2月二手房成交惨淡，带看恢复后能否破冰？
2020-03-24 17:40
二手房商场一直以来被看成是楼市风向标，而因为疫情联系，切断了带看量的存量商场，没有带看的商场瞬间失去了生机。
01
2月二手房成交惨白，成交全赖“吃老本”
刚出炉的二手房成交数据显现，2020年2月，上海二手房成交4236套，用“惨白”来形容一点都不为过。
来历：兔博士APP
因为此前2月新房单月成交695套，成为有数据统计以来历史新低，现已给了咱们打了预防针。从根本上来说，降低了咱们对商场的全体预期。
所以，2月二手房终究的成交量是4000套，或是5000套现已不那么重要。
咱们都知道，因为疫情的联系2月全体上是没有带看量的，没有带看自然是无法有成交的，而更多的这些成交量多半是疫情前敲定，年后走一个流程完结买卖。
02
楼市冰冻期，买房人涌入了哪里？
依据兔博士APP2020年前两月的成交数据显现：1月和2月共计有4964个小区有成交。
而其间在1月和2月分别都有成交的，正巧有2000个。
去除一些个案以及网签做低的价格，咱们特意加入了筛选条件，前两月单月都有成交3套及以上的小区总计215个，占比仅仅4.33%。
咱们将这215个成交活泼小区做了数据透视，便能够得出当时楼市的成交活泼区域和板块。
楼市冰冻期，买房人涌入了哪里？
从数据来看，浦东（三林、惠南、金桥）、松江泗泾、奉贤南桥、闵行浦江、杨浦中原成为最为活泼的区域和板块。
03
刚需与学区的成交，彻底和商场好坏无关
了解了成交活泼区域和板块，该了解具体的小区。
之前咱们筛选过一次，即前两月都最少有3套成交的小区，咱们接着将2月的成交套数-1月成交套数，看看哪些小区在疫情期间成交的更好。
所以发现了以下的TOP10：
来历：兔博士APP
从这张表中，咱们能够得出以下定论：
1）上海2019年全年共计有5200+小区有成交最少1套的记录，而这TOP10中的绝大部分小区都是19年成交套数排名TOP500的小区。
TOP500小区什么概念？差不多是年成交量60套，简而言之便是每个月能有5套左右的成交。
2）这些小区绝大部分的代名词是刚需，乃至是刚需中的刚需。成交均价基本便是2-3-4（万元/㎡），以崇明陈家镇的裕鸿佳苑不到1.5w单价开始到挨近4万的浦东高行的幸福小镇和宝山淞南板块的淞南九村。
总价区间从150万出面，到350万。而350万差不多是上海二手房的套均总价。整个上海二手房商场依旧是刚需的代名词。
而低总价意味着，买房人的第一目标便是先上车。
3）咱们看到了虹口曲阳板块的邮电二村（红框），相同也榜上有名，单价将近8.5万。不必问，只要学区房能够解说这一切。
310109（虹口区）的人或许都知道，虹口四中心小学是虹口区的一梯队。而学区房仍然是眼下家长最热捧的。而学区房的单价和面积息息相关，最小面积的一室户户型，单价乃至最高能够挨近10万/平米。
其它总价段成交活泼的小区包含：
400万元门槛成交最活泼的小区：浦东三林板块杉林新月家园成交9套，均价40498，套均总价，305万；
600万元门槛成交最活泼的小区：浦东洋泾板块崮山小区成交7套，均价74266，套均总价，507万；
700万元门槛成交最活泼的小区：杨浦黄兴公园板块浣纱六村成交4套，均价63141，套均总价，661万；800万元门槛成交最活泼的小区：浦东前滩板块前滩东方逸品成交3套，均价83115，套均总价，771万；900万元门槛成交最活泼的小区：黄浦董家渡板块明日星城成交4套，均价78855，套均总价，893万；1000万元门槛成交最活泼的小区：浦东源深板块陆家嘴花园一期成交3套，均价75934，套均总价，918万；1500万元门槛成交最活泼的小区：浦东陆家嘴板块仁恒滨江园成交4套，均价84941，套均总价，1458万；2000万元门槛成交最活泼的小区：浦东前滩板块前滩华唐名邸成交2套，均价89639，套均总价，1878万；2000万元以上成交最活泼的小区：黄浦新天地板块翠湖天地嘉苑成交2套，均价148910，套均总价，3375万。
04
宽松商场下，买房者的选择和时机也更多
如今在二手房商场中，竞赛没那么剧烈，全体购房环境相对宽松，买房者的选择和时机也更多。
阿飞同学大郅就在最近ACC（暗搓搓）的完结了房屋的置换：将原先金桥板块75平的两房置换成了曹路板块108的三房。
他和我说，此次疫情，让他萌生了改进住宅的主见。夫妻二人有一个上小班的闺女，觉得小两房现已满足不了居住需求。
而大郅以为目前的商场便是平稳时期，是换房的最佳时机。上涨时先买后卖，商场平稳时先卖后买。
拿定了主见之后，他需求我帮助的当地仅仅提供一下近期两个置换小区的组织合同成交（非网签价格）均价作为参阅。（组织合同成交均价由兔博士APP提供）
之所以能在短短的五天内出手自己金桥的房子，并在5天内完结曹路的置换。给出一个最合理的商场价格尤为重要，毕竟一分价钱一分货。
尤其在这样一个时间节点，作为刚性改进的他们，并不指望这一次置换能够在价格上赚取多大的价差，只要以一个契合商场的价格促成买卖，完结最真实的改进需求即可。
3月以来，跟着疫情的逐步好转，二手房的带看也不是横亘在二手房买卖的最大妨碍，做好相关的登记就能带客看房。
依据上海二手房成交的常规来讲，三月历来是成交旺盛的月份，一方面，气候回暖适合看房，第二，年前的需求会集释放。
就在一年前，3月成交量打破2W5+套，由此拉开了反扑的前奏。而在本年，3月会是2020年要害的，承上启下的一个月份。
带看量则被看作是二手房成交的生命线。跟着这一难点不复存在，存量商场的每一环也都会默默的发作改变。
对于三月二手房成交，你怎么看？
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