楼市，正在发生微妙变化！
2020-07-02 16:10
种种迹象显现，我国楼市正在从“复苏”迈向“全面复苏”。国家统计局日前公布的5月70个大中城市房价数据显现，在70个大中城市中，新建商品住所、二手住所房价环比上涨城市数量，自2月以来接连添加。5月份，全国新建商品住所价格环比上涨城市达57个，比4月多7个；二手住所房价环比上涨城市达41个，较4月添加4个。而四大“一线城市”悉数进入了上涨状况：新建住所方面，北京、上海、广州和深圳的房价（环比）别离上涨了0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。二手住所方面，北京、上海、广州和深圳的房价（环比）别离上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。在深圳、南京、杭州等城市，还呈现了万人抽签“抢购新房”的场面。楼市为什么又开端热起来了？一个重要的原因是：资金杠杆正在发挥越来越重要的效果。
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钱多了！根据央行公布的数据，5月末我国广义钱银（M2）余额210.02万亿元，同比添加11.1%。这个增速，比上一年高了3个百分点。更重要的是，狭义钱银（M1）同比添加6.8%，增速别离比上月末和上年同期高1.3个和3.4个百分点。M1同比增速的大幅反弹，意味着企业手里“处于预备出资状况”的资金大幅添加，这关于财物价格来说，是一个好消息。当M1增速超越M2增速的时分，牛市往往就会到来。我曾在2016年率先提出过“1.5倍魔咒”的概念，是说我国的M2增速要达到同期GDP增速的1.5倍以上，经济才能正常运转。这多出来的0.5倍增速，是由于咱们的经济还比较低效，特别是国企。这意味着损耗，也意味着通胀。2018年到2019年，我国经济似乎摆脱了“1.5倍魔咒”，M2增速和GDP增速的比率下滑到了1.22和1.42。但这种下滑，相当于“揉捏绷簧”，最终必定引起反弹。2020年一季度，经济添加是-6.8%，但M2同期添加10.1%，两者之间距离创下近年来罕见的新高。其实，即便没有疫情冲击，反弹也是必定的。2020年以来，央行3次降准、2次降息，释放了大量的流动性，M2比上一年12月末大增了12万亿。
央行最新数据显现，5月末全国的社会融资规划存量为268.39万亿元，同比添加12.5%。5月份人民币借款添加1.48万亿元，同比多增2984亿元。钱多了，天然会经过各种渠道流入房地产行业，或者购房人手中。以5月为例，全国新增人民币借款1.48万亿元，住户部分借款就添加7043亿元，占比高达50%。住户部分借款，就是个人和居民家庭的借款，其实都跟买房有千丝万缕的联络。
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钱便宜了！钱多了，天然就会变得便宜。更何况，2月和4月还两次降息，1年期借款利率下降了30个基点，5年期（房贷）利率下降了15个基点。表面上看，央行对房贷的降息打了5折。但各地上浮的房贷利率，有一定松动，这是隐形的对房地产降息。
从上图能够看出，咱们的真实房贷利率现已创下2018年以来的新低。而事实上，还有许多买房资金来自“典当贷”。而典当贷的利率，是明显低于房贷利率的。在购房者资金本钱下降的一起，开发商的资金本钱也在明显下降。首先是政府层面，全面下降了开发商的“预售门槛”，让开发商能够尽早回笼资金。还拉长了缴税、缴纳土地出让金的时限，下降了开发商的财政本钱。而开发商的融资本钱，也由于钱银政策的宽松，明显下降。统计显现：1至5月，房企境内信用债发行规划同比添加10%，均匀发行利率较2019年下行1.2个百分点。到6月18日，今年以来房企发债净融资额达1490亿元，比上一年1-6月的479亿元的三倍还多。克而瑞研究中心数据显现，在各队伍中，TOP11-30房企降幅最大，上半年均匀融资本钱跌至4.35%，较2019年下降1.52个百分点。
关于楼市的回暖，高层显然是达观其成的。刘鹤副总理在陆家嘴论坛上就曾在其书面发言里提及“一些消费零售目标也呈现活跃改变，车市和楼市均在回暖。”
楼市回暖，被认为是“活跃改变”。这值得咱们重视。
当然，这不意味着“房住不炒”发生了改变。我之前也多次在专栏里讲过，楼市需求回暖，这跟“不炒”不冲突。楼市不回暖，工作就稳不住。
展望未来一段时间：楼市的全面复苏现已势不可挡！
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