新战略！恒大打响“降负债”第一枪，释放了什么信号
2020-04-02 15:23
我国房地产又一次遭遇前史大考。面对这场大考，万科再提 “活下去”，碧桂园继续抛出“城镇化势不可挡”的论调，融创将 “地产洗牌”挂在口头。恒大则给出了极为明晰的开展战略：高增长、控规划、降负债。在商场上升期，比急进者更活跃。在商场横盘期，比保存者更稳健。
面向未来，恒大究竟看到了什么？012019年的房企成绩备受重视。3月31日，我国恒大（HK.3333）发布2019年度成绩：2019年完成合约出售额6011亿元，中心利润408.2亿元，财物负债率77.9%，现金余额2287.7亿元。2013年出售破千亿，2019年破6000亿，恒大的扩张之路可见一斑。最近几年来，恒大不管总财物仍是出售收入，都在持续改写地产职业的规划上限。然而，在成绩步入巅峰之际，恒大却逆势提出了与众不同的开展战略。在发布会上，许家印宣告恒大从2020年开端改变开展方法，全面实施“高增长、控规划、降负债”开展战略，要用最大的决心、最大的力度，把负债降下来。
高增长、控规划、降负债，这种战略在所有房企中都显得独具一格。高增长很好理解，这是所有企业生计壮大的根底。恒大表明，本年力争完成出售8000亿，2022年力争完成出售破万亿。恒大之所以定出如此之高的目标，原因在于本年一季度，恒大取得逆市飘红。即便面对有史以来最严峻的意外事件冲击，凭借网上卖房，恒大成绩鹤立鸡群：
一季度恒大完成1465亿元的出售额，同比大增23%；出售回款1133亿，大增55%，位列职业排名榜首，改写一季度出售及回款最高前史纪录。
随着“网上卖房”战略深入，以及商场逐渐康复常态，加上方针面日益宽松，恒大要完成8000亿的出售目标，并非没有可能。02与高增相比，控规划、降负债都属于典型的稳健开展战略。控规划，说的是操控土地规划。恒大表明，未来三年每年要下降3000万平方米左右，到2022年下降到2亿平方米左右。一般来说，土地储备是房企争夺的中心资源，有面粉才会有面包。恒大的土储正是其中心优势之一。
依据年报，恒大土地储备2.93亿平方米，均匀土地成本仅为1800元/平方米。其中，一二线城市均匀楼面地价为2252元。
已然土储优势独一无二，为什么还要操控规划？这背面的逻辑在于，手握巨量土地储备，手中有粮，心中不慌。但相比于手中有粮，更重要的是将余粮转化为生产力，生出连绵不断的现金流。究竟，土地背面还存在很多的资金沉淀，盘活土地储备、加快开发回款，反而能将土储效益最大化。换言之，操控土地规划，正是为了回笼现金流，稳定基本盘，为长远开展提供根底。03与控规划一样，降负债，同样至为重要。恒大表明，要把有息负债每年均匀下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。这无疑向商场传达了非同一般的信心，也给整个职业带来诸多提示。恒大为何挑选这个时刻全面降负债？要知道，对地产职业来说，没有负债就难有扩张，但负债过多也简单变成担负。事实上，负债自身不是问题，问题是在何时加杠杆、又在何时去杠杆。显然，在昌盛时期，高杠杆、高负债都是企业扩张的利器。相反，在横盘甚至下行时期，高杠杆、高负债反而简单变成负财物。费事的是，经济周期总是无从掌握，金融周期更是充满变数。杠杆并不可怕，负债也未必都是问题，最怕的不是加杠杆，而是在楼市上升期全面畏缩，在方针紧缩期又All in 而上。所以，凡是具有前瞻性的企业，总是懂得在放水时加杠杆，在经济和金融呈现紧缩痕迹时，敏捷去杠杆。咱们看到，2014年和2015年，恒大是活跃扩张的践行者。凭借这轮扩张，恒大不仅跻身地产龙头企业之列，并且在“国际500强”敏捷完成了 “四连升”。同理，面对2020年波诡云谲的形势，恒大转而祭出了稳健开展战略。这背面，疫情冲击前所未有之大，全球经济面对共振下行，而楼市同样面对从黄金时代到白银时代的大改变。一起，黑天鹅涌出、灰犀牛遍地，不确定性预期日益激烈，提高抗风险才能变得榜首重要，“控规划、降负债”就成了水到渠成的挑选。这无疑极具前瞻性。04一进一退，是对时代趋势的精准掌握。回溯前史，恒大每一次新开展战略的提出，背面无不存在职业格局巨变的影子。而每一次关键时刻的挑选，随后总能得到商场精准的验证。1996年，许家印在广州创立恒大。其时，撤销福利分房的声响不绝于耳，住宅商品化变革如同箭在弦上，恒大得以抓住这一前史机会，从而敞开20多年的扩张之路。2006年，恒大首先布局二三线城市，一起加大本钱布局。凭借这次全面布局，恒大不仅在2008年的金融危机中转危为安，并且在2009年成功上市，奠定“华南五虎”的职业位置。时刻到了2009年，恒大首先进军三四线城市。凭借这次超前布局，恒大得以成为随后一轮楼市大周期的最大受益者之一。2014年，商场堕入低迷，楼市库存居高不下。基于对房地产商场的深度认知，恒大逆势抄底，快速扩张，不仅一跃成为龙头房企，并且得以在2015年跻身国际500强企业。2016年和2017年，当大多数房企跟随布局三四线之际，恒大又将视野转回一二线，一起开端操控杠杆。这些大动作的先见之处在于，从2017年开端， “防备化解重大风险”被列为“三大攻坚战”之首，一起棚改货币化逐渐落潮，棚改存量所剩无几，支撑三四线房价上涨的根底不复存在，一些高杠杆和深度三四线的房企开端遭遇商场压力。时刻到了2020年，恒大再次摇身一变，将“高增长、控规划、降负债”列为年度全新开展战略。这背面，不管国际环境仍是国内环境，不管宏观经济仍是房地产，都面对着远比2008年和2014年更为复杂的局面，稳健开展、高质量开展正在变成迫在眉睫的现实。有备无患，方能防止堕入危机。恒大又一次首先行动了。
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