警告: 疫情之下,买房逻辑已变!
2020-03-29 17:30
毫无疑问,这次疫情导致的全球阑珊将超过2008年经济危机。
欧美发达国家“负利率”遍地、美联储史无前例的“无底线”量化宽松以及深不见底的全球疫情延伸,都预示着咱们很可能要阅历一场史无前例的经济危机。
除我国以外的一切发达国家,堕入阑珊现已是铁板钉钉、毫无疑问。而我国底子不可能独善其身。
中金公司在最新的研报中,现已将我国2020年实践GDP增速猜测从此前的6.1%下调至2.6%。而3月19日瑞银相同将我国全年经济增加猜测大幅下调至1.5%。
我在两周前3月12日的文章《楼市,正在敏捷回暖!》里就提早猜测过:我国目前的抗疫成功仅仅只是1.0版别。疫情对这个世界的冲击才刚刚开端,疫情对我国进出口贸易和产业链的影响才是真正的2.0版别!
我国目前完结的仅仅只是确保人民生命安全的榜首阶段作业,而维持经济平稳运转才是后期更加艰苦的任务。
2008年经济危机时,我国在“四万亿”和“保8”的驱动下,榜首个从泥潭中爬起来,带领世界完成了正增加。我信任这一次,历史会再次重演,由于咱们能够使用的东西还有许多,比方新基建、货币宽松、房地产。
1.抄底我国
欧美日的“零利率”“负利率”以及货币大放水,必定导致流动性泛滥,本钱逐利的赋性一定是会选择流入出资回报率更高的国家和地区。
而目前我国的存款利率为:一年定期1.75%,二年定期2.25%,三年定期2.75%。单单从利差的视点来说,世界本钱就有极大的动力流入我国。
此外,从上一年开端,国外本钱就开端大规模的抄底我国商业地产,主要方针城市便是北京和上海。包含现在正在跑路的潘石y,也是在以极低的价格“引狼入室”。
彻底能够预见,跟着我国榜首个走出疫情,经济逐渐复苏,以及世界本钱避险的需求,国内一二线城市的优质地产项目都将成为外资抄底我国的廉价筹码。
2.供认回暖
3月24日,官媒人民网刊文《生意双方入市志愿强,多地二手房商场回暖》,这可是官媒榜首次公开供认楼市回暖。
我在前几篇文章里一再提醒各位,房住不炒和镇压楼市彻底是两回事,房住不炒更不是镇压楼市的代名词。
在全球经济同步阑珊,我国经济下滑压力如此之大的当下,让楼市合理回暖才是最最正确的姿态。
千万不要意淫高层会对楼市下重拳,楼市是皮夹子的现状短期内底子无法改变。
所以咱们看到今年开端,上海、南京等城市的限价现已悄然无声的低沉打开。上海最热板块前滩的价格现已早年几年的8.5万,放宽到今年的9万+。2020年上海首张预售证绿地海珀外滩定价13.8万元/平,而上一年近在咫尺的融创外滩壹号预价格仍是12.15万/平。
而深圳的火爆更是搞得沸反盈天。先是几天前的豪宅秒光,现在又出现高价喝茶费。深圳宝安海纳第宅116平总价1150万的新房“喝茶费”需求70万,云玺和金亨利二期的“喝茶费”也是60万-70万。没有楼市的火爆,哪来的高价“喝茶费”。
至于各要点城市新房、二手房成交量的回暖数据,我就不再列举了,之前几篇文章说的现已许多了。
3.慎重炒股
美股在10个交易日内阅历4次熔断历史罕见,美股崩盘导致国内A股更是频遭牵连。
假设你要是仔细品尝,就很容易发现,这几十年来,咱们的A股很难长时刻走出独立行情,永远是涨跌交替。不客气的说,我从未见过一个人,是在股市里真正发家致富的。短期的身价暴涨之后,必定在将来的某一天会还给股市。不到收手的那一刻,股市里底子就没有赢家。
越是本钱商场动乱,越是金融商场崎岖,房地产才越体现出保值效果。
2015年楼市大行情是怎么起来的?便是2015年6月A股到达最高点5178点之前,股市里获利的大咖们纷繁套现离场,购买上海和深圳的豪宅固化收益。2015年的大涨行情彻底便是从豪宅商场开端,从上而下带动起来的。
所以,股市注定便是短期融资的东西。价值出资和长时刻牛市暂时咱们底子做不到。
千万别自傲的以为你炒炒股赚点钱就能够收手了,终究你的首付悉数都会在股市里变成他人的首付!
楼市和股市是冰炭不洽的两个物种,炒股的人,会厌弃楼市挣钱慢,而真正懂得楼市价值的人,却底子瞧不起股市。但终究的成果往往都是买房的只赚不赔,炒股的万年不赚。
股市是人道贪婪的放大器,而终究人道都会在贪婪面前一败涂地!
所以,我不建议你炒股,或许说要慎重炒股,包含股票基金、指数基金。股市,高层都难以精准把控,更别说你平民百姓了。
4.怪胎学区房
从2月底开端的这轮回暖,一线和要点二线成交量最大的是三种房子:学区房、倒挂新房、大户型改进。
我在2月13日的原创文章《2020年,楼市将出现三波行情!》里就告诉过咱们:榜首波行情便是3月份开端的学区房热潮。现在看来确实如此,其实这底子不算猜测,而是多年来的经历堆集。
楼市里,最抗跌的产品是小学和初中都归于榜首队伍的双学区房(含九年一贯制要点学区),其次是榜首队伍的小学学区房。然后才是中心地段的质量次新房。而最不抗跌的是显着高于周边价格的高溢价豪宅,剩余最最不抗跌的便是没有学区的郊区老破小。
在整个楼市里,学区房是彻底脱离楼市大行情的独立存在,并且永远是只涨不跌。关于学区房而言,底子不需求剖析房产方针,底子不需求看利率凹凸,一切利空一切利好,终究都会被学区房转化为利好方针。学区房底子不受楼市方针的制约,学区房只受入学方针的影响。
目前深圳的学区房现已比年前涨价至少5-10%,而依据我榜首线的实地看房,上海的学区房成交极为敏捷,不过价格底子保持稳定。
所以,关于需求学区房的朋友来说,一定要提早考虑,越早买越合算。在不考虑自住的情况下,首选总价最低的挂户口房。在学区房中,什么户型、朝向、楼层、装修,一切都是非有必要因素,只要不是自己住,总价低便是榜首竞争力。
学区房最热销的永远是总价最低的,而决不是质量最好的。
5.房贷会被通胀吞没
未来10年,咱们的房贷会被通胀吞没。
目前我国广义货币供应量M2是200万亿,而2013年时才110万亿,不到七年翻了一倍。曩昔四十年,我国的M2年均增速为15%。
利率越来越低,物价和收入越来越高,这是大势所趋。所以,千万别看到现在房价不涨或许下跌,就不敢借款或许少借款。
正确的做法应该是在自己才能范围内尽量多借款贷足款,还贷期限拉到最长,并且选用等额本息的方法,总之,现在月供越少越合算,欠银行越多越合算。
目前,上海的典当运营贷利率现已低至4.35%,并且是20年等额本息,这比房贷利率(5年期LPR)4.75%还要低。所以,都在说要防止信贷资源流入楼市,在如此大的利差面前,资金的去向可想而知。
现在,上海还有一种税费贷,便是生意房产缴的税也答应你借款。在申请按揭借款时能够同步申请税费贷,到时候银行会给你张银行卡,缴税时直接刷卡,然后渐渐还款。利率3.5%,和公积金利率差不多,期限5-10年,最高额度50万。也便是说你生意房子的契税、个税(包含遗产税)、增值税,统统能够享受最低利率借款。
我熟悉的借款教师最近告诉我说,他做这行十多年,从来没有过今年这么低的运营贷利率,从来没有过这么快这么轻松的的批阅流程。
其实,从税费贷也彻底能够看的出,央行多次降准降息之后,各大银行的钱都现已多的溢出来了,急切需求把钱放贷出去。
而房贷事务是银行业最有保障收益最高的事务,所以,从这个层面看,高层仍是鼓励购房的。
6.借款翻倍
每一次换房,你的借款金额至少要翻倍,才有含义。
比方你自住一套500万的房子,借款还有200万未还掉,那么假设你置换的房子是600万,借款从200万增加到300万,那么就彻底没有必要换。由于置换一次单单是中介费契税个税增值税就要接近10%,也便是60万左右,而你多贷了100万,却还要付出60万的的换房摩擦成本。
置换,有必要让借款额至少增加一倍,不然就别换。
买房挣钱靠的便是杠杆挣钱,靠的便是用银行的钱挣钱。房价大涨行情下,万不得已能够选择用全款或许少数杠杆买房,但是在房价滞涨和横盘时期,有必要到达杠杆翻倍,换房才有价值。
房子置换的大忌,便是平进平出!
7.让每一套房子都负债
15年前,上海丈母娘找女婿都要求“有房无贷”,但现在看来,当年的有贷和无贷,现在身价至少相差2-3倍。
美联储无限量印钞开启,各国零利率负利率频现,全球大宽松时代现已到来,认不清这个现实你将输的很惨!
全款买房和提早把银行借款悉数还清,是最愚笨的理财方法。
假设你名下有一套无借款的房子,那么接下来你要想尽办法让它负债。比方卖掉后再按揭换房,或许典当掉套现出来再买房。
让每一套房子都处于还贷之中,才是你抵挡通胀最合理的方法,由于你手里的钱会变毛。所以,假设你手里的钱都是银行的,那毛的越快,你的资产才越高。
你有必要确保,手里始终拿着银行的钱。轮到大涨,你就一步登天,房价不涨,你也能抵挡通胀。
一定要记住:合理负债才是你抵挡通胀最有用的手段!
8.哪里能够买,哪里需警惕?
深圳:钱够就买,有钱就买,不论是首套仍是改进,不论是自住仍是出资,由于,深圳的房价底子摁不住,并且当地的种种做法早已表明对楼市的暧昧态度。
北京、上海、广州:现已是房价底部,未来能否大涨,没必要猜测。微涨,长时刻上涨是毋庸置疑的。首套刚需尽管买,千万别梦想房价再跌,任何一次经济危机的终究成果都是房价持续上涨。出资要衡量自己的杠杆凹凸、月供才能,不建议超过自己才能的高杠杆出资,由于也许你没等到房价大涨就自己先爆仓了。
苏州,南京、杭州:这三个回暖显着的城市,刚需能够出场。这三座强二线归于内生性需求很强的城市,良好的经济发展,较高的人均收入,持续的人口增量,都是房价持续上涨的保障。高杠杆出资持续张望,等候方针利好。
南通、沈阳、大连:上一年涨幅很大,并且没有显着调整过,非迫切刚需都要慎重入场,张望为主。
天津,济南、青岛:上一年跌幅很大,目前底子到底了,但是后期上涨动力显着不足,刚需能够入,出资需慎重。
我写文章有个原则,有必要包含两方面内容:评论价值观和分享方法论。一切没有方法论的文章都是耍流氓。我的文章有必要做到让读者取得新的常识点和技能,不然我宁可不写,免得浪费你我的时刻。
我更新慢,由于我也需求堆集,我也需求了解商场。另外,我写过的常识点我回绝再重复,所以,想要恶补的朋友,能够翻看我之前的文章。
再次谢谢咱们的助威!
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