国内版REITs要来了？房地产公募REITs何时开始？
2020-05-02 09:12
关于国内金融商场和房地产商场，今天出台一个重磅消息：我国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施范畴不动产出资信托基金（REITs）试点相关作业的告诉》，正式发动基础设施范畴的公募REITs试点作业。
公募REITs的试点或许真正开启了我国财物证券化的新时代。
有人可能要问，国内的财物证券化不是早就在运行了吗？国内之前的财物证券化产品主要是CMBS和ABS，本质上是债权方式的REITs；类REITs是公募REITs的雏形，但是类REITs在税费上并没有与国际接轨，一起对出资者也有约束、并且不能像股票相同在商场自由买卖。公募REITs的本质是所有权的转让，处理是退出的问题，而债券型财物证券化的产品处理的是融资的问题，实际意义相差甚远。
从国际上来看，公募REITs有几个特征：所有权的搬运、对出资者没约束、能够像股票相同买卖、底层财物主要是基础设施或是不动产、一般在所有权搬运环节和派息环节都有税费优惠。从国外的经历来看，公募REITs的全体收益率（派息+股票价格上涨）较为稳定，许多稳健出资者喜欢持有REITs产品，国内公募REITs的铺开实际上也是为国内出资者增加一个较好的出资渠道。国内公募REITs这个时分出台试点的政策，是非常具有现实意义的。REITs处理是退出问题（是国内基础设施和经营性物业迫切需要处理的问题），而不是融资问题，所以REITs有利于下降负债率。国内的全体负债率经过三轮加杠杆（政府加杠杆——企业加杠杆——居民加杠杆），已经是处于高位运行。下降杠杆率，进步社会的全体抗危险能力也是当务之急要做的工作。这次为什么首要铺开是基础设施的REITs？我认为这个也是经过深思熟虑的。首要基础设施的出资主体主要是政府（地方政府的代表人以城投公司居多），前些年的城投债的问题杰出，基础设施出资经过公募REITs完成退出将大大下降政府的负债压力；其次，发动新一轮的“新基建”需要出资，不能再单纯依靠政府负债再融资了，这样持续下去将会持续加剧城投债的问题，政府经过公募REITs退出将自己回笼能够用于持续在出资。这里边还隐含了一个问题，政府的出资具有很好的退出途径之后，对土地财务的依靠性也会下降。这次为什么没有同时铺开房地产公募REITs？我的看法是房地产问题比较复杂，贸然的铺开房地产公募REITs有为房企纾困的嫌疑，这个要考虑社会的接受度；其次我国房地产是个大问题，而且许多优质财物掌握在民间资本手中，试点肯定要从简单控制的范畴着手；第三，我国房地产价格的估值过高，现在鲜有物业能够满意REITs对报答率的要求。在这个时点上进行公募REITs试点，还有一个重要的背景。遭到疫情影响，全球重新步入量化宽松的路途，国内的利率也是开启了下行通道。
前不久，央行再次“降息”，非对称下调4月贷款LPR：一年期LPR为3.85%，下调幅度20个基点，上个月为4.05%；五年期以上LPR为4.65%，下调幅度10个基点，上个月为4.75%。这也是2019年8月施行LPR改革以来的最大降幅，至此央行今年以来进行了第二次下调LPR。关于出资商场，央行降息的实际意义何在？基准利率的下降将会带动大类财物的收益率下调，进而影响出资者的预期报答率。说白了就是未来出资者对投财物品的预期报答会越来越低，这其实是有利于国内REITs的发行。为什么这么说？国内REITs迟迟未推出，除了税费问题之外，另一个很大的问题就是估值问题。一个很简单的问题，在国内商用物业NOI yield在3%左右的情况下，假如要对标国外的REITs的报答水平、股息率在5-6%，即便在税收优惠的前提下，财物经过公募REITs上市的价格相对当时商场散售的价格差不多要打五折。假如在这样的估值水平下，业主基本上是没有什么动力愿意去发行公募REITs.但假如全体大类财物的收益率下降，出资者对公募REITs的要求报答率自然也会下降，在NOI保持不变的情况下，要求报答率下降，实际上就是在提高估值。关于基础设施来说，仍是有一部分财物是能够满意当时出资商场的报答要求的。而未来跟着全体租金水平的提高，利率持续下行，商用物业早晚也能够满意公募REITs的出资报答要求，到时分或许就是铺开房地产公募REITs的好时机。当然，现在的公募REITs的试点文件基本上还算是纲领性的文件，后续需要许多配套文件支撑，最终才可能让真正的公募REITs在国内上市。现在来看，最迫切需要处理是税费问题，国内的公募REITs是不是会参照一些国家的经历在所有权搬运环节和股息派发环节进行税费减免，这关于REITs的发行至关重要。后续房地产REITs铺开后，还要处理土地年限到期的问题。
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