3月25日晚，港股“新兵”保利物业呈上了上市后首份成绩陈述。

据披露，2019年全年，保利物业实现收入约59.67亿元，同比增加约41.1%；毛利约为12.11亿元，同比增加约42.2%；归母净利润约为4.91亿元，同比增加约49.3%。

中信建投证券发布的研报分析，保利物业成绩飘红的关键在于办理规划继续扩展，在管面积的同比增加50.6%，带动公司收入水平继续进步；一同，其收入结构也得到显着改进，陈述期内，物管事务收入占比降至64.4%，同比下降4.4个百分点，而毛利率相对较高的增值服务事务收入占比进步至35.6%，带动保利物业归纳毛利率到达20.3%，同比进步了0.2个百分点。

01 背靠保利地产 

在保利物业三项主要事务中，来自物业办理服务、非业主增值服务、社区增值服务的收入别离为38.44亿元、9.69亿元、11.54亿元，在总收入中占比别离为64.4%、16.2%、19.4%。

其中，作为成绩支柱的物业办理服务收入较2018年同期上升约32.1%，主要是由于其在管面积的扩展及在管项目数量的增加。到2019年末，保利物业在管面积到达2.87亿平方米，同比增幅约50.61%，来自保利地产的在管面积约为1.29亿平方米，来自第三方的约为1.58亿平方米，占比别离为44.9%、55.1%。

一同，保利物业还在进步合同面积，陈述期内，来自保利地产的合同办理面积约为2.1亿平方米，较于2018年末的合同办理面积新增约3156万平方米；来自第三方的合同办理面积约为2.88亿平方米，较2018年同期增加约57.3%，占合同办理总面积的约57.9%。

不过，在2019年的物业办理收入上，来自保利地产的项目仍然奉献了绝大部分。

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数据显示，2019年全年，保利物业来自保利地产的物业办理服务收入约为31.49亿元；来自第三方的物业办理服务收入约为6.95亿元，二者在物业办理服务总收入的占比别离为81.9%、18.1%。

而这与来自保利地产项目的均匀物业办理费单价高于第三方项目关系密切。在住所项目上，保利地产的项目均匀单价为2.28元/平方米/月，第三方的则为1.68元/平方米/月；商业及写字楼的单价则别离为8.09元/平方米/月、4.31元/平方米/月。

华创证券分析师袁豪指出，鉴于保利地产出售高增加，后续有望为保利物业继续输血。

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值得一提的是，保利物业利用自身国企布景优势，大力开拓公共服务事务。现在，其公共服务在管项目到达266个，在管面积约1.4亿平方米，占总在管面积的48.9%，该物业类型收入约为4.8亿元，在物管事务总收入中占比为12.5%。一同保利物业在2019年初次进军军产品管范畴，这被以为是其未来规划及面积拓宽拓荒新的增加点。

不过，中信建投证券研报亦强调，公共类物业中单价和毛利率较低的城镇公共服务物业或许扩展过快，导致其净利润率难以维持在原有水平，盈余增加不达预期。

除了物业办理服务事务收入的大幅进步之外，其他两项事务的快速增加，也继续推进着保利物业的发展。

到2019年末，保利物业的社区增值服务收入11.5亿元，同比增加85.2%；非业主增值服务收入9.7亿元，同比增加39.1%。

02 毛利率水平偏低 

成绩全体飘红，保利物业的盈余能力也同比呈现上涨。到2019年末，保利物业毛利率约为20.3%，同比增加约0.2个百分点；净利率为8.4%，较2018年同期增加了0.5个百分点。

据称，保利物业的毛利率的微增主要由于办理规划进步带来的降本增效及社区增值服务的规划进步。

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详细来看，物业办理服务和非业主增值服务的毛利率皆实现同比微涨，别离增加了0.1个百分点、0.2个百分点；但社区增值服务的毛利率则从2018年的48.4%下降至40.7%，下滑了7.7个百分点，保利物业表明这主要是由于年内部分毛利率相对略低的服务项目收入占比进步所致。

尽管保利物业毛利率全体上有所改进，但该目标偏低的“bug”仍然没能修复。这其中，尤以物业办理服务事务的毛利率为甚，其毛利率仅为14.2%。

以近期披露了2019年成绩的雅日子、蓝光嘉宝服务、碧桂园服务为例，同期，其物业办理服务的毛利率别离为25.3%、28.3%、30.2%。

事实上，未来保利物业的毛利率体现或有进一步走低的或许。保利物业董事长兼非履行董事黄海指出，受益于我国房地产业的可继续发展，物管职业规划将继续增加，而一同，物管职业较为分散，市场集中度将继续进步。

在市场集中度进步的过程中，除了凭较高品牌影响力的企业占据先机之外，黄海判别，“在本钱助力下，职业收买兼并将更为活泼、更具规划化，存量物管市场的集中度亦将加快进步”。

事实上，按招股规章所示，保利物业上市所募得共46.83亿元中，将有约57%“用于掌握战略出资机会，择优并购，以进一步发展战略联盟及扩展本集团物业办理事务的规划”。

而经过大规划收并购实现抢占市场的一同，毛利率走低的情况在同行物管公司身上已有显着闪现。

碧桂园服务的毛利率水平也受累于新并购项目。到2019年末，其物业办理服务事务的毛利率同比下降1.7个百分点至约30.2%，这主要是由于其在2019年下半年收买多个物业办理公司并活跃加大对外市场拓宽第三方项目，新增的项目拉低了物业办理服务的毛利率。

大手笔收买的雅日子在2019年的物业办理服务毛利率为25.3%，同比下降2.1个百分点。对此，雅日子给出原因之一就是收并购企业奉献同比进步，而该些企业采取市场化发展策略，毛利水平相对较低。

不过，值得一提的是，2019年，保利物业住所社区和商业、写字楼均匀物业办理费单价别离到达2.21元/平方米/月和7.1元/平方米/月，较2018年末别离小幅增加0.07元和0.36元。

中信证券分析师陈聪、张全国以为，2020年，随着保利物业在管面积增速进入快车道，估计价格还有显着上升空间；而2019年保利物业归纳毛利率和物业办理部分毛利率较2018年都有小幅进步，其估计未来保利物业盈余水平将稳中有进。

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