17万个老旧小区改造大蛋糕，开发商怎么赚钱？
2020-04-12 17:08
4月3日，住建部表明，将鼓舞房地产开发商参加老旧小区改造。 这对老旧小区改造提速是一个好消息，毕竟他们才是住所范畴的最大主体，也只要他们参加进来，老旧小区改造才能从试点阶段真实进入大规模改造阶段。 不过从这次表态来看，显然房地产开发商在参加老旧小区改造方面积极性并不高，要想让他们参加老旧小区改造，还有许多作业要做。 老旧小区为什么是改，而不是拆？ 自改革开放以来，全国乡镇住所建造加快，首要分为两个阶段，在2000年曾经，住所建造首要是为了处理"有房住"的问题；2000年今后才首要是处理"住得好"的问题。 现如今，第一阶段建成的大量住所，已经成为老旧小区，这批住所的数量十分巨大，据住建部摸排估计，全国乡镇存量住所超过2亿套，其中老旧小区共有17万个，建面约40亿平米。 要把这些老旧小区全部彻底改造一遍，是一项工程浩大资金需求巨大的工程。 至于为什么是"改"，而不是"拆"，其原因首要有三点： 1、拆不起，老旧小区现在都处于乡镇的核心地段，房价昂扬，拆的本钱太高。 2、这些小区都已经连成片，形成了一致风格，如果改造，有或许造成风格不一致的问题。 3、其中有大量的古修建，有些属于文物，是不能够拆的。 老旧小区都有哪些问题？ 老旧小区面对的问题十分多，最首要表现在以下几个方面 1、市政配套设备老化，比方水网、电路、路途、燃气、光纤网络等。 2、修建本身破损，结构缺点等。 3、电梯、泊车设备缺失。 4、物业服务缺失。 5、公共服务设备缺失，比方娱乐健身场地，养老扶幼机构等等。 这几项都是硬骨头，比方加装电梯，要业主定见一致，要筹措资金新建，后期运转保养也要持续不断的投入资金。还有小区路途拥挤和泊车问题，这些都需求合理规划。再比方引进物业服务，要养成 交物业费的习气等，每项都要谈。 钱才是大问题 老旧小区改造，最难的便是钱。 彻底让开发商接手，太不现实，开发商不愿意做这种微利的业务。 彻底让政府承当，掏不起这个钱，法理上也存在问题。 彻底让居民承当，定见无法一致，资金压力也很大。 从目前的定见来看，居民要承当首要改造本钱，财务补助一部分，开发商以微利方法参加其中。 怎么调动开发商的积极性？ 对于习气了卖房子赚钱的开发商来说，老旧小区改造的业务实在是“鸡肋”，目前可预见的营收方法或许有以下几种方法： 1、承当小区物业服务，以物业收入和广告营收等方法，需求洽谈。 2、泊车收费，也需求与小区业主洽谈。 3、社区商业运营。比方将小区的搁置用地和低效使用区域提供给开发商，必定期限内免费。开发商可以使用这些区域开展社区商业运营，比方开展社区便民超市，餐饮等业态。 即便如此，对开发商来说，报答期都是相当长，或许需求10年以上，所以要调动开发商的积极性，应该还需求从金融层面定向支持，只要明确用于老旧小区改造的融资需求，应该尽或许下降融资成 本。
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