同一户型，为什么高层比低层要贵那么多？|碧桂园楚悦台
2020-06-14 10:27
同一户型不同楼层的价格为什么会不同？哪些因素影响了不同楼层之间的价格？这些因素是如何影响垂直差的？买房时又该如何去选择楼层呢？这些看起来很基础的问题，如果没做好可能会导致大量利润白白流失。
上次我们在《掌握这套体系！地产菜鸟都能轻松给每套房定价。买房时再也不纠结了》讨论了住宅价格体系中三个层级的第三个层级，从横向和纵向两个轴向将项目楼栋的栋均价进行分解，形成“平面差”和“垂直差”。由于篇幅所限，上一篇我们只讨论了“平面差”，现在我们来重点讨论“垂直差”。
下面我们通过以下几个方面来探讨垂直差的分布及其规律，并将这些规律反映到每个户型的价值中去，以便制定一套科学、合理的住宅价格体系。
01
与远眺的城市景观相关的垂直差
首先，我们明确一个概念——层差，所谓“层差”，就是同一户型上一层单位的单价与下一层单位的单价两者之间的价格差。同一户型的不同楼层的层差可以按固定数值逐层相加，这个固定数值的层差，我们称之为“基础层差”。在设置垂直差时，我们一般按基础层差的倍率进行，如果基础层差是50元/平，那么2个倍率就是100元/平,0.8倍率就是40元/平，以此类推。
远眺的城市景观是指远处的山景、水景和城市天际线等等，一般而言，随着楼层的增加，站得越高看得越远，视野越好城市景观就越美。我们以一栋32层的高层住宅为例来说明：
◆ 1层（底层）：可能受外围老式低矮居民楼的遮挡，采光和视野较弱，且底层有潮湿和卫生的问题；
◆ 2-8层：同样可能受外围老式低矮居民楼的遮挡，视野较弱；
◆ 9层：9层开始视线不受老式低矮居民楼的遮挡，视野豁然开阔，故层差有一个较大的 “跳差”；
◆ 10-25层：视野逐渐开阔，随着楼层的增加，可以看到近处的水景和远处的山景，逐渐达到好的观景楼层；
◆ 26-31层：同样视线开阔，也可以看到水景和山景，但有的购房者有“恐高”，对于26层以上的楼层接受度开始降低；
◆ 32层（顶层）：同样可以看到远处的山景，但顶层有防水和隔热的问题 。
综上，城市景观的垂直差是在随着楼层的增加相应的基础层差逐层相加的基础上，并对一些特殊楼层进行垂直差修正而形成的，比如防水隔热、潮湿卫生以及恐高等问题的修正，从而得到城市景观的垂直差。
城市景观的垂直差
基础层差的取值与项目的整体均价有关，项目均价越高，基础层差越大。一般经验值为项目均价/基础层差的比值的350—450倍之间，比如单价5万/平或以上的基础层差可以取100元/平或以上，而单价2万/平左右的基础层差取50元/平就可以了。基础层差不宜过大，否则会使得高楼层单位的单价太高，而不利于销售。在特殊市场条件下，还可以采用两个或三个楼层共一个基础层差，这样的目的是为了“压扁”各楼层之间的垂直差，缩小上下楼层之间的房屋总价，有利于销售。
人的终身总有一些收藏，收藏一幅画卷、收藏一壶美酒，熏陶着人的身心，让心绪更加安定，而收藏一座院落，便可将精致韶光尽揽于终身！
三千遍对家的想象，,不如实际的一眼，从地下多功能室、院子到地上的每一层空间，甚至天幕天台，楚悦台院墅样板间皆匠心呈现。让业主“先睹为快”，窥见未来，下面就跟着小编的脚步一起来看看吧！
私家庭院
静街深巷、古树高墙、门庭赫奕...全新开放的院墅样板间，以更低的建筑姿势成全更高的生活享受。
沿着竹径、拾级而上、穿过厚重的院门来到私家院子，外部设计使宾客们入户便能体会到尊贵。面积约28㎡的一方院子，既私密又宽广，风和日丽时便可约上亲朋好友一同来举行一场Party，闲暇时可以休闲小憩，聆听风吟。
首层
进到别墅首层，宽广视野尽收眼底，层高约3.4米的挑高客厅既能表现出家装风格的精华，也是主人地位的象征，它承载着家庭日子的气场，也记录了一个家庭的幸福韶光。一层厨房与餐厅连接，多人聚餐、下厨亦不在话下。
地下室多功能区域
行至地下空间，除开私人电梯和车库以外，其余空地可最大程度展开自己的奇思妙想。
地下室总体面积约95㎡。功能灵动、百变空间：工作/沙龙/运动、酒窖/台球室/健身房...盛放更多私人志趣，装得下一家人的喜好。
二层
二层的卧室全部采用套间规划，形成独立空间，确保了足够隐私性。两间卧室自带观景明窗，采光面大，视野宽广，窗前可欣赏自家院子，或是瞭望远处。
三层
三层以主人私享空间的规划理念来打造，最大程度的保护客户隐私，充分考虑了居住的舒适性。主卧还私享约27平米大天台，摆舒适桌椅，以浅浅灯火装点，仰视天空，追寻内心的声响；或栽培花花
草草，打造自己的空中花园。
碧桂园楚悦台合院别墅建筑面积约171平米，地下室、天台、阳台等增值面积约166平米，实得面积超过300平米！
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