1、哪些城市值得重仓?

没有影响的回暖，才是有价值的回暖。

我从2月份就预测说了，本年小阳春会推迟，现在啥结果，咱们众所周知。可是，国家本年面临如此之大的疫情，至今没有松口“房住不炒”，而是坚守底线。所以年头到现在，有10多个城市都是宽松一日游。

在这种没有大尺度影响的情况下，越是回暖快的城市越有潜力，越是反弹高的城市，越值得重仓。

回想2015年开端的上一轮房地产浪潮，说究竟是国家的强影响：大放水+去库存+钱银化棚改，所以鸡犬升天，别说大城市了，便是中西部小县城都房价翻倍。所以，准确的讲，上一轮行情底子看不出哪些城市有潜力，是全国性的普涨，蒙蔽了民众的双眼，都误以为自己地点的城市潜力无限。

反而是这次疫情之后，咱们都处在同一起跑线，都没有过激的宽松方针，只要央行的挤牙膏式的降息，在这种局势下，可以明显回暖的，才是有内生动力的潜力城市。比方，深圳、上海、北京、杭州、南京、成都、东莞等。

所以，如果你想知道你地点的城市究竟有没有潜力，我可以告知你一个衡量标准：

一、本年4-5月份小阳春比较上一年3-4月份小阳春，一手房或许二手房的成交量现已追平或许明显超越的一二线城市，可以重仓投资并长时间持有。

二、本年3-5月份，不管新房仍是二手房都没有明显小阳春行情的城市，可以歇菜了，自住可以买，不要买二套，投资不主张。

这也便是我从本年2月份就告知过咱们的，疫情是楼市分解的加快器。透过疫情，好歹一看便知。

通俗点讲的话便是：没有小阳春的城市，坚决远离，小阳春强烈的城市才值得重仓！

2、放的水流向哪里？

只要有钱银超发，就会有提价出现，不管是消费类产品的提价仍是财物类产品的提价，钱银的购买力都会下降。

多印出来的钱，总要有个流向，要么是去买消费类的产品，体现为咱们统计局CPI的上涨，要么便是去买财物类的产品，体现为房价、股价的上涨。

放出来的水，如果流向“穷人”，就会推进CPI通胀上升；如果流向“富人”，就会推进房价、股价上涨。

咱们放水这么多年，物价没有明显大涨，其实房地产才是最大功臣，房地产是蓄水池也并非浪得虚名，而是实至名归。

那么，这也就证明了，其实这么多年，咱们放的水都流到了“富人”手里，而留在国内的富人大多数都用来买了房。

当然了，这也是咱们国家的英明之处，房价上涨总比大面积的物价上涨要更合理，更能保住民生。

3、贷到便是赚到

2020年5月28日，人大闭暗地，高层在记者会上说到：“曩昔咱们说过，不搞洪流漫灌，现在仍是这样，可是特别时期要有特别的方针，咱们叫作放水养鱼。没有足够的水，鱼是活不了的”。

咱们不搞洪流漫灌，可是要养鱼，有必要要有足够的水。未来几年，水是管够，渴是渴不死了，便是小心别淹着。

我有个同事，刚刚50岁，这辈子从未有过借款，名下有且只要一套房，而且是2000年头全款买的，夫妻公积金账户里躺着100万余额。他常常兴致勃勃的畅想着10年后退休那一天能取出来这100多万公积金来当做养老金。2015年上海房价大涨前，我就劝过他借款买房，但他思想保守老化，一向不为所动。现在看看，一手好牌打个稀烂。

上周有个新闻挺热烈，杭州6万人摇号远洋西溪公馆的959套房子，因为这个盘比周边二手房倒挂7000元/平。

关于倒挂新房，咱们都知道摇到便是赚到，其实，关于借款，更是贷到便是赚到。

钱银超发的年代，没有借款的人最吃亏，借款越多反而越获益。

说究竟，放水会加快PF两极分解，这个道理，从未变过。

4、开发商不傻

因为疫情，开发商的好日子来了。

这几个月，全国各地土拍火热，地王不断涌现，地方政府缺钱缺的心慌，全都拿出了压箱底的宝地，开发商得到了各大银行放的水后，拼命抢地屯粮，造地王。

华夏地产数据显示，截至5月29日，全国土地市场继续升温，特别是北京、上海、杭州卖地收入过千亿元。全国50个大城市卖地1.6万亿元，同比上一年上涨12%，27城卖地超越200亿元。高价地继续出现，单宗超越20亿元的地块有44宗，溢价成交占比75%。

开发商抢地的原因主要有三个：

一是为了让开发商活过疫情，银保监会对融资端放开了，开发商手里不缺钱；

二是各地政府现已放松了新房限价，从一线到二线都是如此，比方上海前滩的新房上一年之前一律限价8.5万，而本年5月份前滩刚刚开盘售罄的东方惠礼均价是9.2万，而行将6月开盘的三湘印象名邸现已高达12.4万。北京相同如此，上一年土拍仍是限竞房的全国，本年拍的地许多都是不限价。

三是开发商对未来楼市热度充满期望，这个期望不是自己给的，而且政府给的。

融到的钱便宜了，利息低了，开盘价又没有限制了，而且政府都是拿出最好地段的地来卖，如此有利可图的前提下，开发商不抢地才是真的傻！

5、租售同权长路漫漫

这次政府工作报告没有提及“租售同权”，仔细的朋友应该会发现，本年开端“租售同权”和大力发展长租公寓都很少再提及。原因便是上一年许多长租公寓爆仓，租借住宅太难做了。

在我国，租房为什么发展不起来，因为所有人租房都仅仅过渡，最终目的都是买房。这就会导致，租金很难超越自己月收入的30%，而买房子的月供却心甘情愿超越收入的80%。

没有人乐意长时间付出高房租，也便是意味着我国极度缺乏高端租借客户。租金高不了，那长租公寓就只能和借款公司同流合污，连蒙带骗的诱导租客处理网贷，然后长租公寓提早拿到一整年的借款租金再去扩张规划，一旦这种打时间差的游戏失手的时候，就直接爆仓。

租借住宅想要长久发展下去，有必要依靠高租金，而不能依靠信贷游戏。但这却与我国国民根深蒂固的产权认识相互冲突。

租售同权、租借住宅不是不能全面完成，而是会长路漫漫，道路坎坷。

所以，别指望着不久的将来，经过租房就能入读重点小学，租房就能享用这座城市的全部利好。

否则，北京西城区也用不着绞尽脑汁的多校划片，六年一学位了，花上千万全款买房的都不能保证入读重点，租房，更是想都别想。

不过租售同权的饼仍是要画的，但毕竟仅仅不能吃的画而已！

6、借款置换

4月份，深圳运营贷流入楼市的闹剧，沸反盈天，深圳住建局查询的结果是数量很少。实际多仍是少，只要银行信贷员和借款中介最清楚。没有这种灰色收入，这个职业早就倒闭了。

最近，有许多朋友咨询，曾经的按揭借款是否需求置换成运营贷？关于这个问题，有个基本原则，便是要看利息差有多少？

利息差超越2%，才有置换的必要。

举个例子，假设你之前买房按揭了100万，利息是6%，现在你换成利息4%的抵押运营贷，一年可以节约2万元的利息。而你置换一次交给借款中介公司的服务费便是2%，别的还有帮你全款垫资的费用。也就说转化后第一年你赚到的利息差2万元是直接交给借款中介的，从第二年开端每年节约的2万元才是你的。而且，运营贷需求每5年偿还一次本金，然后再贷出来，到时候又需求一部分垫资费用和借款服务费。

别的，一般来说，真正的投资者一套房产持有5-8年就会置换，超越10年都是少数。

所以，假设把利息5%的按揭借款置换成4%的运营贷，缴完手续费后再持有几年后卖掉，那么其实你底子没有赚到。

因而，各位朋友，假设你们想要置换借款，主张利息差至少要超越2%以上，否则底子没必要折腾。

7、能买就别换

关于我这种生意阅历无数次的人来说，有个深入感触：能多买一套就咬牙多买一套，卖一套再买一套的置换是人世间最累心的事！只要是操作过的人，必定倍感附和。

卖房最简略，买房有难度，置换最要命！

我记得在前年的文章里说过，房子的套数比面积重要。在满意了自己居住需求之外，尽量别买大户型，相同总价，两套2房绝对比一套4房强太多。

房子套数多，才有周转和抵押的灵活。当然房票的问题经过赠与、婚姻等方式可以处理。

在保证房产中上等质量的前提下，要尽量多买，而不是一向置换。

8、租客的定见很有价值

最终再讲两点买二手房的技巧，绝对有用。

假设你计划买有租客的二手房，那么看房过程中必定要认真私下询问租客的居住感触，最重要的是以下几点：房子有无邻里对立、有无违章搭建待拆，房屋结构和装修有啥硬伤，房东为啥卖房。

以上几点是你是否买这套房子的重要参考要素，当然也可以作为你砍价的关键筹码。

9、巨细中介的不同在哪？

大中介和小中介的事务员水平没有任何不同。大中介事务员流动频繁，新人替换快，能力参差不齐，反而是开的好久的小中介里有不少年龄大的老油条，事务反而更熟练。

关于买房规避危险来说，巨细中介都相同，底子没有不同。他们都是期望在你第一次看房之后就两眼一抹黑的直接网签交中介费。所有躲藏的危险和圈套，巨细中介都不会主动露出出来砸自己的饭碗。这是人道，和中介巨细没有任何关系。

连锁大中介仅有的优点便是，假设买卖出了问题，操作不下去闹上法庭，大中介会顾及品牌形象，选择公正处理，息事宁人。而小中介会为了一点利益和你鱼死网破。

所以，从规避危险视点来说，大中介底子没有任何优势，出完事也只会用钱摆平，这是公司的制度优势。代价便是中介费高。

所以，关于买房内行来说，可以选择中小中介操作，自己把关，自己避坑，中介费还低。而小白们仍是选择大中介吧，至少出过后，树大招风，可以相对公正的处理，不至于太吃亏。

10、被房子捆绑的人生

最终，和咱们谈谈人生体会。

小时候总觉得“人要有梦想，万一完成了呢”是一句屁话。总觉得成功与否都是天注定，都是靠父母。但等你阅历多了，看多了之后，会越来越否定宿命论，看到人道的巨大。

作为一名老大哥，我深入体会到一点便是：越想成功才越会成功，越想挣钱才能越有钱。每天削尖脑袋往上爬的人，总会功成名就。你周边都是有钱人，你也必定不会受穷，你朋友全都是炒房客，你房子必定也多的吓人。佛系仅仅拼搏者晚上自舔创伤的措辞罢了，真正佛系的人注定会一事无成。财富的积累历来都不是偶然。

对马云来说，房子便是一根葱，但对咱们普通人来说，房子才是鲜活的人生。

我不是宣扬咱们买房，仅仅我能深入体会到，作为中国人而没有房子的下场。

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