谁会是继深圳、东莞之后下一个上涨的城市？

这是咱们都重视的问题，中山楼市疲软、广州地图太大、珠海还在利用宽松落户招引重视，吊车尾的江门、肇庆不在考虑范围，思来想去，最有可能的仍然仍是以深圳为主的铁三角之一——惠州。

在深圳、东莞房价大涨之后，三者的价格平衡关系现已被打破，天然价差越来越显着，想要重新建立平衡，要么等深圳东莞房价下跌，要么就只能惠州房价迎头赶上。

显然后者更靠谱，借着深圳、东莞楼市大热，周末我又去了趟惠阳和大亚湾，还真的发现惠州楼市的新预兆。

“房子太多了”这个梗到底要说多久，我觉得是时候该更新一下认知了。

涨幅太慢、有价无市、还未构成二手房商场、出资客太多、鬼城、这是惠湾出资惯用的几个老梗，而且看上去似乎无解，但实际上这种困局现已在逐渐打破。

不论二手房商场有无构成，新房存案价是越来越高，大亚湾多个项目现已突破2万+，而且还卖得不错，这能够根本确定是惠湾片区房价上涨的信号之一。

去看了大亚湾的一个新盘，出售清晰表示由于是尾盘，不打当作新的存案，要不然存案价会持续进步，而周边的几个项目现已进步存案价，估计后市开盘的新盘价格会一个比一个高。

新房商场显着现已开端有异动，加上深圳、东莞的影响，惠湾楼市现已开端跃跃欲试了！

但，又是泼冷水时间。

惠湾房子真的太多，这是前史遗留原因，所以想在大浪里淘珍珠不是易事，但这几年惠湾土地开发现已逐渐饱和，新房项目开端减少，不出几年肯定也是以存量房厮杀的商场，因此在“房子太多”下，惠湾片区开端进入了楼市分解的2.0年代——

楼市分解现已发展到区域、项目间分解。

大白话便是：少量有价值的区域和楼盘会开端轮动性上涨，而大部分同质化严重或许质量不高的楼盘会持续横盘。

开车去看了几个项目，感觉就十分显着，好的项目看房客十分多，而存在感不高的项目则是门可罗雀。

这也是为何有些项目卖了3-4年没卖完而且价格没涨，而有些项目不只好卖，而且一期比一期价格更高的原因。

这一点现象在大亚湾感觉更显着，开车路过好几个现已交给的项目，部分入住率十分高，而部分显然现已交房，但根本没人入住。

万达广场对面的中萃花城湾，做的和公寓外立面差不多，毛坯交给多年，但真实入住的人不多，小区密度太高，看着都十分压抑。

同样是大亚湾的太东时尚岛也是相同的状况，早就卖完交给，但外面看着没几家人入住，而在碧桂园龙熹山则是完全不同的状况，入住率十分高，这恰恰说明大亚湾内部现已在分解，质量越好的项目越抗打。

房子多现已是惠湾片区的死穴，尤其是大亚湾片区，由于开发时间早，前期更多是小开发商进驻，毫无质量和寓居感，之前由于价格低收割了一批韭菜，但在咱们对寓居质量要求极高的当下，只要一小部分能够脱颖而出，而其他注定只要横盘的份了。

所以牢记一点，大亚湾的根本逻辑是挨着深圳买，临深+质量是大亚湾出资的命门，切勿丢弃。

比方大亚湾最具代表的大盘龙光城，最临深，入住率也最高，现在新一期均价2万左右，而二手房价格也在1.5-1.6万左右，而且成交不错，所以千万别说惠湾房子太多卖不出去，好质量好项目仍旧好卖，仅仅说龙光城社区太大，竞争太大，已是后期开发显然不适合现在入手。

之前总有粉丝问，大亚湾万达广场能不能买，李老师一句话总结：都是才智过市面的人了，怎么会想着跟着万达广场去买？

万达广场是大亚湾当下仅有的大型商圈，但千万不要只跟着万达去买，真的有点low。究竟深圳人大大小小商场真的逛过不少，随意拿出一个都比万达高端不少，所以真不会由于一个万达就买单。

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临深的另一个热门板块是惠阳，而惠阳的命门则是临深+地铁规划+质量。

惠阳比大亚湾有更显着的一个优势，惠阳的淡水是老城区，整体生活配套仍是比较完善的，人气也更充足，加上还有地铁14号线的规划利好，惠阳的劲头现已超越大亚湾。

尤其是白云新城板块，最大的价值点便是距离深圳地铁14号快线的终点站沙田最近。

此外，白云新城还有总出资约400亿元的规划，又靠着淡水河边，凭借着规划和环境，这块打造的是舒适的寓居区，比起大亚湾前期粗放式、杂乱无章的开发，白云新城的城市界面更新，品牌开发商更多，开发也愈加有序。

在2022年地铁14号线的开通利好下，这个板块会是最先领涨的榜首队伍。

咱们曩昔说出资惠湾不需要考虑人口、产业，由于惠湾自身便是“睡城”，确实有些太片面了，究竟惠湾也仍是有本地人的，尤其是惠阳。

这次搭档带学员去调查，咱们常带学员吃饭的餐厅老板娘也跟着咱们去线下调查买房了！她的需求很清晰，由于家庭成员的添加，3房很显然不够住了，计划买一套4房，这便是惠阳本地直接的改进需求。

曩昔咱们常说惠阳的房价支撑是深圳客，不假，但片面。咱们确实疏忽了惠阳本地客户的改进型需求，夜晚咱们过夜在白云新城，也能够看到这儿超高的亮灯率，比起大亚湾部分楼盘的超高空置率，白云新城显然更有人气。

有深圳的外溢又有本地刚需的消耗，这样的板块显然才是最有价值的。

还有一个小小的细节，这次去看房，偶遇一对来自深圳鹿丹村的大叔大妈，他们也来看房，计划以后把深圳房子留给孩子，他们在惠阳寓居养老，所以更垂青寓居的质量和舒适度。

这次去惠湾调查，最大的感受便是人气现已上来，巨量新房的惠湾，楼市现已进入分解的2.0年代，区域方位、项目质量成为考量的主要因素。

中国人不缺房子，好房子才是最稀缺的，尤其是深圳客，既然现已选择临深，通勤之外，质量是他们首要考虑的因素，同个区域的两个楼盘，哪怕质量好的贵一点，我也建议你选择那个质量更好的。

等过些几年构成二手房商场的时候，肯定是那些质量更好的楼盘会脱颖而出。

“房子太多”是惠湾不可逃避的坏处，咱们不逃避但也要合理看待，从5年前惠湾就由于房子太多被diss，但实际上却在质疑声中从3.4000一路涨到现在的1.4-1.5万，脚步哪怕迈得小一点，但也坚决无比。

纵观大湾区九市，现已构成显着的价格队伍，深圳毫无以为是最高的，东莞在一轮涨幅之后，有价值的区域现已迈入3字头，珠海全市均价也超过2万+，仅有还有1万+且有价值的城市，只要中山和惠湾片区。

中山在炒作了几年深中通道后现已疲软，炒房客开端逐步撤离，而惠湾片区则是有越来越高的入住率，一万多的价格和深圳、东莞相比真的过分便宜了，首付3-40万，想在大湾区上车的，仅有选择也就惠湾。

最终便是，比起资金躺银行，放到楼市里仍然相对安全，究竟通胀年代下财物价值降低的焦虑，我仍是懂的。

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以上为正文，来自雪莉

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