重磅！这次两会，对房地产讲出“重大风险提示”
2021-03-09 14:04
1
今年的两会报告，对于房地产非常重要，因为我们面临着好几个重大问题。需要从两会报告中找到答案。
这几个问题实际上就是今年房地产的大方向，同时也是今年能不能买房，买哪里房子的大前提。
第一、对于去年房地产工作，国家是怎么看的。
第二、对于上海、深圳、广州，这些房地产明显过热的城市，中央的态度是怎么样，是继续精确打压还是基本到此为止。
第三、对于二三线城市国家是怎么看的，一线在打压，二线会不会有机会，三线会不会有机会。
尤其是对于那些明显房地产已经冷下去的北方城市，会不会有放松的机会，比如青岛、郑州、济南、天津等。
第四、对于这一段大城市出乎意料的“房地产没钱了”的问题，下一步是继续，还是会有个明确的结束节点。
2
我们先来看看今年对于房地产的主体表述。
为了便于理解，我把这段话，分解为几个层次，加上解读。
1、保障好群众住房需求。
解读：
这是今后乃至长久，国家在城镇建设、房地产发展、保障性住房建设等一切工作的总的基础。
甚至可以说，“保障好群众住房需求”比“房住不炒”还要重要。
因为房住不炒是商品房市场工作的总原则，而“保障好群众住房需求”则是一切城市化、保障房、商品房、租赁房、城市群和都市圈工作的总原则，后者工作包含前者工作，而且明显后者工作的重要性要日益压过前者。
2、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。
解读：
“房住不炒”这是商品房市场的基础，是大原则，三稳是“房住不炒”的总体方法，二者是手段和目标的关系。
比较微妙的是没提“因城施策，一城一策”，可见今年从全国来看还是房地产稳中偏紧的一年。
3、解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法。
解读：
“解决好大城市住房突出问题”这个提法首先出现在去年年底的中央工作会议，不过大家那时候没有注意。但是事实告诉我，国家的任何一句话都不是白说的，尤其是某种新的提法，意味着将有一系列的市场调控开始。
果不其然，就在讲这十二字之后的不到100天内，对于房地产热点城市区域性调控政策果然一个接着一个，尤其是深圳和上海最为突出。
明显深圳在“补作业”，从大规模开始按照积分摇号，到严查经营贷流入，再到创新型极强的官方参考价出台并应用于银行贷款发放。很明显，深圳是在落实这句话的精神。
比深圳聪明多的上海，去年四季度房价也是跳涨，上海也开始相当频繁的调整政策。
但是和深圳不同的是，深圳是完全的紧缩性政策，而上海则是一边紧，一边放，前两天刚刚筹划环沪五大新城政策，很明显是政府引导热钱、引导购买力的走向。既不让购买力走出上海，也不让某个区域炒的太热。
4、切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
解读：
对于保障中低收入群体的住房，工作报告论述最多。
其中方法可以概括为两个：租房和买共有产权。
租赁住房这个问题，大家都很熟悉，各个城市政府落地的项目也很多。
另外，因为去年长租公寓公司暴雷很多，不管是租客还是社会资本不会马上碰这个领域，国家针对这个领域也在引导投资，最明显的就是“降税”，这个领域在今后税收将下降到一个非常非常低的阶段，甚至国家出钱补贴也不是不可能。
对于“买”这个方法，国家重点推荐“共有产权”这种模式。
这种半保障半商品房性质的产品，在北京已经推行好几年了，应该说对于稳定北京市场有着重大作用。
这一次应该会向全国层面推广，首先很可能就是房地产比较热的几个大城市。
3
好，根据政府工作报告，我们来回答一下文章开头提出的几个问题。
1、对于今年全国的房地产形势，可以用四个字来形容——稳中偏紧。
2、对于百分之八十城市，稳定住现在的局面就行，不要求收紧，当然也不能放松，可以搞点人才引进暖暖市场可以，但大规模开放限购、限贷、限价等大政策也不被允许。
3、对于百分之十的房价可能较大幅度下跌的城市。比如天津，国家因该会默许其小规模调整，比如阶段性放开，区域性放开，毕竟三稳中的稳地价、稳房价、稳预期是个双向目标，不但包括防止过快上涨，也包括过大下跌。
4、那么“偏紧”又体现在哪里呢？
关键就是要反映到“解决好大城市住房突出问题”这句话上，所以基本上肯定，这一轮针对一线城市的密集调控至少还要持续到今年的上半年，需要在这些城市买房的客户心里应该有个准备。
当然，这些地方政府也要做好自己的工作——增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，都是这一段必须要做的工作。
4
所以，对于今年的市场，给几个提示。
1、对于一线城市的主城城区投资，要注意风险，政策密集型调控还在持续，说不定一夜醒来让市场发生突变，比如“官参价”出台前后的深圳。对于北京、上海、广州，在熟悉市场的情况下，时刻做好捡漏准备。
2、一线城市刚需，可以时刻关注这些城市的“共有产权住房”和二手房。毕竟在这些优质资源城市“先上车”比“怎么上车”要重要。
3、可以看看有回调迹象的二线城市，基本面比较好的三线城市。前者代表是北方几个主要城市，后者代表是长三角、珠三角的城市群。
4、关于今年房地产金融问题，报告中没有涉及。
但是前两天，代表银行的银监会主席郭树清已经讲话了。话很直白，“泡沫化还比较大”、“房地产是金融体系最大灰犀牛”、“很多人买房不是为了居住，是为了投资投机”，已经代表了一种态度。所以，至少上半年，“钱紧”的问题将会持续相当时间。
来源：米宅
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