近几天，跟着海外疫情的快速分散，本钱商场进入恐慌周期，剧烈震荡。

美股在两周内前所未有地触发3次熔断。海外一专业股评员猜测，标普500指数将跌落41%至2000点，这意味着不可胜数的财富会顷刻间湮灭。

海外炒股的韭菜们根本被连根拔起。一个朋友在朋友圈感叹到：

马克思说，本钱主义是血淋淋吃人的社会，一点都不假！股票瞬息万变，某股票瞬间从1834元跌到1分钱！什么概念？便是方才还有1834万元，一根烟没抽完，剩下了100块钱了！

这次美联储完全慌了，紧急发布救市方案，做法激进超乎幻想，不单降息到零利率，还推出了7000亿美元的量化宽松。然而利好消息发布后，美股期货没升反降，立马下挫5%到跌停线。

老特把我国算计了个明白，2月初的时分还在嘲讽我国疫情管控糟糕，没想到现在被新冠病毒教育得连头都抬不起来。

通过这次疫情也看得出来，国际本钱对美国的疫情管控极度不自傲，以为我国才是当下国际中最安全和次序的避难所。

这关于我国，也是一个树立大国形象的绝佳机遇。尤其是对欧洲各国的援助，能够让我们在大国战略的路上拥有更多的伙伴，人民币国际化也更简单被拥立。

当然国际本钱商场的动荡对我国楼市的影响也是有的，疫情导致全球股灾，涉及海外商场经济，对我国的出口货品需求削减，影响我国外贸经济的增加，然后下降消费和楼市购买力。

但这是一个很长的传导链，且在大国冲突的基础上，影响的预期现已非常薄弱，并且我国在加大马力发掘内部商场，接下来通过大基建和量化宽松，对冲危险。

疫情之后，全国际的经济转速下降一个层次，但我国必定是最早康复原有转速的国家。

当然今日讲的并不是国际本钱商场对我国楼市的影响，而是近段时刻我国楼市的底层结构正在发生着剧变，比如农地入市和撤销预售准则，这将改动我国房地产的格式，是我们最应该要关注的事情。

接下来子木为我们进行解析。

1

房价的实质

我们先来回答一个最常见的问题，“我国房价为什么越来越高？”

答案千千万，但回归到最基础的商场原理，解释只需一个，“面粉”太贵。

拿本年2月份的商场状况来说，虽然在疫情的影响下，楼市封锁进入冷冻期，房价摇摇欲坠，但一些城市的土地商场反而热烈的狠，甚至逾越去年同期水平。

土地拍卖火热，溢价率高，开发商本钱出去了，未来房子建好后天然定价不会低。要知道，在房地产项目各项本钱中，土地费用、各种税收占比就高达房价的40%—55%，修建施工本钱占20%左右，三项费用约为10%。

当地从城市周边以超贱价格征收，反手以几十倍甚至上百倍的利润卖给开发商，推高房价。并且土地被当地独占，和当地财务绑定。在利润唆使下，当地会想方设法操控土地供给节奏来稳定或推高房价。

所以任老前辈从前也讲过一个实际，房价上涨，是供需关系恶化的必然结果，除非当地加大住宅供应量，否则房价会按照此方式持续上涨上去。

当然这个问题也能解决，他也给出了一剂良药，那便是答应「农地入市」，但这种状况根本不可能完成，由于还要涉及到修改土地法。

关于「农地入市」，我从前写过专题文章，它之所以很重要，是由于解决了当地独占土地问题，充沛让楼市商场化，也是推广租借住宅商场，完成“房主不炒”战略的根基。

于今有了实际的进展，打破了不可能的实际。

2

农地入市

前几天国务院主持，23个部分联合发布了一份文件，文件内容称：将深化乡村土地和团体产权准则变革，稳步推进乡村团体运营性建造用地入市，探索赋予农人对团体资产股份的占有、收益、有偿退出及典当、担保、继承权。

简单来说，便是乡村团体土地直接入市开发，无需国家征收。并且这次把试点城市扩展到13个，分别为：北京、上海、沈阳、南京、杭州、厦门、郑州、合肥、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

你会发现试点城市都是当下国内能拿得出手的中心城市，并且布局之广掩盖全国。一线城市唯一少了深圳，这是考虑到深圳面积太小，并且前几年团体建造运营用地现已被征收完了，没必要再推广「农地入市」方针。

那么「农地入市」对楼市的影响到底是如何的呢？

首要能够确认的是，这些乡村会集建造用地，是有条件束缚的。

现在来看，之前在乡村盖的小产权房，不可能转正。在寓居层面上，只能利用团体建造用地建造租借住宅、同享度假小院。

有些人开端怀疑了，这算什么严重变革，这么看，对房价没什么作用啊，别着急听我细讲。

做个假设，假如城市周边的农人能够直接把地卖给开发商，开发商拿到后立马开发成商品房卖给城里人，此行建立。

那么，市郊房的价格会比商场价格低30%左右，并且开发商削减了土地本钱，会开发出更高品质的楼盘，再加上地铁直接通勤市内，刚需大都会选择。

而这会对商场房价形成非常丧命的冲击。当地必定不愿意，由于商品房卖不出去，影响征收回来的土地价值。

解决城市居民寓居问题有两个方向，买房或者租借。出于对商场房价的考虑，当地想着从后者下手。

现在一二线城市的租金实在太高了，租金由业主定价，业主为了让房子发生更多的溢价和收入，超过承受能力地调高租金份额，这直接扼杀了刚毕业作业年轻人在大城市的打拼梦。

拿我一个刚毕业的学生举例，刚在北京作业，薪酬1W，房租就到达4K，再加上吃饭、交通、交际、学习，每个月还得和家里要钱，连女朋友都不敢想。

要知道北京人均薪酬是在9600块钱左右，这也是近一两年许多人才逃离北上广深，重返二线的真实原因。

但假如贱价租借房呈现呢？状况便有所改观了。人才们的全体寓居本钱下降，同时购房需求被推延，给自己留在一线城市打拼留有更多的时刻和空间。

“假如足够多平价租借房源呈现在商场上，商场的全体租金和全体房价必定会被按捺下来”，这便是出台「农地入市」的真实意图。

3

现房出售

从近期的方针也能够看出，只需有出台“下降首付方针”的城市，均被中心严令正告，禁止影响楼市。

并且在楼市还没有回稳的节骨眼上，又加速推进了「农地入市」的方案方案，阐明中心未来真不打算炒房了。

并且前段时刻，被方针强压了3年的海南，敢为人先，出台了一份方针，明确撤销预售房准则。

预售房准则也是跟香港学的，最初海南省仍是第一批搞预售房炒楼花炒崩了的当地。海南终年以房地产为首要收入来历，上一次出台严政“断臂封市”，这次下定决心回绝炒楼花，隐约有一股势力在操控着走向。

能够说，海南若施行成功，撤销预售房准则会逐渐在全国延伸开来，这是大趋势，由于对消费者百害无一利的方针是不符合当下商场环境的。

农地入市反土地独占，打造租借商场；撤销预售准则，施行现房出售。这在前几年是想都不敢想的事情，于今变成了实际。

阐明我们不想香港化，及早地知道到了炒房带来的严重后果。年轻人还有时机和空间。

4

房地产趋势

当然关于商场的趋势判断，我还有几点要阐明的。

1、未来房地产商场会两极化开展，类似于新加坡房地产准则，商品房越来越少逐渐变成奢侈品，租借商场和保证房规模会加速扩展，最终完成如深圳市长所说，“高端有商场、中端有支撑、低端有保证”。

但这并不意味着，商品房的价格会因此跌下去。有钱人还会向上寻求商品房带来的寓居体验，例如新加坡，虽然一开端就施行“组屋准则”，但商品房房价仍是与日俱涨。当然房地产价值的「城市地段论」会益发凸显。

2、种种迹象表明，未来房地产出资盈利越来越少。最终会变成一种“防护型出资”，首要用来抵挡长期通胀，获得暴利越来越难，炒房变得越来越不明智。当然关于一般老百姓来说，抵挡通胀现已是非常好的出资标的了。

3、这些趋势会由一线城市逐渐向二三四线城市分散。由于一线城市对土地财务的依靠度小，并且商场能开发的土地之前现已差不多都卖完了，现已步入存量房年代。在存量房年代，当地财务的首要来历可能便是接下来的房地产税，和人才们努力作业所创造出来的财富税收。

所以你会发现留住人才，布局房地产税是未来中心城市最重要的使命。

4、相关于一线城市二线城市会有一波盈利期，由于更需要地价带来的财富积累来扩展城市规模，招商引资抢占城市开展高地，所以对「农地入市」的积极性不会太高，几乎是被动的。但在现在的经济形势和购买力下，盈利会被推延。当然我们也不要着急，我国经济回到原有转速也得在半年之后了。

5、三四线城市现在还处于房地产开发的第一阶段，对土地财务的依靠会更强，当然对房地产税和农地入市、撤销预售房准则，这类遏止房价的措施从心里是排挤的。

但巧妇难为无米之炊，上一轮房价周期将购买力耗尽，假如未来产业无法兴起，人才无法流入，则很难在房地产上有所作为。

不管与否，现在的方针出台都是向着维护刚需的方向进行，这是我国房地产完成长足开展的必要措施。

在未来大分化年代，买房出资这件事情必定要谨慎了。

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