房地产领域习惯于用地区来划分房企派系，众多房企派系中，皖系房企的声音相对较弱，本土房企规模偏小，2020年皖系房企更是无一进入百强。

安徽省各省市发展不均衡，目前只有省会城市合肥一枝独秀。以2020年GDP指标为依据，可将安徽省内城市发展划分为3个梯队。

第一梯队GDP达到万亿水平，全省只有合肥一个，但合肥在全国城市GDP排名中位列20。第二梯队2400至3800亿元之间，主要是芜湖、滁州、阜阳和安庆，四个城市中除了安徽人口数量第一位的人口大市阜阳之外，其他均为长三角中心城市。第三梯队城市则包含马鞍山、蚌埠、宿州、亳州、六安、宣传、淮南、铜陵、池州和黄山市，其中GDP最低的黄山市只有850亿元。

值得注意的是，长三角27个中心城市的GDP均值为7851亿元，安徽省只有合肥GDP超过均值，在长三角城市群副中心的加持下，合肥机遇与挑战并存，未来仍有较高的发展潜力。

图：安徽省2020年各城市GDP（单位：亿元）

数据来源：安徽省统计局、CRIC整理

图：长三角各省省会城市2020年GDP（单位：亿元）

数据来源：安徽省统计局、CRIC整理

安徽人口基数大，常住人口规模全国排名第八，实际具有较为稳定的购房需求。2019年，安徽省常住人口达6366万人，连续多年位列全国第8，常住人口总量增速近五年维持在0.7%-1.1%区间。

作为全国主要劳动力输出省份之一，长久以来，由于经济发展和地缘优势，江浙沪吸纳了安徽省大规模外出务工人。从常住户籍人口比来看，2002年以来该数值一直小于1，即常住人口少于户籍人口，在2010-2013年甚至低至0.87，总体表现为人口流出。

图：2002-2019年安徽省常住户籍人口比

备注：常住户籍人口比=常住人口总数/户籍人口总数

数据来源：《安徽省统计年鉴》、CRIC整理

但随着长三角一体化加快，安徽承接部分产业转移，吸引部分外出人口回流，加之较为宽松的人才政策，吸引部分人群返回安徽安家落户。2013年人口迁移出现拐点，人口净流出，转变为人口净流入，人口持续回流。

2019年省内长三角中心区八城均表现为人口净流入，合肥最具吸引力，马鞍山表现较为突出，2019年常住人口机械增量超过1万人，仅次于合肥，滁州和芜湖2019年常住人口净流入量也接近1万人。皖北六市人口仍然持续流出，以宿州和阜阳最为明显，人口净流出量约2万人，但阜阳作为户籍人口唯一超千万的城市，仍然具备人口优势。

图：2019年安徽省内各市人口及流动情况（单位：万人）

备注：安徽省内属长三角中心区的8个城市柱状图标注为红色

数据来源：《安徽省统计年鉴》、CRIC整理

由于经济基础薄弱，人口众多，2019年，安徽省城镇居民人均可支配收入为37540元，低于全国平均，由于可支配收入水平较低，商品房均价也低于全国平均值9310元/平方米，只有7393元/平方米，位列全国第21位。房价收入比低于全国平均水平，叠加棚改等政策拉动，房地产市场相对有支撑。2019年全年商品房销售额达6824亿元，在全国排名第9。但与周边省份相比，商品房市场成交规模仅高于江西省，房地产市场发展动力略显不足。

表：2019年安徽及周边各省发展情况

数据来源：国家统计局、CRIC整理

02 皖系房企集中落子合肥，外来房企挤占市场份额

TOP50房企有41家安徽布局。近年来，随着长三角一体化，安徽省发展潜力较大持续受到关注，尤其是合肥市作为长三角二线城市，受到各大房企的高度关注，土拍热度走高，投资20强仅一家本土房企，合肥超7成土地落袋百强。根据梳理，目前20强房企已经全部进入安徽省，30强房企中仅龙光和滨江没有进入安徽省，前50强规模房企的进驻率已经到了82%。

表：2020年销售TOP50房企进驻安徽情况（标橙为已经进驻安徽的房企）

数据来源：CRIC整理

整体来看，皖系房企生存现状堪忧。

1、省内市场被外来规模房企挤占，错失三四线机会

从百强榜单来看，皖系房企多位于TOP100-200之间，祥源地产和邦泰控股属“后起之秀”，在2020年首次进入年度TOP200榜单。其中祥源地产以上海祥源西康路989项目进入2020单项目排行榜，该项目全年销售50.2亿元，贡献了近四分之一的企业销售额。恒泰、华地和文一属“行稳致远”，连续四年位列榜单TOP200,但由于行业竞争日益激烈、门槛逐年升高，排名有所下降。

表：2017-2020年入围全口径销售金额TOP200皖系房企

数据来源：《2020年中国房地产企业销售TOP200》

省内城市分化明显，品牌房企全部完成对省会合肥的布局，但省内市场深耕不足，仅有三家房企完成对省内半数城市的布局。根据CRIC不完全统计，截止至2021年2月，安徽省规模较大的14家皖系房企实现了对省内16个地级市的全面布局，但各个城市之间布局企业数量差距较大，16个城市中仅有5个城市获得了半数以上的品牌房企布局，强吸引力城市数量有限。其中合肥吸引了全部14家房企前来落子，滁州仅次于省会，吸引了10家房企布局，淮北及马鞍山两地布局房企数量最少，分别为2家和1家。

从省内布局来看，14家样本房企中仅有安徽高速、三巽集团、皖投置业3家房企完成了对全省半数城市的布局，多数房企的布局数量都在4-6城之间。作为房地产发展较为均衡的省份，本土房企对省内的布局数量多数不足一半，并且过于集中于竞争激烈但增速较为缓慢的省会城市，导致早期错过了部分处于高速增长的周期的三四线城市机会，这也是为何安徽难出规模房企的原因之一。

表：截至2021年2月底品牌皖系房企省内城市布局

数据来源：企业官网、CRIC整理

2、外拓城市数量偏少，早期激进发展反受限制

在区域拓展上，安徽省本土房企比较保守，多数以长三角地区作为外拓的第一选择。从多家房企的布局战略来看，一方面受限于规模，另一方面由于省内深耕机会仍然较多，因此多数房企都选择立足大本营，优先向地区经济发达、房地产市场规模可观的长三角地带扩张。此外，在寻求规模增长和全国化布局时，部分皖系房企选择把总部迁往上海，一方面距离大本营安徽距离更近，另一方面上海金融市场更为发达，也是众多规模房企聚集地，可以寻求一些合作的契机。

表：部分安徽本土样本房企的区域布局战略

数据来源：企业官网、CRIC整理

在外拓方面，皖系房企规模有限，发展速度也比较缓慢，在外拓上力度不足，多数房企省外布局城市数量不足3城。不过尽管资金持有量有限，但其外拓仍多以需求更强，市场更具有支撑的一二线城市为主。省内集中落子合肥，省外布局以高能级城市为主，如此布局风险系数更低，但是也错过了三四线城市的诸多契机，制约了规模发展之路。

表：部分安徽本土样本房企省外布局

数据来源：企业官网、CRIC整理

3、多元化业务较多，产品打造仍需着力

与安徽省的经济发展水平和城镇化进展有关，刚需客群占主流，改善和豪宅需求较少。以合肥为例，2019和2020年全市成交面积集中在90-110平方米，单价段以15000-20000元/平方米成交最多，整体市场偏刚需。以此作为对照，可知省内其他城市的置业需求也集中在刚需层面。

但也能看出合肥的改善市场正在发力，一方面单价高于20000元/平方米的成交套数占比在2020年大幅增加了18个百分点至44%；另一方面，成交总价300万元以上的项目套数在2020年占比达21%，相比之前也提升了10个百分点。

图：2019-2020年合肥市成交面积、单价、总价结构

数据来源：CRIC中国房地产决策系统

03 择机挖掘省内城市契机，合作外拓省外市场

1、省内市场体量可观，芜湖、滁州等城有空间

就基本面来看，安徽紧邻江浙沪地带，虽然受到辐射，对发展起到带动作用，在产业转型升级和长三角一体化战略之下，安徽发展提速，GDP增长连续5年跑赢全国平均，人口自2013年开始持续回流，产业转型升级成功，政策加持安徽发展向好。

合肥、芜湖、马鞍山、滁州四市均被列入长三角一体化中心城市，经济向好有支撑，人口回流催生新的购房需求，房地产仍有不错的发展空间。

表：安徽各地级市当前市场及未来前景情况

备注：箭头指示方向代表市场情况好

数据来源：CRIC整理

就房地产而言，庞大的人口基数支撑安徽房地产规模居于全国前列。虽然房价收入比整体低于全国平均，但是经济发展相对落后导致部分城市内生需求和购买力不足，省内市场出现分化，想要实现规模投资需谨慎投资，最大化资金利用率同时保障企业良性运转。就竞争格局而言，皖系房企规模普遍偏小，且在外来房企挤占之下成长空间被压缩。部分房企尝试规模冲刺，但策略过于激进反受限制。

2、开放性合作，祥源地产、皖投置业前景可期

综合考量我们认为祥源地产和皖投置业未来值得期待。其中，祥源地产全国化布局初见雏形，合作模式和布局策略已比较成熟，省内主要布局在合肥以及阜阳两大市场容量最大城市，省外积极与世茂、华侨城等房企合作，布局上海、常熟等地。背靠母公司资源，积极合作提振销售。

皖投置业发挥资源优势，参与棚改、城市更新业务，多元拿地扩大省内布局，联手万科、富力、金茂等规模房企开发，同时设立了地产城市化建设基金，增强皖投置业的资金流动性，及物业增值和盈利能力。目前已形成商业运营、养老地产运营和城市智能交通多元发展的产业模式。

对于皖系房企而言，做好城市深耕，提升综合能力任重而道远。行业竞争愈发激烈，企业间的竞争也不仅仅是规模比较，更是综合能力的比拼，因此我们建议皖系房企从产品、多元业务和投资方式等方面做好优化。

在城市选择上，我们建议安徽房企立足本土，谨慎扩张。一方面采取合作战略扩大省会合肥及省外部分一二线城市布局，提高资金利用率，帮助实现规模冲刺，另一方面利用本土品牌优势，重视挖掘三四线城市的投资机会。从综合投资前景来看，马鞍山、芜湖、滁州等前景都持续向好。

在产品打造上，皖系房企规模普遍偏中小且没有形成完善的产品体系，所以通过强化独特产品力在寻求突破中显得尤为重要。可以先拿出一两个成功项目，升级为一两条标准化的产品线，再进行复制和连锁开发。另外也可以积极尝试除刚需外其他层次的产品及产品线。特别是在省会城市合肥，在地块资源匹配的情况下，可以适当拔高产品定位，做好社区配套和服务，以和市场产品形成差异化竞争，提高议价能力。

在多元化业务上，皖系房企涉足多元化方向较多，且多数都只是浅尝辄止不成规模。可以适当收缩多元化业务广度，集中发力有利于帮助企业获取土地资源或者带动销售的行业，最大化资金利用效率。

在投资方式上，面对规模房企的持续涌入，皖系房企可以从扩大合作和多元化拿地两个方向入手。与规模房企合作拿地，学习规模房企的专业化和规范化管理，同时更有利于减少竞争取得规模利润的双赢。此外，安徽棚改旧改仍然维持着体量，本土企业可以积极与政府接洽，寻求棚改和城市更新等多元拿地机会。

另外，企业的规模成长也离不开人才，皖系房企也可以考虑引入职业经理人，整合企业资源，精细化企业的经营管理，培养人才梯队，为规模进阶助力。

来源：丁祖昱评楼市