近日，巨细新闻媒体的头版均被大会刷屏，连楼下专心于棋局的老大爷都在谈论大会的时政要闻，热度明显要比从前更强一些。

当然这是有缘由的。

因为2020年本便是中国经济换挡大年，又遭受百年难遇的疫情灾祸，经济承压，民生困惑。而大会又是诸多问题的最高指示，无论如何，最少告知咱们接下来该怎么做。

在刚刚发布的2020年政府作业陈述中，咱们看到了当局对经济方针、钱银走势、民生保证，乃至房地产行业的心情，这些对咱们判别楼市走势至关重要，具体真相是什么。

接下来子木为咱们进行具体解读。

一、不一样的房住不炒

本年大会对2020年房地产方面的作业部署，共一百九十余字，简略概括下来，共三条信息：

1、坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位

2、因城施策，促进房地产商场平稳健康发展

3、新开工改造乡镇老旧小区3.9万个，支撑加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务

如果你常常重视楼市，一定会发现，本年大会说到的房地产定调均在曩昔巨细文件呈现过。一些人必定在想了，这不是陈词复调嘛，没有新意。

但在语言学上有一句话，“语言的意义不在于其本意，而是在于不同环境下所表达的背面意义”。

咱们来分析一下现在的环境。

其实陈说房地产内容之前，大会说到了本年的首要方针，便是“保民生保作业”，和以往不同的是，本年未设GDP增长方针。

这点反常重要。

因为曩昔当地启动房地产的动因有两个：

1、招拍挂发明土地财政营收

2、到达中心的GDP增速方针

前几年为什么“房住不炒，稳房价”，落地效果很一般，因为各当地一有空隙就想办法松绑方针启动地产，屡禁不止。

其中一大部分原因正是GDP增速。为了到达方针，或者背面的政绩，当地会不顾及根本地“抢经济”。经济好的城市压力小，经济差的城市，则只能经过拉升房价的办法，快速到达预期。

这种现象在2008—2018年这10年中尤为猛烈。

GDP方针和稳房价是天然对立的，这次大会清晰了保作业才是最大的挑战，既承认了经济承压的现实，也开端抛去体面上的光荣，真正地考虑到了民生所求。

所以2020年，在不追求GDP方针的情况下，当地对“房住不炒”的落地，将会比以往更实际一些。

依此判别，本年房地产调控方针仍然会采纳严苛办法，不会轻易铺开。而在当地行情上，则鼓励刚需进场正常买卖，一旦有过分炒作现象则会马上叫停，前段时刻“方针一日游”的现象，在未来还会呈现。并且各当地现在正在严查任何炒作行为。

例如北京近期开端严查房地产商场，重点照顾虚伪宣传“不限购”、炒作“学区房”等行为，终究查处的房地产组织达21家，业界一片凄风苦雨。

二、棚改没了踪影

解读完相同的，咱们再看看不同的当地，翻开过往几年的大会定调，发现本年关于棚改的言论完全没了踪影。

2017年，棚改600万套，

2018年，棚改580万套，

2019年，继续推动棚户区改造，

2020年，无。

众所周知，钱银化棚改是三四线以下的城市房价上涨的首要动因。2018年国开行回收棚改项目审批权，三四线城市遭受第一轮降温，于今2020年完全不提棚改方针，意味着将进入第二轮降温期。

当然这次降温相关于2018年会愈加残暴。一是没了大周期的衬托，现在购房者相对之前张望心情浓郁，二是经过几年折腾，在疫情的影响下，三四线购买力过分透支。

当然三四线城市，开发商和媒体操控言论方向，新房房价仍然会“绷着”，但二手房商场就不会那么好运了，咱们能够观看下面的表演。

棚改消失，当地顿时少了土地财政收入，当局也给了弥补办法，那便是“新开工改造乡镇老旧小区3.9万个”。

改造的优点是双向的，既搞了民生，又带动了比如装饰、保洁、家具等工业的消费。当然棚改和旧改发生的效益仍是有很大距离的，这意味着本年当地要勒紧裤腰带过活了。

第二处不同以往的是，这次未提及房地产税，很多人拿这个说事儿。

其实前几天国务院在下发的经济体制完善定见文件书中，现已说到了房地产税部分，“稳妥推动房地产税立法”，其地位能够和大会并提。

当然能不能落地，我之前在《大会前夕》一文中现已胪陈，感兴趣的能够去翻阅。聪明人或许现已从字面意义上看到了成果。

2018年，“稳妥”推动房地产税立法

2019年，“稳步”推动房地产税立法

2020年，“稳妥”推动房地产税立法

本以为2019年能够稳步推动了，没想到2020发现很多当地“欠妥”，又返回去权衡多方面的利弊，一波三折，没个尽头。所以接下来不必考虑房地产税对楼市的影响。

曩昔考虑它的人，都被商场遗忘了。

三、钱银方针的预兆

至于未来如何，大会也给了一定的信息。例如咱们所关怀的钱银方针。

活跃的财政方针要愈加活跃有为。本年赤字率拟按3.6%以上安排，财政赤字规划比上一年增加1万亿元，一起发行1万亿元抗疫特别国债。

稳健的钱银方针要愈加灵敏适度。归纳运用降准降息、再借款等手段，引导广义钱银供应量和社会融资规划增速明显高于上一年。保持人民币汇率在合理均衡水平上基本安稳。创新直达实体经济的钱银方针东西，务必推动企业便利取得借款，推动利率持续下行。

财政扩张，钱银宽松，还发行了特别国债，明显这是疫情之后，走了全球应对经济下行的老路。可是经济回暖，作业安稳的一起，洪流积聚，又会泛滥何方，想必咱们都清楚。

我在之前的文章里说到一句话，“这些年，究竟是高房价让咱们富裕了，仍是咱们富裕推高了房价？”

如果工业进步，给老百姓带来切实有效的财富报答，咱们有钱了导致房价上涨，这种情况是咱们所乐意看到的。

但如果是钱银方针放松导致房价上涨，结果是很严重的。因为钱银方针放松传导社会财富，会集中于上游，层层剥离下来，普通人只能收到保作业的收益。

上游得利，便会寻觅路径出资，将钱输送至楼市，房价上涨，未来接盘的仍是普通人，这便是进一步的劳作力掠夺，仍是之前的套路。

这明显和“房住不炒”相对立。

无奈的是，全世界之前都走这条路，除非像美国那样，用股市替代楼市，进行出资分流。这也是咱们每天都在搞股市变革，开科创板的原因。

上游人群充足，路径依靠，未来还会把蓄水投入一二线中心资产上。

这种景象在本年的深圳表演地淋漓尽致，千万豪宅抢得不亦乐乎，然而写字楼的空置率却与日高涨，商场两极化病症凸显，十分变形。

现在还有方针按捺，但未来在2021年之后，新一轮蓄水是否爆发就很难说清楚了。希望在那个时候人均收入能赶得上大潮，否则肯定是一场梦魇。

四、公积金得留着

除了大会的现场陈述，其实还有一个房地产热门话题被提及，那便是“公积金是否会被撤销”。

全国人大代表、58同城创始人姚劲波在21日公开了三份书面主张，他表明，疫情下的中小企业复苏，面对的最大困难就在于“入不敷出”，本钱特别是人力本钱高企，收入削减。因而，主张一方面适当下调住宅公积金的缴存份额，由最低交纳5%降至3%。

其实在姚劲波之前，从2月份开端，就爆发了住宅公积金的“存废之争”。

最开端是黄奇帆，这以后是董明珠，紧接着楼继伟，均表明支撑撤销住宅公积金。随后北京大学的金融学教授，社科院战略研究员出来反驳。

公积金涉及到我国亿万家庭的购房优惠，究竟该不该撤销呢？接下来说说说我的想法。

什么是公积金，简略来说它是为了保证居民购房的一项福利方针，出发点是好的。但一直以来都被广为诟病，其中缘由首要是因为“缴存易，取用难”。

例如北上广深对公积金的借款额度别离约束在120W、100W、100W、90W。其中北京每缴存一年可贷10万元。这些数值关于几百万的房子来讲，沧海一粟。

除此之外，很多城市还有换城取用约束，处理时刻远超商贷的现象。有的开发商乃至拒绝运用公积金的购房者。这导致公积金运用率十分低。

数据显现，2008年公积金的运用率为58%，而2018年，公积金借款商场占有率仅为16.19%。截至2018年末，住宅公积金缴存总额145899.77亿元，提取总额87964.89亿元。

也便是说，全国将近一半住宅公积金在银行里“睡觉”并发生负收益。

公积金是由职工和企业共担的，企业多了负担，职工扣了薪酬。那么因而就要撤销公积金吗？

我认为首要仍是看站在谁的角度说话。

黄奇帆说，除税收等方针以外，主张撤销企业住宅公积金准则，可为企业直接下降12%的本钱；姚劲波说削减缴存份额能够削减企业人力本钱；董明珠说，交什么公积金啊，企业本钱高，并且咱们格力给职工每人分一套房子。

发现没，支撑撤销企业住宅公积金准则的言论，都是站在本钱角度去思考问题的。像董明珠口中每人分一套房子的企业，连华为都做不到况且格力。

住宅公积金是企业和职工双向的，现在却考虑单向利益，明显有失偏颇。

撤销住宅公积金，其实施行起来很简略，企业也开心，职工的薪酬好像也多了，但成果是，3.25%的低利率购房优惠方针完全消失了。

如果按照北京100万的借款来讲，20年的还款期。

公积金利率：3.25%，利息总额：36.13万，

商贷利率：5.2%，利息总额：61.05万。

两者相差24.92万，一般家庭能够用这个钱去装饰，乃至能够买一辆中档轿车了。所以住宅公积金关于保证中低收入家庭完成购房需求来说，十分重要。

轻率撤销住宅公积金，是在削减了企业的人力本钱，可是否是变相增加职工的购房本钱呢？要知道，银行里沉淀的天量资金，运用率低的真正原因，并不是咱们不乐意取用。

所以我支撑变革，而非撤销。

变革的意图，能够是下降缴存份额，下降企业本钱和进步个人薪酬收入，但运用门槛一定要下降，例如跨城运用，额度上限，审批时刻等等。

我辛辛苦苦赚来的钱，被逼缴存，但我也能随意取用，这个不移至理。

要知道，运用公积金的终究是最基础的刚需人群，其中大部分都是勤苦劳作的年轻人，而这部分人群，才是咱们整个楼市和经济的支撑力。

这才叫房子是用来住的，不是用来炒的。

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