近期，高层掌管召开作业座谈会，特别不寻常。

作为楼市带头大哥，10城的一把手全部出席，下一步怎样调控，高层也给出布置，金融、税收、土地、监测等，调控储藏一个不能少，这也很不寻常。另外，遣词极端严峻，高度重视新情况新问题，时刻绷紧调控这根弦，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。这些遣词，在近几年很少见到。

未来，调控到底怎样走？各地将会有什么动作呢？

1、楼市方针为啥收紧，我们从股市说起。这几天，股市“喊牛”的人明显少了，说“卖楼炒股”的人少了。前一阵子，股市上涨便是钱多惹的祸。一听说要收紧（比方LPR接连3个月未降），根基不可靠的都下跌了。上半年，热点楼市火爆，疫情导致需求滞后，到5月开释的七七八八了。

从近期的数据来看，大湾区、长三角楼市火爆，成都6个新盘“万人摇”，杭州一个星期卖掉1个月的房子，也都是出资投机惹的祸，这不是高层要看到的。外部环境骤变，局势很严峻；疫情下半场，管控常态化，餐饮、娱乐、旅行、交通等大消费复苏，比我们想象的来得慢、来得艰难。

所以，国家提出“经济内循环为主”，扩展中产，把6亿低收入人群纳入这个循环系统里。资金绕道进入股市、楼市，虚拟市场繁荣，经济怎样内循环呢？所以，这次不寻常的作业座谈会上，高层亲自布置，限购、金融、税收，强力东西一个不能少。“疫情财”的炒客们，被掐住了七寸。

2、于是，一周左右的时刻，深圳、南京、东莞、宁波，两大都市圈最热的城市，重磅方针密集布下，大刀阔斧。7月15日“新政”后，深圳楼市重创，二手房交易断崖式下滑。16至22日，二手房日均网签222套，相对6月份日均450套明显下滑；方针前后，机构成交量下滑达61%。

新政后，750万豪宅线附近的业主心态没之前强硬了，不肯议价的，现在可商量了。各有各的盘算，背了杠杆撑不下去的，降价100万的有许多；即便撑得下去，但掐指一算，房子拿在手上不划算，还是出货吧。毕竟，冲击落户炒房，购买力少了30%，未来怕卖不出去，砸在手上。

前几年下手的房子，现在涨了200多万了，降一点儿价不吃亏，不赚最后一个铜板，爽性抛了吧。不满足“3年落户+3年社保”的，卖了就没资历了，有的爽性不卖了，贝壳统计，深圳挂牌二手房下架2000多套。但这是少数人，作业和收入很体面，绝不是那些拆东补西的炒客。

听说，“满五唯一”或750万元以下的房子，受新政影响小，价格比较坚挺。我是认可的，深圳住宅自有率只需35%，需求太强壮了。价格低、税费低的房子，这时候便是香饽饽。不过，买家少了，卖家自然不再固执喊价。这时候去买，一套降价5-10万，也是很有可能的。

对深圳调控最严峻，住建部领导亲自督战，连夜发布方针，限购比京沪都严厉，税收方针多管齐下，让炒家收益一夜归零。必须得这样，不然，便是怂恿炒客们把“房住不炒”架到火上。不过，对部分落户不满3年的新深圳人放行了，理由是伤及无辜。可见，当地的小心思很重。

3、深圳之后，东莞也被摁住了。近水楼台，需求外溢，深圳扩容，加上华为加持的松山湖涨到“5万+”，6月以来东莞楼市火的一塌糊涂。上半年，东莞二手房均价19640元，环比上涨13.5%，同比上涨21.7%，是全国涨幅仅低于深圳的城市，数周雄霸冰山指数第一。于是，座谈会前夜，东莞明确，非户籍购置首套和二套，分别要1年和2年社保，堵住了深圳炒家。

深圳、东莞之后，一路向西，该到广州了。不过，广州做得很好，被叫到北京的10个城市，广州和长沙是被表彰的“优等生”。嗅觉敏锐的人看来，这不便是时机嘛！你太达观了，长沙让出资客“有去无回”，广州也相同。

外地人到广州，首先想到的便是集千宠万爱于一身的南沙，这是广州唯一的副中心，又是广深科技走廊最接近深圳的片区，更是大湾区的核心。在深圳，有这样的区域，不炒焦对不起如此好的规划。近期，许多深圳人驱车75公里，跑到南沙扫货。南沙新盘，本地人和外来出资客各占一半。

确实有人看好，但冷静后发现，没个5-10年，很难见效。最要害的，还不是产业、教育和医疗规划能否落地，而是人太少了。10年前，南沙规划200万人，现在不到80万。不是南沙不吸引人，其实南沙已很耀眼了。要害是，广州新城太多了，仅金融和总部经济，就规划了19个功能区，4个科技中心，遍及广州11个行政区。

任何一个新区，都有数个体量200万平米的新盘供给。比方，番禺的广州亚运城，2009年的全国地王（255亿），600万建面体量，接连3年超百亿出售规划，2019年还是全国出售最大的楼盘。番禺还有祈福新村这样的，7500亩的巨无霸楼盘，从1991年至今，接连开发了将30年。

东部的增城也相同，卖了20年的超级大盘凤凰城还在卖，百万平米体量的合景誉山世界、科会花园、品秀新图来了。再如，花都的融创文旅城（380万平米），南沙的保利城（100万平米），黄埔的实地创春藤（250万平米）等，后边还跟着一大票80-100万平米体量的二级供给梯队。

当下，广州外围新盘许多，旧改也开端放量，任何一个大盘抵得上深圳半年出售量，海量供给，将任何炒房的主意击得粉碎，硬生生逼的我们落实“房住不炒”。深圳、东莞没有纵深的内地，本质上便是个县的规划，加上接近香港，工业占据大部分用地，楼市是个小盘子，资金能炒的起来。但在广州，供给没约束。笔者认识的来广州买房的深圳人，都是冲着广州房价低来的。

4、所以，广州下半年依旧是模范生。再看看，东中部的二线城市，先说说紧跟深圳发布严峻调控的南京。从方针看，形似投机炒作很严重，其实南京楼市分解很严重。卖得好的，要不是学位房，要不便是一二手房价格“倒挂”的盘。这些项目放在哪个城市，都会畅销，不古怪。

目前，南京整个江北大板块，如桥北、江北高新区，出售压力很大，很多房源滞销，需求中介分销。有项目一上市便发动全渠道“转介”。外围卫星城，句容、高淳、溧水等，项目十分惨淡，句容宝华的碧桂园大学印象三期，2017年8月拿地的楼面地价9541元，而就在上个月该楼盘三期住宅初次开盘，新房精装修均价只需9800元，而2018年该项目二期曾卖到1.6万。

再看看，本年出了6个“万人摇”的成都，本年楼市最大的特征，便是一二手房价倒挂更严重了，刚需倒挂盘卖得好，比方近期炽热的凯德卓锦万黛，5.8万人摇七百多套房，价格一万出面；高端舒适型项目，单价总价都比较高，卖的比较慢，碧桂园锦樾府，168套房源，摇号复核仅1人。

其实，锦樾府难卖，主要原因并非比周边贵3000元。放在2017年头（成都摇号最火时期），面临黄金地段的这个项目，绝大多数人会自取灭亡般参加摇号。摇号搞了3年，即便黄金地段，即便上半年成都楼面价破2万了，但面临2.4万的均价，多数人不认为以后涨多少，购房者心态慎重了。

回归理智的，还有杭州。杭州楼市形似也很火爆，万人摇再出江湖。近期，杭州的调控也很严厉，人才购房5年限售，约束郊区户籍人口到市区买房，一人不能多处登记摇号。但其实，杭州楼市和成都相同，成都二手房成交下跌50%，杭州13万套二手房挂牌，排在重庆之后，增长了50%。

20%的房源主动下调价格，西湖板块成交都跌了30%。杭州市区还算不错，但郊区就差许多了，比方最近南部卧城首开的某大盘，本年3月放话要开盘，高层放风价2.8万。7月首开，精装均价仅2.56万，比预期低了2400元；萧山杭州南站的某名企盘，本年5月售楼处公开后，作业人员称，单价冲击4万。上周终于首开，精装均价3.64万，比预期价格低了3600元。

5、讲了这么多，其实是想告知我们，除了深圳外，大部分二线城市并没有全面上涨。一方面，旧改叠加外围开发，过去几年大规划供地，供给量太大；另一方面，居民购买力不像深圳那么固执，畅销的主要是一二手价格倒挂的楼盘，或者是学位房。近期，高层招集的座谈会，并不是要求，热点城市立刻出方针镇压，而是经济跌势止住了，对下半年及未来的调控要前瞻性布置。

怎样布置？未来，纾困中小微，应对表里不利环境，货币继续宽松，防备资金违规进入楼市，就得构筑起防火墙。于是，这次把10个代表性城市一把手叫来，告知他们要有大局意识，扛起责任。一起，调控要精细化，操控投机炒作（如限购升级、冲击假离婚），但也要合理需求。

比方，深圳对首套房、改善需求，杠杆方针并没有变，宁波、南京、杭州等城市，关于刚需、人才买房或摇号，都给予优先或50%的份额保证，长春乃至退出了限售。可见，关于二三线楼市区域分解、产品分解（一二手房市场），高层很清楚。既要操控楼市泡沫，也要保持稳定。

毕竟，稳字当头也是调控方针。所以，各地方针有保有压，目的是要维持楼市一定的活跃度。因而，虽然调控成为未来楼市主基调，6-7月份楼市的“疫情牛”结束了，但并不是一味地镇压，不要听风便是雨。房价涨幅大的（如同比超10%，环比接连超1%的），调控随时而至，毫不迟疑。

但是，调控极具针对性，见招拆招，精准冲击。不只不伤及无辜，还会有定向支撑。下半年及下一年，表里环境仍不达观，操控房价，让刚需和合理改善获益，这是楼市受鼓励的增长。所以，下半年及下一年是刚需买房的时机，既能享受到限价的优惠，还能获得低利率带来的福利。

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