2020年4月25日，华夏美好+基业股份有限公司（下称“华夏美好”，600340.SH）发布了2019年年度成绩陈述，并在次日举办了线上成绩发布会。

莫老爷的这篇年报解读来的晚了些，但却很真挚，选择了一个比较特殊的角度切入。
别的媒体关注到的都是华夏美好的都市圈战略、异地仿制才能、明星高管团队、工业新城共同运营形式等，莫老爷关注到的是，华夏美好企业战略定位的变化。
这不是一件小事！
华夏美好董事长王文学在成绩发布会上宣布：公司将从“我国抢先的工业新城运营商”，变更为“我国抢先的中心都市圈——不动产出资开发及运营办理渠道”。

华夏美好原来的落脚点在“商”，商便是自己，单干单玩。如今晋级为“渠道”，开端做生态体系和资源对接，幻想空间真的就无限大了。要知道，国际5大互联网公司Google、亚马逊、Facebook、腾讯和阿里巴巴都是渠道型公司。

三大亮眼内容
规划、异地仿制才能、新事务

近五年复合添加率28.7%。
第二，收入结构不断改进，异地仿制行之有效。
2019年，华夏美好工业新城事务园区结算收入额368.37亿元，工业新城毛赢利占比52%。环京以外区域收入467.19亿元，同比添加81.7%，占公司主营事务营业收入份额由30.8%提高至44.6%。

陈述期内，华夏美好完成销售额1431.72亿元，环京以外区域销售额828.09亿元，同比添加9.5%，占公司全体销售额份额从去年同期的的46.5%提高至57.8%。
环北京以外区域新增入园企业430家，新增签约出资额1618.73亿元，同比添加15.1%，占公司全体新增签约出资额比重到达82.8%。
这几组数据充分说明了华夏美好商业形式具有可仿制性，一起，“3+3+N”中心都市圈全面布局也已根本完成。
第三，新事务迅速铺开，并强势发力。

在安全成为第二大股东后，华夏美好开端探究新事务，由2019年从华润置地参加的吴向东（现华夏美好联席董事长、CEO）担任。

成绩发布会上 ， 吴向东说：“我和文学董事长各有千秋，文学董事长在工业新城范畴做的最早、做的最大、做的最好，而在商业地产范畴，我的作业经验也算走的比较早的，从前的作业单位也做的比较大、比较好。”
华夏美好2019年新事务主要取得了以下代表性成绩：北京丽泽项目成为公司首个“轻财物”形式项目；摘牌武汉长江中心综合体项目，成为公司首个从拿地开端，涵盖开发建造、运营办理全周期的商业综合体项目；布局深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目等。

未来，华夏美好的新事务还会发力养老等范畴，个人猜想可能将构成这样的闭环：工业新城-引入企业-企业需要人上班-人口净流入-买房安家-去综合体消费-养老消费。
以上，便是莫老爷以为的2019年华夏美好财报最亮眼的内容了。
总的来说，莫老爷看到了一个这样的华夏美好：共同的工业新城形式在全国中心都市圈布局根本完成+几万亿财物等待出资的二股东（我国安全）+ 2000多亿市值的华润置地前掌舵者（吴向东）+ ......组合在一起，便是一个王炸公司。

02 企业战略新定位下的渠道价值“不是地产商，甚至不是做工业的。”

好了，现在到文章的要点了，莫老爷来尝试了解一下什么是：“我国抢先的中心都市圈——不动产出资开发及运营办理渠道”？

“我国抢先的中心都市圈”就不必多说了，纵观我国各大都市圈，经济开展排名靠前的（人口，GDP）的都市圈中，华夏美好均有事务布局。

“不动产出资开发及运营办理渠道”，个人以为，便是要做生态体系和资源对接，这个大渠道上，我们至少会看到以下协作同伴：
榜首，地方政府。

华夏美好一向在真心诚意做工业，这是地方政府开展的刚需。经过对工业新城事务提出的推动“四化”中的“两化”，我们能够感受一下：

1）区域价值最大化。经过区域规划、区域开展、土地价值推行，帮助政府提高区域的资源、财物和城市价值，做大工业新城回款的来源和保障。
2）工业开展龙头化。帮助政府开展工业，尤其是龙头项目的招商和落地，带动区域工业集群的打造和晋级，然后大幅添加客户满意度，确保工业新城赢利完成。
第二，强壮的股东。比如我国安全。我国安全有万亿等级的不动产配置需求，需要一个载体来接受其当前和未来巨大体量的事务。
吴向东在成绩会上说：“未来华夏美好在开发新事务时有一个重要的出发点，便是要服务我国安全未来的开展战略需要，全国际的保险公司无一例外要在不动产范畴配置满足份额和数量的优质财物。而在这个过程中，华夏美好也将找到新的事务添加空间。”
举个例子。成绩会上，华夏美好联席总裁俞建说：“华夏美好要大力推动渠道化策略，对于基础设施建造、公共设施建造这些资金占用量比较大，一起占用时间也比较长的，报答相对较低的出资，公司将活跃寻找协作同伴，共同开发建造。”要点来了，听说，这个协作同伴就包含安全建投！
安全建投是我国安全旗下全资子公司，也是安全旗下仅有一家专注于基础设施范畴工程项目的出资、建造和运营的渠道。这是在布局基建风口啊，要是打通了，华夏美好就要腾飞了！
由此也能够看到，安全对华夏美好的支持，绝不单单是供给资金和信誉背书了，两边是密切的战略协作关系。
还能够幻想这么一个局势：华夏美好具有国内对折企业数据，我国安全具有国内对折私人客户个人数据，它们叠加在一起，会碰撞出什么样的奇迹火花？第三，同伴地产商。
其他开发商参与取地的工业新城从2018年14个添加到2019年31个，协作同伴取地面积同比添加58%。这些开发商包含万科，碧桂园，旭辉集团、华润置地、中粮地产、招商蛇口、阳光城、我国奥园等。
未来，华夏美好将持续推动新城开发渠道化。经过全面敞开协作，然后更好的撬动工业新城资源，加速新城建造。
第四，工业。
华夏美好具有庞大的招商团队和专业的工业研究院，整个2019年，公司招商签约近2000亿元，大项目贡献率达85%，发明了历史新高。
华夏美好不只搭建了业界首个工业招商范畴的CRM体系，还搭建了业界首个工业大数据渠道。不久前，该工业大数据渠道还收到了国家知识产权局批复认证，获得12项外观专利设计证书。能够说，华夏美好的招商渠道是业界最“智慧”的招商渠道。
官方数据还显现，华夏美好的工业大数据渠道聚集10大工业方向，至今具有3624万家企业、近12亿条动态数据，目前已上线生物医药、汽车及零部件、半导体、新型显现、智能装备、机器人等多个工业大数据产品。
假如要用一句话来归纳华夏美好企业战略新定位下的渠道价值，莫老爷想说——选择了一条难度特别大的赛道，而一旦做成，成长性会呈指数式爆发，因为按照经验只有这样才契合职业巨头渠道型企业的特征。
想起一年前，王文学在某次股东大会上反复强调：“我们不是地产商，甚至不是做工业的。”莫老爷其时还一向纳闷，那华夏美好究竟是什么？
今日，答案终于真相大白了，华夏美好要做渠道型企业！

03 工业新城“护城河”越来越宽惠政频出，多重利好
展望华夏美好的未来，莫老爷充满期待，一方面是对工业新城“护城河”看好；一方面是本年的一些宏观方针对华夏美好十分有利。

榜首，工业新城“护城河”越来越宽，全国范围内未有竞争对手。

工业新城形式是华夏美好的传统事务，吴向东将其称为“起家和看家的东西”。财报显现，2019年华夏美好已启动的79座工业新城中，72座已有工业项目签约落地、66座已完成回款，22座已进入成熟期，多个工业集群规划化构成。
为什么我们总是喜欢说，华夏美好的工业新城“护城河”越来越宽了呢？
华夏美好的工业新城形式浅显了解便是，地方政府跟华夏美好协作开发工业新城，地方政府划一块区域，华夏美好来规划设计，自己修路，建医院学校，建公园，建污水处理厂，建展览馆，建商业街，建住所，建写字楼等等，最重要是要招商引资，只有招商引资做好了，人流和资金流才能到位，这座城才能焕发朝气与生机，一般的企业根本就干不来这样的活。
所以，现在地方政府都构成了这样的形象——要建工业新城，只能找华夏美好。
第二，都市圈国家战略下的新机遇。

随着各类方针的出台，都市圈不动产商场的空间重构加快，新型不动产和城市更新的时机加速出现，这给华夏美好供给了绝佳的商场新机遇。

目前来看，华夏美好布局的都市圈，根本都是国家要点开展区域，这些区域集聚了全国人才、本钱、技能等最优质出产要素，开展前景看好。

业界专家也以为，在传统房地产进入“白银时代”和“房住不炒”的大环境下，华夏美好聚集中心都市圈的区域布局以及产城交融的开展形式更加稳健、可靠。

第三，REIT将有利于华夏美好完成轻财物形式。

近来，《关于推动基础设施范畴不动产出资信托基金（REITs）试点相关作业的告诉》发布，根据要求，证监会与发改委将活跃支持契合国家方针导向的要点区域、要点职业的优质基础设施项目开展REITs试点。要点职业包含国家战略性新兴工业集群、高科技工业园区、特色工业园区等。

好了，关于华夏美好的年报解读就暂时到此为止了吧。

整整500页年报，数据详实，莫老爷都认真看完了。想说，华夏美好这家公司真是越关注就越会对它感到自傲！曩昔，自傲的是工业新城“护城河”，未来，自傲的是公司新企业战略定位“我国抢先的中心都市圈——不动产出资开发及运营办理渠道”，因为假如真的成为了渠道型公司，那股价与市值就该对标阿里巴巴了！

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