如是金融研究院履行院长朱振鑫、高级研究员杨芹芹

每年两会都要讨论房地产税，但每年的成果好像都相同。从官方最新的表态来看，“保险”推动意味着进展仍然比较缓慢。咱们在此前的报告中曾做过剖析，房地产税落地需求阅历起草法令草案、揭露征求意见、国务院常务会议审议、全国人大常委会审议（估量要三审）、再次揭露征求意见、专家评定、全国人大常委会表决、签署主席令等八步，而现在咱们仍处于榜首步，可以确定的是，房地产税的立法还需求很长时刻。环保税从构成计划到落地姑且用了三年时刻，现在还没有草案的房地产税落地至少要5年今后了。

房地产税确实会对存量房持有者构成必定冲击，并且征收难度大，所以进展推迟在预期之中。但为什么还有许多人呼吁出台房地产税？由于房地产税的缺位确实构成了一个很显着的问题：住所空置。

房价一波又一波的上涨，许多人为买不起房而苦恼，但与此同时，数据显现我国的户均住所已经超越1套。理论上讲，每家都应该有一套房子，满足用了。但为什么还有那么多人买不起房、买不到房？问题就出在房子持有的结构和房地产的税收体系上。尽管总体上看房子是够用的，但由于结构上散布不均，有的家庭一套都没有，而有的家庭有许多套房，许多空置。这个问题，和咱们在持有环节的房地产税上一向缺位有脱不开的联系。

今日咱们就跳出房地产税本身，来体系的剖析一下房地产税背面的空置率问题。报告包含四个部分打开：一是空置的现状，看看有多少房子空置；二是空置的成因，看看为何空置率居高不下；三是空置给经济和社会带来的影响；四是如何去处理空置问题。

1  空置的现状：

拥堵的城市，并不拥堵的房子

我国住所空置问题一向是社会重视的热点。一人具有超多套房的新闻屡见不鲜，如2013原铁道部部长刘志军被查办房产高达374套，2018年云南省榜首人民医院原院长王天朝名下具有100多套房产等，无数身边的案例告知咱们，我国的住所空置率真的不低。但由于计算困难、话题敏感，我们对空置率数据一向众说纷纭。现在比较权威的有四大类计算口径，包含世界组织、政府部门、学术研究、社会查询。

一是世界货币基金组织（IMF）的数据：空置面积高达10亿平方米。IMF副总裁朱民在IMF2015春季年会期间指出，我国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积高达10亿平方米。我国住所供应过剩广泛全国，在较小城市和我国东北部尤其显着。但详细的样本选择、数据收集、查询方法等并未对外发布，实在性无法保证。

二是国家电网等政府组织查询数据：空置率超越10%。国家电网将一年一户用电量不超越20度的住所视为“空置”， 原中心农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文披露据此测算的2017年大中城市房子空置率为11.9%，小城市房子空置率为13.9%。查电表的查询方法可以相对实在反映已出售房子的存量空置状况，但会忽略已建成的待售房子，即未考虑新增空置，导致实在的空置率被轻视。

也有不少当地政府组织对空置率进行摸底查询，如2012年北京市公安局人口处理总队查询显现北京全市房子1320.5万套，假如按照处理入住手续后一向无人寓居，或许最近接连半年无人寓居的规范，开端核对空置房子381.2万户，住所空置率高达29%。除了未考虑新增空置外，这种算法基本合理，但还有一个不足，那便是时代相隔较远，现在的状况不得而知。

三是学术研究抽样查询数据：空置率超越20%。西南财经大学我国家庭金融查询与研究中心历时5年经过对29个省市262个县1048个社区进行分层随机抽样查询显现2013年我国乡镇住所全体空置率到达22.4%，一、二、三线城市分别为21.2%、21.8%和23.2%。该研究样本掩盖面广、查询历时长、查询方法较为科学，查询成果可信度较高。但需求注意的是，抽样查询的空置房规范包含两类：一类是一套房家庭因外出务工等原因而无人寓居的住所；另一类是多套房家庭既未自住也无他人寓居的住所。将外出务工者的结构空置住所纳入空置领域会夸大我国的住所空置水平。

除此之外，中心党校周天勇副所长估算的我国乡镇空置率约在20%-25%之间，此处的空置是包含已经被购买和竣工住所的空置率，可归纳反映了住所一级商场和二级商场的全体空置状况，但详细的测算过程未对外发布。

四是社会查询数据：主要城市空置率超越22%。2015年5月11日至5月20日，腾讯网等组织经过对全国196个城市超越50万网友抽样查询成果显现我国主要城市的住所空置率全体水平在22%至26%之间，其中一线城市空置率22%，二线城市24%，三线城市26%。该查询掩盖面广、触及对象广泛，但查询时刻较短，且集中于20-39岁人群，受访人群年纪散布不太合理，会使得成果有失偏颇。

从结构上来看，我国三四线城市住所空置率高于一二线城市。虽然我国乡镇住所空置率尚无全口径的精确数据，可是从上面四大类数据口径可以看出我国空置率超越10%，已处于危险区间，且存在结构性差异，大城市不少，小乡镇更多，三四线城市空置率水平要显着高于一二线城市。

与世界水平比较，我国住所空置率也显着处于相对高位。美国普查局数据显现美国2018年榜首季度的房子空置率仅为1.5%；2016年加拿大的空置率约为3.7%。2013年日本空置房子约820万套，空置率约为13.5%；欧洲国家空置率普遍也不高：2017年英国空置率最高的地区为1.4%，德国为7.9%，法国为8.1%；香港2017年的空置率为3.7%，并在长时刻内保持了较低的水平。不难看出，我国的空置率处于相对高位。

图1 与世界水平比较，我国住所空置率处于相对高位

数据来历：美国FRED、欧洲央行、Statista、香港物业署、日本计算局、如 是金融研究院

2  空置的成因

为何空置率如此之高？

住所空置是指处于搁置状况，既不出租也不出售，从上面的计算口径可以看出，我国住所空置可分为两大类：一是新增空置，房子建成后还未出售，即计算局发布的住所待售面积，现在大概有5亿平方米，得益于楼市去库存，房地产商场全体库存并不高，去化周期为4-6个月，这部分问题不大；二是存量空置，简略来说便是已经建成出售的房子仍然没有人住，这可能是因人口活动导致的空置，也可能是出资需求催生的空置。人口向大城市集合已成常态，会呈现资源错配而构成的中小城市空置，但这是乡镇化进程中的必然趋势，随着乡镇化的推动，会逐渐被消化。所以，问题的核心其实是在后一部分，也便是因出资或许投机而发生的空置。简略来说，便是有一些人买了房空着，坐等涨价。从全球来看，我国这种现象肯定是不正常的，主要是由以下四个我国特色的原因构成：

榜首， 房地产税和空置税缺位，简直没有持有本钱。国内现行的房地产税费主要体现在买卖环节，多为一次性本钱，只有房地产税和乡镇土地使用税是针对房产持有环节的，但房产税现在只有在上海和重庆进行试点，还未全面推出。也便是说假如不买卖，我国房子持有简直无本钱。我国的房地产税和空置税迟迟未出台助长了住所商场的投机心情，加强了住所的出资特点。世界比照来看，空置率最低的几个国家大多都出台了房地产税和空置税方针，如美国每个州每年都会征收房地产税，税率散布在0.5%-2.5%，对住所一切者是一笔不小的支出；法国政府于1999年便对房子搁置业主出台了严峻的处罚办法，搁置房子的罚金高达房子价款的10%-15%。而我国的房地产税和空置税方针却一向缺位，跟世界比照空置住所持有本钱简直可以忽略不计，是住所空置的主要动因。

第二， 不仅没有持有本钱，并且租金收益也显着偏低。空置房既不出售也不出租，从经济学的角度来看，房子空置损失了必定的时机本钱，即房子出租的租金收入。可是由于我国的租金收益率偏低，依据全球城市租金回报率查询数据，深圳、上海、北京、广州的租金回报率分别为1.41%、1.74%、1.48%、1.57%，远低于全球范围内一切样本城市超越4%的均匀水平。并且房子出租后，房主很难择机易手变现。所以不少房主甘愿空着，放弃租金收益，以便增值后乘机易手卖出。

第三， 短期买卖本钱偏高，住所持有时刻越长，买卖本钱会越低。我国二手房易手本钱包含契税、个人所得税、增值税、买卖服务费和中介费等，税费和买卖费用加起来通常会到达房子价值的10%以上。虽然这些费用一般都转嫁给买方承当，但也会减少房主的收益。假如住所在短时刻内易手，房子增值还没有到达必定的幅度，出资者获利空间是十分小的，不太合算。并且购房者持有住所时刻越长，易手本钱越低，一些税费可在房产证到达必定年限后得到革除。如增值税在房产持有年限超越2年之后可以得到革除，如个人所得税在房产持有年限超越5年之后可以得到革除。也便是说，空置时刻越长，易手本钱越低，房子增值幅度越大，越有利于出资者增厚收益。

第四， 曩昔房价涨多跌少，并且每一次跌落之后都是更强劲的上涨，构成了房价永久涨的惯性预期，导致有些人即便空着也不舍得卖。曩昔十几年，房地产是我国最坚挺的财物，没有之一。从上涨的时刻来看，在曩昔178个月中，有134个月二手房房价涨幅为正，11个月持平，仅有33个月房价涨幅为负。从动摇的幅度来看，每一次房价的涨幅也远远大于跌幅，曩昔十几年，70个大中城市二手房的价格均匀每月上涨0.52%，跌落均匀每月跌落仅0.32%。以北京为例，上涨时均匀每月涨幅为1.23%，而跌落时均匀每月跌幅仅为0.49%，10年间北京二手房商场均价就上涨了近10倍。即便由于调控过紧房价呈现负增加，一旦方针有所放松，房价又重回上行趋势甚至报复性上涨。而事实上，考虑到房地产在宏观经济中的重要性和当地对土地财政的依赖性，人们关于房价长期上涨的预期会越来越激烈。原本持有本钱和时机本钱低，长期收益看上去又很可观，自然就呈现了许多房子空置、静候升值的问题。

图2 曩昔178个月中，有134个月房价涨幅为正

资料来历：Wind 如是金融研究院

3  空置的影响

房价上涨的助推器，变革的拦路虎

房子操控上去是个人问题，但当其成为普遍现象的时分，就不仅是房东损失租金收益那么简略了，这可能会给整个经济转型、社会发展及变革的推动构成巨大的歪曲。

榜首， 减少了住所供应，直接推高房价和租金。空置是我国房价和租金上涨的重要推手。持有本钱和时机本钱低的成果是住所存量供应可以像股票相同简直无本钱的“停牌”退出买卖。成果便是当需求旺盛的时分，供应根本跟不上需求，商场恐慌，价格张狂的上涨，而当需求萎缩的时分，许多的房子“停牌”，没人买也没人卖，价格仍然坚挺，等到需求再度回暖的时分，房价又开端新一轮上涨，周而复始。之前北京租金呈现跳涨，除了本钱的助推外，背面的根本原因是出租房供不应求，我爱我家前副总裁胡景晖指出北京六环内至罕见100万套房处于空置状况，既不出租又不出售，也印证了这一点，高空置是推高房租上涨的原因之一。

第二， 糟蹋了许多资源，不利于发挥经济增加的潜力。房产出资是我国家庭财物装备的首选，占比高达71.5%，远高于美国的15.5%，由于不少房子处于搁置状况，导致大部分居民财物因而被沉积下来，唯一发挥的作用便是让房主觉得有钱有财物，但实际上不变现都是虚幻的“估值”，反而会构成资源糟蹋。从购房者自身动身，居民张狂加杠杆购房，会对日常消费能力构成发生必定的挤出效应；从社会层面动身，许多的住所集中在少数人手中，刚需人群住所缺少，而无实在需求的炒房族持有多套房产，会歪曲资源装备，构成资源糟蹋，并且在必定程度上拉大了阶级之间贫富差距。

第三， 歪曲了工业信号，导致房地产职业非理性昌盛，不利于经济转型。房地产企业通常以出售为重要依据来决议出资。因而假如出售额中包含了许多非刚需的成分则会导致房企过度出资。如2013年房地产出售十分火爆，2013年2月全国商品房出售面积累计同比接近50%，中心对房地产的预判是供应不足，要求千方百计增加房地产供应，在这样的布景下，房企在三四线城市并无实际需求支撑的状况下，呈现了非理性的过度开发现象，这场过热的房产出资终究导致三四线商品房库存的许多积压。2014年三四线商品房可售面积曾攀升至17.5亿平方米，需求3年多的时刻来消化。2015年末中心对房地产的表态转为“化解房地产库存”，房地产库存高企成为经济增加乏力的重要原因。

自2003年房地工业被确以为拉动我国经济发展的支柱工业后，成为经济增加的重要推动力。但也需求注意到，房地产是典型的资金密集型工业，资金投入大，本身并没有多少科技含量，若建成后被空置，房地产则会沦为资金的蓄水池，许多资金被沉积，而这些稀缺资金本可以在实体领域、在新兴制造业发挥更大的功效，成果导致资金脱实向虚，制约经济转型。

第四，构成投机性既得利益集体，不利于房地产税等房地产长效机制变革，不利于社会公平和社会福利的进步。空置房的房主大部分是具有多套房的高收入的殷实阶级，当空置直接推高房价的时分，他们会因而获益，但从整个社会来看，这严峻危害了无房刚需集体以及大部分中低收入阶级的利益，他们要么买不到房，要么为房子支付更高的价值。既得利益集体更倾向于反对不利于房价和处理空置问题的变革方针，成为变革的拦路虎。 

4 空置的对策：

给出答案很简略，承认问题不容易

处理空置问题并不难，大部分国家是经过税收来进行调理。除了针对一切住所的房地产税之外，专门针对空置房的空置税或许相关税种是最常用也是最有用的方法。从全球经历来看，这能有用的引导部分存量空置变成楼市中的有用供应，许多出台空置税或许相关房地产税的发达国家住所空置率长期保持在较低水平。

世界上常用的空置税有两种：一种是征收真实意义上的空置税，即对契合空置条件的住所加征空置税；另一种是对二手房的买卖环节征收印花税和流转税，这种房地产税也是出于降低空置，归于广义空置税的领域。

狭义空置税：为进步住所和土地的利用率，法国、温哥华和澳大利亚的维多利亚州均直接对区域内的空置住所征收空置住所税。法国关于空置的定义较为严厉，对两年内每次接连寓居时刻均小于30天的房产开征空置住所税，空置税以住所所占用土地租金作为税基，前三年适用税率分别为10%、12.5%和15%，空置年份越长，对应税率越高。温哥华以空置住所的评价价值作为税基，对1年内无人寓居到达180天的房子征收1%的空置税，并且政府对居民的空置土地也进行征税以避免居民拆掉空置的住所。澳大利亚维多利亚州对辖区内空置率较高的区域征收空置税，对超越6个月空置的住所，以房产增值部分作为税基征收1%的住所空置税。

广义空置税：部分国家如英国和韩国虽未专门设置空置税，但当地政府对居民多套房征收的印花税和转让税也可被视为广义上的空置税。在英国，居民第二住所需多交纳3%的印花税，印花税以房子价值为基础，二套房适用税率最高可达15%，此外，英国也允许当地政府对空置房子多征50%市政税以增加空置房子的持有本钱；在韩国，以住所的增值部分为基础，政府对居民首套房仅征收9%的转让税，而对二套房最高将征收60%的转让所得税。经过进步多套房的转让所得税税率来按捺居民过度持有房产的投机行为，二手房持有量的逐渐减少将有用的操控存量住所的空置规模。

总的来说，我国的房地产空置率显着偏高，这既有房地产周期等客观的经济原因，也有房地产税等片面的方针原因。但不管什么原因，这个问题都已经给社会公平和经济发展带来了巨大的歪曲。在中心定调房住不炒的大布景下，未来想处理这个问题并不难，难的是先承认问题、正视问题。

好盘推荐：中国铁建公园3326

荆门房客佳房产网，为你提供荆门购房政策、荆门房价、荆门房产新闻资讯内容等资讯服务的荆门房地产网,更为您免费提供荆门买房购房优惠折扣,为网友打造一个全面、智能的房地产信息搜索平台。