动，遑论其他当地？其二，方针变化的危险。学区房背后存在的教育溢价，这一溢价锚定于名校，有赖于教育方针的稳定性。一旦教育方针频繁变化，那么学区房的教育溢价也会随之变化，危险陡然添加。这几年，恰恰是教育方针变化最为频仍的几年。上一年，苏州工业园区在楼市调控压力下，将“五年一学位”调整为“九年一学位”，学位确定期忽然从5年变成9年。深圳有城区也在学位压力之下，改变曩昔“对口入学”的规则，罗湖某名校乃至试图出台“住房面积50平以下约束入学”的方针。
尽管最终仅仅虚惊一场，但这无疑发出警醒：方针变量，已经成了学位房的重要影响因子。其三，城市格式洗牌的危险。改革开放40多年，经济日新月异，每个城市都在扩张，新城区拔地而起，城市中轴线再三发生变化，这必定对学区房格式构成挑战。曩昔坐拥教育、医疗、交通、商业等优势的老城区，无法避免日益老化的命运，虽有“旧改”加持，但前景必定受到影响。（参阅《中心再提老旧小区改造，影响有多大》）
尽管教育优势一时不会消失，但随着城市政务区和商务区的不断搬运，城市人口向新区或新中轴线的搬运，城市的白领和金领集体也随之而搬运，从而构成新的教育高地。毕竟，任何区域的教育，都是由人来决议的。白领金领集体聚居之地，教育质量必定不会差。04那么，还要不要出资学位房？这个问题，答案并非“是”和“否”如此爱憎分明。学位房到底还能不能出资，要害要看出资的是什么样的学位房。其一，出资单个学位房，不如出资拥有优质教育资源集合的区域。要知道，优质教育资源往往都集合于中心城区，每个城市都有自己的教育强区，这些区域名校聚集。不管是单校划片，仍是多校划片，都不会过度影响学区房的价值。其二，在学区房选择上，老破小优于老破大。许多老城区的旧房子，最大的价值就在于学位。买学区房投注的是优质学位溢价以及稀缺教育的增值空间，并非房子本身。比较于老破大，老破小反而是更具性价比的选择。其三，跟着白领和金领集体走。
一个当地的教育是否优质，与校园的底蕴有关，也与家长和社区的氛围有关。白领和金领集体聚居之地，学区质量普遍存在向好的开展优势。
所以，一些政务区或商务区的准学位房，性价比反而高过老城区的传统学位房。
其四，扩大护城河，不要只盯学区房一个概念。无论是租售同权，仍是多校划片，都将是改革的大方向，学区房本身的溢价效应必定不及曩昔那么坚挺。
加上“六年一学位”乃至“九年一学位”的确定效应，学区房的流动性必定随之收缩，这时单纯只具有学区房概念的房子，抗危险能力就难以高估。
不确定性添加，没有更深的护城河，就难以抵挡市场危险。有学区，有交通，有商业乃至商务配套的财物，才干获得更深的护城河。
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