今天，不聊楼市走向，因为从2月份到现在现已聊的够多了，而且我的猜测现已在一步步的变成实际。现在依然迷茫的朋友请自觉回去复习。

一味的看多和看空都是愚笨的，真实的高手都是在看天！感知风向的才干才是最中心的才干！

之前盛行一句话：听过许多道理，却依然过不好这一生。我只想说，那是因为你听得那些道理都是错的。

今天我想结合2020年当下的楼市趋势，分享给我们一些颇有价值的出资逻辑，防止你再误入歧途：

1、学区房实操规则

只要对口入学的政策不变，学区房和非学区房的价差绝不会缩小，只会越拉越大。

在老破斗室产中，有学区比无学区价格贵50-100%。在新房和次新二手房中，有学区比无学区贵20-50%。

一、在自己需求学区但是预算有限时，尽量买面积小总价低的学区房挂户口即可。但假定是出资且长持的话，不主张选择最小面积的学区房，因为这种最小户型因为学区溢价单价肯定是最贵的，但是房型却是最差的，根柢不适合人类寓居。往后假定学区政策调整了，这种房子价格会大跌。没有了学区加持的极小户型未来将很难出手。

所以，纯出资学区房主张选择中等户型、中等总价的房子，未来假定剥离了学区价值，至少还算一套一般商品房，不至于掉价太多，接盘侠也不至于很难找。

二、婚后第一套房，必定要买学区房。否则等你度完蜜月，享受最多一年的新婚日子之后，就会马上被行将到来的生娃压力摧残的遍体鳞伤。除非你们二人都是不争不抢的佛系爸爸妈妈，但只要是略有争强好胜之心，你肯定不会狠心让孩子就读菜小。

所以，没必要在买第一套房子时骗自己，其实远大新的舒适远远没有学区重要。

三、假定你是二胎家庭，必定要买套学区房。假定说，一个孩子教育的成功可以靠爸爸妈妈的尽力和孩子高智商的概率，那么两个孩子都要优异，好校园的影响将会显得更加的无足轻重。

一套你咬牙买来的学区房供两个孩子轮番运用，你的本钱要比他人低一半，再贵的学区房对你都是半价！

别总把高房价的职责推给社会，让两个孩子都上菜小，才是大人最不负职责的表现。

四、上一年，教育部发文要求履行“公民同招”，北京、上海、深圳现已在逐渐实施这一政策了。未来必定是要向全国推广的。

也就是说未来公办小学、公办初中的价值、教育质量和生源本质将会越来越好，而民办校园的“掐尖”现象将会越来越少。所以，未来方案拼民办的家长要及早做好规划，其实，提前买个优质公办小学和公办初中的双学区房将是一个保底和才智的选择。

比如现在在上海，最顶尖最热门的公办校园，需求孩子报出生就在对口学区房中才干直接就读，非常好的要点校园，也至少需求落户3-5年才有或许入学。所以，买学区房没有捷径，早规划、早举动才是第一要义。

2、高房价也需求保护

上上星期，楼市最大的新闻就是深圳运营贷入市炒房，上星期，最大的新闻就是深圳官方出面否定运营贷炒房。

其实，在深圳被爆出存在信贷资金入楼市之前，我肯定是最早发觉并揭穿这个现象的。我在3月27日的原创《警告：疫情之下，买房逻辑已变》（已丢）和4月4日的原创《楼市，正在暗流涌动》里就曝光过现在这种依托信贷资金炒房的做法。

现在，深圳五部门查询之后的通报结果是：不存在、未发现，没上涨。

深圳这种全盘否定的目的现已极为明显了：深圳需求楼市回暖，深圳需求保持楼市热度，调控只会持续松不会再收紧。

尽管房价现已全国第一，但仍是需求细心呵护！

深圳运营贷炒房从发酵到政府批驳流言回转，群众一时间还难以接受。说白了就是，我们关于房价上涨现已充满了巨大的焦虑，迫不及待的想要揪出背地里黑手，十分困难抓住了运营贷炒房的凭据，想要肃清整理后，让房价回归合理，终究却发现一切都是白费。

最让群众不敢接受、不敢面对的一幕总算仍是出现了：房价上涨根柢不是炒房客炒的。

这才是民众最忧虑、最惧怕的作业，因为内生性的上涨，根柢无法完全克制！

那些期望揪出炒房客，让房价大跌的吃瓜群众，现在赶忙珍惜有瓜吃的好年代吧，过几年或许连瓜都吃不起了！

3、骨子里的房地产

给我们出个题：未来，房价大跌和上涨踏空，你觉得遇到哪种状况的或许性更大？对你个人来说，哪一个令你更无法接受？

一个是纸上的虚拟财富，一个是关乎生计的基本权利。答案清楚明了是后者。

中国是农耕民族身世，几千年来的民族习性就是安土重迁，为土地生，为土地死。对土地财富的热心是全球绝无仅有、不可比较的。中华民族这种特有的对土地的留恋在住房商品化之后，必然会演化成对房产的不断抢夺和占有。这种剧烈的购房行为也是支撑房价泡沫一向坚挺的最剧烈后台。这也是西方经济学在中国楼市里屡次失利的根源。

你可以细心想想：为什么我们现在非要把义务教育和房产绑缚在一起，为什么非要把社保医保和房产绑缚在一起？为什么疫情期间，合法租房的房客就要被阻拦在小区大门外不让进？

假定我们真的可以做到视房产为粪土的话，完全可以用身份证就可以就读最好的小学，去最好的医院享受医保，去高考录取率最高的城市高考。

其实，在我们的骨子里，房产就是土地，就是你占有这个社会资源的多寡表现。

你可以问问自己的良知，你对房价的焦虑，其实根柢不是因为贵，而是因为房价在持续上涨的过程中，与你无关。其实，你根柢不是焦虑房价上涨，而是焦虑为啥他人有房而你没有！

所以，不要编一个房价大跌的谎话骗自己了，即便你允许，全社会都不允许！

4、屡试不爽

疫情以来，全国有10个城市出现了“放松政策一日游”的现象，他们分别是广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安。当然了过关的也不少。

我们可以想一想，为什么在高层一再重提房住不炒的当下，仍是有那么多的城市前仆后继的打破底线呢？为什么在驻马店被约谈撤回之后，还有9座城市非要应战底线，应战权威呢？莫非他们不怕丢乌纱帽吗？为什么驻马店没有到达杀鸡儆猴的作用呢？

因为，放松的城市根柢不是猴，而你才是那只猴！

接下来，还会有更多的城市持续放松，持续收回。这个游戏玩到啥时分是个头呢？

玩到我们都觉得有点麻痹了，有点家常便饭的时分，宽松也就悄然间开始了！

请信任，在看风向的才干上，当地官员可比你强多了！

5、还能降息多少？

从上一年8月变革LPR之后，5年期LPR房贷利率降了3次，总共下降20个基点。

我估计从5月份到本年年底，央行还会下调MLF和1年期LPR至少30个基点以上，而5年期LPR房贷利率至少还会有20个基点的降息。

也就是提到本年年底，5年期LPR房贷利率应该会降至4.4-4.5%之间。那就相当于从原来的基准4.9%下调50个基点，相当于曩昔的两次规范降息。

关于新恳求房贷的朋友和方案转化LPR的朋友来说，必定要选择2021年1月1日为重定价日，不要选择你恳求房贷和转化LPR满一年后的那天再从头定价。

因为本年的多次降息，下一年你越早实现、越早享受越好。

其他，请我们别再问我要不要转化LPR，我从上一年8月提到现在。总归一句话，除非你利率是4以下，否则一概悉数都转！

6、现金为王是最大的谎话

疫情以来，许多人都说现金为王。不管是搬砖的砖家仍是愤青的键盘侠，都会像模像样的说：别出资，别买房，现金为王。

在我看来，即就是在经济危机之下，是否需求留够现金根柢没那么重要，这完全取决于你的职业特色。

假定你是医生、教师、公务员、央企、国企、事业单位的员工，要什么现金流？要什么两年月供？要什么现金为王？

国家安稳就是你最健壮的现金流。

而关于中小企业主和严峻依靠经济环境的服务业和制造业员工，才需求慎重出资，确保现金流充足。

而在全球大放水，央行逐渐宽松的大布景之下，假定你作业安稳、收入安稳，还在手里攥着许多的现金，那就是非蠢即傻！

总归，疫情之年，你要么尽力找作业，要么尽力出资，除此之外，别无其它。

千万别把网络上的毒鸡汤信以为真，捧着大把的现金，坐等通胀！

7、借款翻倍

每一次换房，你的借款金额至少要翻倍，才有含义。

比如你自住一套500万的房子，借款还有200万未还掉，那么假定你置换的房子是600万，借款从200万增加到300万，那么就完全没有必要换。因为置换一次单单是中介费契税个税增值税就要接近10%，也就是60万左右，而你多贷了100万，却还要支付60万的的换房摩擦本钱。

置换，有必要让借款额至少增加一倍，否则就别换。买房赚钱靠的就是杠杆赚钱，靠的就是用银行的钱赚钱。

房价大涨行情下，万不得已可以选择用全款或许少数杠杆买房，但是在房价滞涨和横盘时期，有必要到达杠杆翻倍，换房才有价值。

房产置换的大忌，就是平进平出！

8、合理负债

15年前，上海丈母娘找女婿都要求“有房无贷”，但现在看来，当年的有贷和无贷，现在身价至少相差2-3倍。

美联储无限量印钞敞开，各国零利率负利率频现，全球大宽松年代现已到来，认不清这个实际你将输的很惨！

全款买房和提前把银行借款悉数还清，是最愚笨的理财办法。

假定你名下有一套无借款的房子，那么接下来你要想尽办法让它负债。比如卖掉后再按揭换房，或许……
让每一套房子都处于还贷之中，才是你抵御通胀最合理的办法，因为你手里的钱会变毛。所以，假定你手里的钱都是银行的，那毛的越快，你的资产才越高。

你有必要确保，手里一向拿着银行的钱。轮到大涨，你就一步登天，房价不涨，你也能抵御通胀。

必定要记住：合理负债才是你抵御通胀最有效的方法！

货币是水，资产是船，你得先有船，才干水涨船高，否则很快会被淹死，就像头图里的星星相同！

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