世界之大，无奇不有。小白们的买房思路，真的会让你叹为观止、震动不已！

今日，我想深度分析一位粉丝的买房实例，告诉我们，啥叫入坑？啥叫买房？最后，我会再教我们12条避坑指南。

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入坑实例

先上图，我们必定要逐字逐句的认真读完，看看这些过错，你自己会不会犯？

恕我直言，这位粉丝朋友买的房子，简直一无可取！没有优点满是缺点的房子，他是怎么压服自己拿下的？

一、伪学区房

这位粉丝哪来的勇气，叫这套房子是学区房？

幼儿园再好，即使是示范园、试验园，也底子不归于学区房领域。其次，民办小学是不对口划片的，好的民办都是要招笔试面试特长生的。而他这个小区对口的公办小学是一般学校，中学还在建，怎么能叫学区房呢？清楚明了，这套伪学区房的学区概念必定是中介忽悠他的，骗一个算一个。

二、紧靠高架

高架、轻轨、快速路周围的房子不能买，这应该是90%的粉丝都知道的初级常识。并且他买的这套仍是窗户正对高架，这个硬伤，不止严峻影响寓居质量，未来打折都不必定好卖。房东在交易中心过户的那一刻必定在感谢上苍，赐给他一个零经历的接盘小白。

三、朝向缺点

中国人买房最考究朝向，朝南房间越多越好，而这位朋友买了个东北向的房子，主卧和客厅都朝东并且正对高架。人家是江景房，湖景房，他这是高架车流全景房，噪音无处不在，尾气无处不在。

买房，必定要记住以下朝向好坏排行榜：正南＞东南＞西南＞东＞西＞东北＞西北＞北。

四、通勤时刻太长

这位朋友自从交房后，没有去住过一天，噪音是一方面，还有一点便是离公司太远，地铁单程要40分钟。

刚需首套买自住宅，有必要考虑的一点便是上班要方便。通勤时刻太长会严峻下降自己的日子舒适度和幸福感。关于北上广深一线城市来说，上班通勤时刻单程不宜超越1小时，二三线城市不宜超越半小时，四五线城市超越20分钟就归于长途跋涉了。

五、一二手倒挂

我们都知道，限价倒挂的新房是十分值得去抢的，这几年限价造就了各地数不尽的万人摇。

可是，关于想要买二手房的人来说，最忌讳的便是买周边有倒挂新盘的小区。由于，新房的倒挂会彻底粉碎周边二手房的涨价空间。这位朋友买的二手房单价1.5万，而同一个社区的新房才1.2-1.3万。买这样的二手房便是活雷锋在世，燃烧自己，照亮开发商。

看完以上事例，不知我们有何感触？我是真的为他心痛。没有任何优势的房子，最初他是怎么鼓足勇气下手的？

或许这便是最最典型的零经历买房小白吧。有句话形容他们最恰当了：攒钱十年功，看房十分钟。正是有了他们的存在，那些烂房子才有了接盘侠！

如果你自认为买房段位不高，那么，这篇文章最底部生意技巧里的干货，必定要反复研读。

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避坑指南

曾经我在文章里共享过的实操技巧就不再重复了，今日我想结合小白们常犯的过错，讲一些新的十分重要的实操理念：

一、小白买房，必定要带个懂行有经历的朋友一同看房。千万不能听中介瞎忽悠。把黑的说成白的，把臭的说成香的，是中介们的看家本领。

看房过程中，让中介全程闭嘴，自己务必独自看遍每一个旮旯。坚决不能跟着中介的引导路线来看房，由于全部中介都会故意隐藏和规避掉房子的缺点。你问一句，他答一句。房子的好坏，要你自己看，而绝不是听中介说。

二、物业费越贵，小区才维护越好，房子才越保值。平等地段和房价的房子，必定要首选品牌物业和物业费贵的小区。

物业的重要性，等10年后从房价的差距中就能见分晓。

三、相同总价，买房间数多的一套，房间数相同，买地段好的一套。

四、高层房子的低楼层不要买，多层房子的高楼层不要买。公寓不要买，商铺不要买，小产权不要买。房龄超越20年不要买。地王的房子不要买。本地小开发商的房子不要买。靠地铁的能够买但靠铁路的不要买。

还有许多不能买的房子，务必点击查看⇒《这样的房子，千万不敢买》。

五、能买毛坯，绝不买精装。装饰这种工程，自己天天监工，质量都不能彻底确保，更别说开发商廉价统一外包出去的装饰了。315晚会曝光的万科水帘洞房也只是冰山一角罢了，市面上至少90%以上的装饰新房都存在质量问题。

装饰质量好坏和房价凹凸底子没有任何关系，豪宅照样乌烟瘴气。能不能买到质量过关的房子，只跟你自己的运气有关，和房价凹凸无关。

任何人，只有在装饰自己房子的时分，才会上心，除此之外都是应付差事。我不是对开发商没有决心，我是对人性没有决心！

六、被装饰感动的都是傻瓜。一手的样板房和二手的精装房，都是用来忽悠人的，最不值钱的。

房租的贵贱，第一决定因素是装饰，而房价里，最不值钱的却是装饰。千万不能让装饰的好坏变成了买房的决定因素。

七、能买现房，就绝不买期房。最近，昆明百位业主入住烂尾楼事情闹得沸沸扬扬。去年是奥宸中心广场，本年是别样幸福城，大量业主维权无果后入住水电煤没通电梯没装的高层烂尾楼。

预售制是烂尾的元凶巨恶。现在全国除了海南有勇气全部施行现房出售外，其它城市仍在实行预售。并且，由于这次疫情，许多城市都出台方针抢救房企，预售条件越来越低，曾经是封顶能够预售，现在是结构完结2/3能够预售，有些城市乃至是地下工程完毕就能够预售。

未来买房，能买现房就绝不买期房。一手现房，房龄五年内的次新房，出资客空置的一手毛坯房都是不错的挑选。

开发商不允许许诺学区，不允许许诺市政规划。除非限价倒挂很厉害，摇到即赚到，不然期房底子没啥吸引力。

八、买房抉择，学区、地段、交通，三条至少要占一条，一条不占，千万别买。

房子自身的品质凹凸，是否品牌房企、是否人车分流、是否干挂石材，是否绿化率50%，是否容积率低于1%，这些底子不重要。房子造价再贵，也是狗P。

房价贵在学区、地段和交通，主张买；房价贵在造价和装饰，千万别买。

房价的下限是地段价值，上限是学区价值，这样的房子才真实有价值！

九、现在的首套刚需买家，许多都是收入足够，首付不够。

这样的小白买房，切记不能依据自己现有的首付款多少来买房。只要收入不错，月供安稳，有必要要多方筹集首付款，咬咬牙买套好房子、贵房子。第一套房子不努力，一步差步步差，今后你与他人的差距会越来越大。

刚买完房压力大没关系，新房租出去，自己租套小房子熬两年就曩昔了。

人世间，只有懊悔最初房子买小的，我还没见过懊悔房子买大的。

十、买二手房时，必定要在链家app上看看方针小区曩昔几年的前史成交价格，跌幅最小的，涨幅最大的，才是你的首选。

这种中心操作，懂得人不多，中介更不会提示你。人生亦是如此，对你负责的，只有你自己，他人不忽悠你便是穷力尽心了！

十一、有些小区小户型多，学区好，紧靠市中心商业商务区，归于那种买学区挂户口的小区，小年轻买上车盘的小区，出租率高、换手率高。这种小区十分适合出资，由于不缺接盘侠，涨幅也不错。

可是这种小区自住不舒服，由于人流大，环境差，群租多，物业维护不好，街坊频繁装饰，业委会无法管理，寓居舒适度太差。

因此，适合出资的小区别自住，换手率高的小区别自住。

十二、房发生意是逆人性的。千万别对房子发生爱情。你的爱情，在接盘侠眼里，一文不值。

不要舍不得卖掉自己的房子，自己觉得好，接盘侠才会出高价买，自己都觉得乌烟瘴气，必定卖不了好价钱。

对房子不要发生爱情，别觉得老房子承载了你的青春和回想，舍不得卖，更别觉得最初费尽心思装饰的房子卖了惋惜，这些都是极其过错的思想。

房发生意，只需要考虑保值和增值，其它全部皆是浮云！

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房票的价值

上半年楼市的火热完毕了。完毕的方式，是一连串的城市调控晋级、限购加码。

比方杭州3.5万/平以下的新房和宁波新房50%的房源要倾向无房家庭，南京对无房户的歪斜比例也要达到30%。

再比方深圳落户3年还要3年社保才干买房，离婚买房要倒追3年内每次婚姻套数总和来履行限购。东莞一直以来引以为傲的二手房不限购漏洞，也彻底被堵死了。宁波的限购圈从140平方公里扩展到了240平方公里。南京也学习深圳，离婚买房倒追2年的房产套数。

每一轮调控都会拿几个出头鸟开刀，而一旦限购晋级了，未来再放松就很难了。

所以，我在此劝诫各位暂时还有房票或者暂时还能make房票的朋友们，房票的价值不是永久的，是会消失的，越早用掉越划算！

关于赠与不限购，离婚不限购，法拍不限购，二套三套不限购，外地人不限购的房票，请尽早实现！

挣钱时只能看见炒房客，而调控时最早被误伤的都是刚需。

至于城市挑选，我想说：有些城市，买房是为了落户，买房是为了成婚，买房是为了缴社保，比方北京、上海，杭州、南京、成都、重庆、广州、长沙、佛山、姑苏、武汉。

而有些城市落户是为了买房，成婚是为了买房，缴社保更是为了买房，比方：深圳、东莞、珠海、海南、厦门、嘉兴、惠州。

城市的价值，决定房票的价值，城市不会变，但房票会消失，我们且行且珍惜吧！